Договор купли-продажи земельного участка в 2025 году: юридические аспекты и законодательные изменения

В этой статье мы расскажем о ключевых поправках, о порядке оформления документов, об этапах регистрации прав собственности. А чтобы вы могли уверенно выйти на сделку, расспросим эксперта о важных нюансах заключения договора купли-продажи земельного участка в 2025 году. 

Что такое договор купли-продажи земельного участка

Это юридический документ, который оформляет передачу права собственности на землю от продавца к покупателю. Важно: продаются и покупаются только те земли, которые состоят на кадастровом учете. Договор фиксирует условия сделки: цену, характеристики участка, порядок оплаты и передачи, а также дополнительные условия. Этот документ — основание для регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

Какие законы регулируют куплю-продажу земли

Купля-продажа земельных участков регулируется рядом законодательных актов, обеспечивающих законность и прозрачность сделок.

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (1). Определяет общие положения о договорах купли-продажи недвижимости, включая требования к форме договора и обязательные условия.
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) (2). Устанавливает особенности оборота земельных участков, включая требования к их продаже, ограничения и обременения.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ) (3). Регламентирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ) (4). Определяет особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения, включая условия и ограничения их купли-продажи.

Недавние изменения в законодательстве

В 2025 году вступили в силу следующие изменения, влияющие на процесс купли-продажи земельных участков:

• Сокращение сроков проведения аукционов. Поправки в Земельный кодекс РФ (5) внесли изменения в порядок проведения аукционов по продаже и аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сроки принятия решения о проведении аукциона сокращены с двух месяцев до 30 дней, а размещения извещений — с 30 до 10 рабочих дней до даты проведения. Также уточнены сроки подачи заявок, предусмотрена возможность их продления при отсутствии заявок, а также исправления технических ошибок в извещении.
• Обязанность освоения земельных участков. С 1 марта 2025 года владельцы обязаны освоить свои участки в течение трех лет с момента приобретения. Это касается как использования земель по назначению, так и приведения их в порядок (6).
• С 2025 года уточнен порядок расчета госпошлины за кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость. Размер пошлины теперь более четко привязан к кадастровой стоимости объекта, установлены минимальные и максимальные лимиты для физических и юридических лиц (7).
• Упрощение процедур регистрации. С 1 января 2025 года срок кадастрового учета и регистрации прав сокращен до одного рабочего дня, но только при уплате госпошлины в двойном размере. Это существенно ускоряет оформление сделок для тех, кто готов заплатить за срочность.

Какие документы нужны для оформления купли-продажи земельного участка

Любая сделка начинается с подготовки документов. Этот этап требует предельного внимания и педантичности, поскольку вы собираете бумаги, которые подтверждают легальность сделки и защищают права сторон. 

Основные документы:

• Паспорта сторон сделки. Действующие удостоверения личности продавца и покупателя.
• Правоустанавливающие документы на участок. Документы, подтверждающие право собственности продавца на землю, такие как выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
• Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН. Содержат сведения о границах, площади и других характеристиках участка.
• Договор купли-продажи. Составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами.
• Акт приема-передачи. Подтверждает фактическую передачу участка от продавца к покупателю.
• Нотариально заверенное согласие супруга(-и) продавца. Требуется, если участок приобретался в период брака и является совместной собственностью.
• Согласие органов опеки и попечительства. Необходимо, если среди собственников или покупателей есть несовершеннолетние или недееспособные лица.
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей. Справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим обязательным платежам, связанным с участком.
• Платежные документы. Квитанции об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.

Как составить договор купли-продажи земельного участка

Составление договора купли-продажи земельного участка — процесс, требующий тщательного подхода и внимательного соблюдения законодательных норм. Поэтому будет абсолютно верным поручить работу над договором юристу, если вы хотите обезопасить и ускорить сделку. Рассмотрим ключевые разделы, из которых состоит документ. 

1. Предмет договора

В этом разделе необходимо подробно описать земельный участок как объект сделки. Укажите кадастровый номер, местоположение, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования. Также следует указать документы, подтверждающие право собственности продавца на данный участок.

2. Права и обязанности сторон

В этом разделе определяются обязательства продавца и покупателя. К основным обязанностям продавца относится передача участка в собственность покупателя в установленный срок; предоставление всех необходимых документов; гарантия отсутствия обременений и прав третьих лиц на участок. В свою очередь, обязанности покупателя подразумевают своевременную оплату в соответствии с обозначенной в договоре ценой; принятие участка в установленный срок; оформление необходимых документов для регистрации права собственности. Также можно предусмотреть ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

3. Цена и порядок расчетов

В этом разделе указывается стоимость земельного участка и порядок оплаты. Необходимо определить сумму сделки, сроки и способ оплаты, условия передачи денежных средств. Важно зафиксировать момент, когда обязательство по оплате считается выполненным, а также предусмотреть последствия в случае задержки платежа.

4. Порядок передачи земельного участка

В этом разделе описывается процедура передачи участка от продавца к покупателю. Следует указать сроки передачи, документы, передаваемые вместе с участком, а также описать состояние участка на момент передачи.

5. Ответственность сторон

В этой части устанавливаются меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Могут быть предусмотрены штрафы и пени за просрочку исполнения обязательств; возмещение убытков, если причинен ущерб; указаны основания для расторжения договора. 

6. Заключительные положения

В заключительной части договора следует указать порядок разрешения споров, условия о неразглашении, количество экземпляров договора, реквизиты и подписи сторон. 

Образец типового договора

Как оформить акт приема-передачи земельного участка

Этот документ фиксирует фактическую передачу объекта сделки и является основанием для завершения процедуры регистрации права собственности. Акт составляется в двух экземплярах — для продавца и покупателя. Перечислим ключевые пункты:

1. Реквизиты сторон. Укажите полные данные продавца и покупателя (Ф. И. О., паспортные данные).
2. Описание объекта. Пропишите кадастровый номер, местоположение, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования участка.
3. Дата и место подписания. Укажите, когда и где был составлен акт.
4. Подтверждение отсутствия претензий. Укажите, что покупатель принимает участок в удовлетворительном состоянии без претензий к продавцу.
5. Подписи сторон. Акт подписывается обеими сторонами сделки. Если участок находится в долевой собственности, подписи должны поставить все совладельцы.

Образец

Как зарегистрировать права собственности на земельный участок

Регистрация права собственности на земельный участок — обязательный этап, завершающий сделку купли-продажи. Он состоит из следующих шагов:

1. Подготовьте документы. Соберите все необходимые бумаги: договор купли-продажи, акт приема-передачи, правоустанавливающие документы на участок, паспорта сторон, квитанцию об уплате госпошлины.
2. Уплатите госпошлину. Размер пошлины зависит от категории заявителя и кадастровой стоимости участка.
3. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. Подайте заявление на регистрацию прав через ближайший офис или воспользуйтесь порталом «Госуслуги».
4. Ожидайте рассмотрения заявления. Обычно срок регистрации составляет до 7 рабочих дней, но может быть сокращен до одного дня при уплате повышенной госпошлины.
5. Получите выписку из ЕГРН. После завершения регистрации право собственности подтверждается соответствующей записью в ЕГРН.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

По разным причинам сделка может сорваться, и договор приходится расторгать. Сделать это возможно по взаимному согласию сторон либо через суд. Основные причины: нарушение условий сделки (например, неоплата или несвоевременная передача участка), существенные недостатки объекта (скрытые обременения, несоответствие характеристик), ошибки в оформлении договора.

Если сделка расторгается по соглашению сторон, то оформляется письменное соглашение, а если через суд, то необходимо подготовить исковое заявление. После процедуры сторонам возвращаются участок и денежные средства, компенсируются убытки истца, аннулируется регистрация в ЕГРН. 

Когда договор купли продажи земельного участка может быть признан недействительным

Это может произойти в случаях, предусмотренных законодательством. Основания для признания договора недействительным можно разделить на две категории: ничтожные и оспоримые сделки.

Ничтожные сделки — это сделки, которые изначально не соответствуют требованиям закона и считаются недействительными независимо от признания их таковыми судом. К таким основаниям относятся:

• Противоречие закону или иным правовым актам. Если содержание сделки нарушает нормы законодательства.
• Мнимые и притворные сделки. Сделки, совершенные лишь для вида или с целью прикрыть другую сделку.
• Недееспособность одной из сторон. Если договор заключен лицом, признанным недееспособным.

Оспоримые сделки — это сделки, которые считаются действительными до тех пор, пока их недействительность не будет установлена судом. К основаниям для оспаривания относятся:

• Заблуждение или обман. Если одна из сторон была введена в заблуждение относительно существенных условий сделки.
• Принуждение или угроза. Если сделка была совершена под давлением или угрозой.
• Ограниченная дееспособность. Если договор заключен лицом, ограниченным в дееспособности, без согласия его законного представителя.
• Отсутствие необходимых согласий. Например, отсутствие согласия супруга на продажу совместно нажитого имущества.

Признание договора недействительным влечет за собой возврат сторон на исходные позиции: участок возвращается продавцу, а деньги — покупателю. 

Советы эксперта

Денис Ярцев, глава адвокатского кабинета «Ярцев Д. А.», советует:

«Когда вы собираетесь заключить договор купли-продажи земельного участка, важно учитывать не только стандартные моменты, вроде документов и условий сделки, но и те детали, которые могут сыграть решающую роль в будущем. Во-первых, обязательно проверьте целевое назначение земли. Например, участок для сельхознужд может выглядеть привлекательно, но строительство дома на нем может быть запрещено. Во-вторых, уточните, какие обязательства вас ждут после сделки. Новые правила 2025 года требуют освоения участка за три года, и это нужно учитывать. 

Еще один важный момент — соседние территории. Всегда проверяйте, что происходит вокруг: не появится ли рядом свалка или завод? Информация об этом есть в кадастровых картах и градостроительных планах. Ну и, конечно, не забывайте проверять прошлое участка — оно не должно быть темным. Честная юридическая история без судов, обременений и скрытых проблем — вот что вам нужно». 

Главное о договоре купли-продажи земельного участка

1. Договор фиксирует передачу права собственности на участок и подлежит регистрации в ЕГРН.
2. Сделки регулируются ГК РФ, ЗК РФ, Федеральными законами № 218-ФЗ и № 101-ФЗ.
3. Недавние изменения: в 2025 году сокращены сроки аукционов, упрощена регистрация, госпошлина теперь зависит от кадастровой стоимости, введена обязанность освоения участков.
4. Документы, необходимые для оформления купли-продажи земельного участка: паспорта, правоустанавливающие документы, договор, акт приема-передачи, выписка из ЕГРН, согласие супруга, квитанция об уплате госпошлины.
5. Договор может быть признан недействительным из-за нарушений закона, обмана, принуждения или отсутствия согласия заинтересованных лиц.

Список источников

1. Статья 549 «Договор продажи недвижимости». Гражданский кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. 
2. Статья 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ. 
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
5. Федеральный закон от 28.12.2024 № 538-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона „О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и признании утратившей силу части 7 статьи 34 Федерального закона „О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“».
6. Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона „О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“». 
7. Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».