
Мы расскажем, когда могут вводиться ограничения на собственность, какие шаги необходимо предпринять, куда обращаться и как избежать самых распространенных ошибок, желая снять обременение с квартиры.
Что такое обременение
Это ограничение на право распоряжения недвижимостью, наложенное в интересах третьих лиц (1). Оно может быть связано с обязательствами перед банком, арендой, судебными решениями или иными факторами. До снятия обременения собственник не может полноценно распоряжаться своей квартирой, например продать ее или подарить, хотя имеет право там проживать. Пометка о том, что имущество находится под обременением, вносится в ЕГРН.
Для чего нужно обременение квартиры
В целом идея такова: обременение накладывается, чтобы защитить интересы третьих лиц, связанных с недвижимостью. Например, банк, выдающий ипотеку, устанавливает обременение на квартиру до полного погашения долга. Это гарантирует, что собственник не сможет продать или переоформить имущество без согласия кредитора. В случае аренды обременение защищает права арендатора, подтверждая его право пользоваться жильем на оговоренных и зафиксированных в договоре условиях. Судебные обременения необходимы для гарантии выплат долгов или судебных издержек.
Таким образом, обременение служит инструментом контроля, который обеспечивает выполнение обязательств владельца перед другими сторонами.
Виды обременений
Установка обременения на квартиру может быть вызвана разными причинами в зависимости от обстоятельств сделки или обязательств собственника. Чтобы понять, с каким типом обременения вы столкнулись и как его снять, важно знать основные категории. Рассмотрим их подробнее.
Ипотека
Наиболее распространенный вид обременения (2). Банк, предоставивший кредит на покупку квартиры, устанавливает обременение до полного погашения долга. Пока ипотека не выплачена, собственник не может продать или подарить квартиру без согласия банка. Однако в некоторых случаях жилье все же можно продать с обременением, но только с согласия банка.
Аренда
Если квартира сдана в аренду, это может быть зафиксировано в Реестре недвижимости. Такое обременение защищает права арендатора. Новый собственник, приобретая квартиру с действующим договором аренды, обязан соблюдать его условия до окончания срока.
Сервитут
Сервитут устанавливается для ограничения использования собственности в интересах третьих лиц. Например, это может быть право прохода через участок или использование части недвижимости. Такое обременение требует учета интересов всех сторон при распоряжении квартирой.
Судебные запреты
Если в отношении квартиры идут судебные разбирательства, на нее могут наложить запрет на сделки. Такое обременение сохраняется до решения суда и исполнения его постановления.
Залог в пользу третьих лиц
Квартира может выступать залогом по кредитам или иным обязательствам — например, если собственник выступил поручителем. Обременение снимается после полного выполнения обязательств перед залогодержателем.
Арест
Наложение ареста происходит по решению суда или в рамках исполнительного производства. Это крайняя мера, применяемая для обеспечения исполнения долговых обязательств. Снять арест можно только после выполнения требований суда или погашения задолженности.
Доверительное управление
Иногда квартира передается в управление третьему лицу. Такое обременение ограничивает собственника в праве распоряжаться жильем, но не лишает его собственности. Условия управления прописываются в договоре.
Материнский капитал
Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, на нее накладывается обязательство выделения долей всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. Это обременение защищает права детей и требует соблюдения строгих условий. Например, при продаже квартиры необходимо получить разрешение органов опеки, чтобы права детей не были нарушены.
Рента
Квартира может находиться под обременением, если собственник заключил договор ренты (3). В таком случае недвижимость передается в собственность рентодателя, который обязуется выплачивать ренту (деньги или обеспечение) до конца жизни рентополучателя. Обременение действует до окончания договора ренты, и такие квартиры сложно продать или передать без согласия рентополучателя.
Кто может снять обременение с квартиры

Это может сделать только то лицо или организация, в чьих интересах оно было наложено.
Банк или кредитор. Если обременение связано с ипотекой или кредитным договором, снять его может только банк после полного погашения задолженности. Для этого необходимо предоставить документ, подтверждающий выполнение обязательств, например справку о закрытии кредита.
Суд или приставы. Если обременение наложено по решению суда, его может снять только суд после выполнения всех условий, указанных в постановлении. Аналогично судебные приставы снимают арест после погашения задолженности или выполнения других требований.
Органы опеки. Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, снятие обременения возможно только после выполнения обязательства по выделению долей детям. Органы опеки участвуют в проверке соблюдения этих условий.
Собственник и арендатор. Если обременение связано с договором аренды, его можно снять по согласию сторон. Арендатор отказывается от своих прав, а собственник снимает ограничение с объекта.
Залогодержатель или рентополучатель. При обременении залогом или договором ренты снятие возможно только после выполнения всех условий договора. Например, выплата долга залогодержателю или завершение обязательств по договору ренты.
Как правильно снять обременение с квартиры
Этот процесс требует внимательного подхода и соблюдения всех нюансов. Он состоит из нескольких этапов. Давайте их рассмотрим.
1. Устранение причины обременения
Первый и непременный шаг — полное выполнение обязательств, которые стали причиной обременения. Например, вы полностью погасили ипотечный кредит, включая все возможные штрафы, пени, проценты. Затем вы идете в банк, где получаете справку о закрытии кредита и об отсутствии задолженности.
2. Подготовка документов
Теперь необходимо собрать пакет документов. Он может быть разным — точный список лучше уточнить в МФЦ.
Основной перечень таков:
заявление о снятии обременения;
паспорта всех собственников;
документы о праве собственности;
справки из банка о полном погашении задолженностей;
закладная с пометкой о погашении (если оформлялась);
квитанция об уплате госпошлины.
3. Подача заявления

Когда все необходимые документы собраны, можно подавать заявление о снятии обременения. Есть несколько вариантов:
Через Росреестр лично. Отправляйтесь в ближайшее отделение Росреестра, где сотрудник примет ваше заявление и выдаст расписку о приеме документов с их перечнем.
Через Росреестр онлайн. Если у вас есть электронная цифровая подпись, заявление можно подать через официальный сайт Росреестра. Как это сделать: авторизуйтесь, заполните заявление, прикрепите сканы всех документов и заверьте их своей электронной подписью.
Через портал «Госуслуги». Авторизуйтесь на портале и выберите в меню «Снятие обременения». Далее нужно заполнить заявление, прикрепить документы и отправить запрос. В этом случае вам также необходимо иметь электронную цифровую подпись.
Через МФЦ. В этом случае вы приносите документы в ближайшее отделение МФЦ, где сотрудник принимает ваше заявление и далее передает его на рассмотрение в Росреестр.
Почему могут отказать в снятии обременения
Иногда процесс снятия обременения с квартиры может застопориться. Бывает так, что заявление отклонили из-за ошибок в документах, вследствие нарушения процедур и регламентов или по иным причинам. Рассмотрим самые распространенные ошибки.
Возможные причины отказа:
Неполный пакет документов. Если отсутствуют обязательные бумаги (например, справка о закрытии кредита или заявление от заинтересованных сторон), регистрирующий орган не сможет завершить процедуру.
Ошибки или несоответствия в документах. Ошибки в договоре, закладной, заявлении или других документах могут стать причиной отказа. Распространенный пример: данные в справке из банка не совпадают с данными о владельце квартиры.
Невыполненные обязательства. Снятие обременения невозможно, если собственник не выполнил условия договора, к примеру не погасил полностью ипотечный кредит (4).
Технические ошибки в реестре. Иногда в Росреестре фиксируются технические ошибки или несоответствия, из-за которых процедура может быть приостановлена.
Открытые судебные разбирательства. Если квартира находится под арестом или обременение связано с текущими судебными делами, его снятие возможно только после завершения процесса и выполнения судебных решений.
Неуплаченная государственная пошлина. Снятие обременения требует уплаты пошлины, и при отсутствии квитанции процесс может быть приостановлен.
Нарушение сроков подачи документов. Некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Если срок истек, потребуется получить новый документ.
Несогласие заинтересованных сторон. Если обременение связано с рентой, арендой или материнским капиталом, нужно согласие всех сторон. Отказ одной из сторон может заблокировать процесс.
Как убедиться, что с квартиры снято обременение
После завершения процесса снятия обременения с квартиры важно убедиться, что все ограничения действительно сняты и вы можете свободно распоряжаться своей недвижимостью. Вот как это можно сделать:
Получить выписку из ЕГРН. Этот документ служит подтверждением, что вы имеете право распоряжаться имуществом по своему усмотрению безо всяких ограничений. Выписку можно заказать через МФЦ, на портале «Госуслуги» или же на сайте Росреестра.
Проверить информацию непосредственно на сайте Росреестра. Здесь имеется сервис проверки сведений об объекте. Имейте в виду, что данные на сайте обновляются с небольшой задержкой.
Обратиться в банк-кредитор. Если обременение было связано с выплатой ипотечного кредита, банк самостоятельно подает заявление в Росреестр о снятии обременения. Уточните у специалиста банка, было ли это выполнено, и запросите подтверждающие документы.
Проверить личный кабинет. После внесения изменений в ЕГРН Росреестр направляет уведомление о снятии обременения. Если вы подавали заявление через МФЦ или «Госуслуги», уведомление поступит на указанный вами адрес электронной почты или будет доступно в личном кабинете.
Если что-то пошло не так, следует обратиться в Росреестр и уточнить статус вашего заявления, а также причины задержки. И, конечно же, никогда не будет лишним проконсультироваться с юристом.
Советы эксперта
Комментирует Вахтанг Кудаков, руководитель юридического отдела УК «Единство»:
— Наиболее сложным этапом снятия обременения может стать взаимодействие с заинтересованными сторонами — тот самый пресловутый человеческий фактор. Часто этот момент недооценивают, и очень зря. Бывает так, что не все заинтересованные стороны могут быть готовы к быстрой или беспроблемной передаче прав. Например, арендатор может затянуть процесс из-за страха потерять жилье, а залогодержатель — из-за недостаточной уверенности в выполнении обязательств.
Если талант переговорщика — не самая сильная ваша сторона, доверьте этот этап профессионалу. В острых ситуациях очень может помочь специалист с навыками медиатора — посредник, который умеет грамотно выстраивать диалог и учитывать интересы всех сторон. Множество вопросов автоматически снимается, если условия прекращения обязательств обсуждены заранее и зафиксированы документально. При этом критически важно убедиться, что в понимании условий нет никаких разночтений — смысл ясен всем, и он для всех однозначен.
Но даже если какая-то сторона не идет на контакт или проявляет пассивность, не торопитесь с ультиматумами, а вместо этого предложите дополнительные гарантии — например, очные встречи в Росреестре или МФЦ и совместное участие в процедуре. Это не только ускорит процесс, но и укрепит доверие между сторонами, минимизируя риски затягивания или споров.
Памятка: как самостоятельно снять обременение с квартиры

Обременение ограничивает ваши права на недвижимость, но от него можно избавиться, если выполнить ряд условий. Резюмируем основные моменты:
1. Устраните причину обременения. Выполните обязательства, связанные с наложением ограничения.
2. Подготовьте документы. Уточните, какие именно документы требуются в вашем конкретном случае, и подготовьте пакет. Учтите, что некоторые бумаги имеют ограниченный срок действия. Не забудьте уплатить государственную пошлину.
3. Выберите удобный способ подачи заявления. Можно подать документы лично в Росреестр или через МФЦ, а можно воспользоваться онлайн-сервисами. Во втором случае вам необходимо иметь электронную цифровую подпись.
4. Убедитесь, что обременение снято. Закажите выписку из ЕГРН или воспользуйтесь онлайн-сервисом Росреестра для проверки.
5. Избегайте ошибок. Это сэкономит ваше время и ускорит процедуру. Перед отправкой проверьте правильность заполнения документов, сроки их действия, убедитесь в наличии всех квитанций и справок. Если документы отправляются в электронном виде, проверьте качество сканов — все должно быть четким и хорошо читаемым.
Список источников
1. Статья 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Статья 586 Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ.
4. Статья 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».