Расторжение договора купли-продажи: права сторон и порядок действий

Не всегда сделка завершается успешно. В некоторых случаях расторжение договора купли-продажи становится необходимым шагом для одной из сторон. Причины могут быть самыми разными, однако важно понимать, что каждый случай требует внимательного подхода.
Авторы и эксперты
Залина Хохоева
Автор Дом Mail
Денис Ярцев
Адвокатский кабинет «Ярцев Д. А.»
Мужчина изучает документы на расторжение договора купли-продажи
Иногда сделка требует расторженияИсточник: Freepik

В этой статье мы рассмотрим ключевые моменты, которые касаются расторжения договора купли-продажи: какие бывают основания для этого, как правильно оформить документы, что нужно знать о правах и обязанностях сторон. 

Что такое договор купли-продажи

Этот договор — один из самых распространенных типов гражданско-правовых соглашений, который регулируется ГК РФ (1). В рамках соглашения продавец обязуется передать товар или право на товар покупателю, а покупатель обязуется уплатить за это оговоренную сумму. В договоре обязательно указываются предмет продажи, цена, сроки исполнения, условия передачи. 

Также предусмотрены дополнительные положения — например, гарантии, ответственность сторон и возможность расторжения договора при определенных обстоятельствах.

Что может быть предметом договора купли-продажи

Купить и продать можно если не все, то очень многое. Предметом договора купли-продажи могут быть самые разные категории, обладающие стоимостью. Например: 

  • недвижимость — жилые и нежилые помещения различного назначения;

  • квартира как обособленный вид недвижимости — новостройки и вторичка;

  • земельный участок — сельхозназначения или же под застройку; 

  • дом — капитальный или летний, дачный; 

  • автомобиль — как и любое другое транспортное средство;

  • товары — продукты питания, бытовая техника, мебель и другие товары народного потребления;

  • драгоценные металлы — золото, серебро, платина, палладий;

  • объекты интеллектуальной собственности — патенты, авторские права, товарные знаки, лицензии;

  • ценные бумаги — акции, облигации, вексели, закладные; 

  • антиквариат — предметы старины и древности, имеющие коллекционную, художественную и историческую ценность. 

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи

Если на то есть основания, договор купли-продажи расторгнуть можно. Эта процедура регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (2). Расторжение производится по соглашению сторон или же в судебном порядке, если есть непримиримые противоречия и стороны не могут их разрешить самостоятельно. Вопрос лишь в том, что считать существенным нарушением условий договора.

Варианты расторжения договора купли-продажи

Расторжение договора купли-продажи может происходить по инициативе одной из сторон или по обоюдному соглашению. Каждый вариант имеет свои особенности и механизмы реализации. 

По инициативе покупателя

Покупатель может инициировать расторжение договора купли-продажи, если продавец существенно нарушает условия соглашения. В случае с продажей недвижимости это может быть нарушение сроков передачи объекта, обнаружение скрытых дефектов, которые не были указаны в договоре, отсутствие прав на продажу. В этом случае покупатель имеет право потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы. 

По инициативе продавца

Продавец может инициировать расторжение договора купли-продажи недвижимости, если покупатель не исполнил своих обязательств — например, не заплатил за квартиру в срок, отказался от заключения сделки или не оплатил необходимые расходы, связанные с покупкой. В таком случае продавец вправе требовать расторжения сделки и вернуть себе недвижимость. Также продавец может расторгнуть договор, если покупатель нарушает условия, которые делают исполнение договора невозможным, например отказывается от подписания дополнительных документов или не предоставляет необходимые подтверждения для завершения сделки. Как и в случае с покупателем, продавцу необходимо иметь соответствующие основания для расторжения, которые должны быть прописаны в договоре купли-продажи недвижимости или вытекать из действующего законодательства.

По соглашению сторон

Наиболее простой и быстрый вариант — расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае и покупатель, и продавец договариваются о прекращении договора без указания причин. Это может происходить как по обоюдной инициативе сторон, так и по запросу одной из сторон с согласия другой. В таком случае не требуется вмешательства суда, стороны могут свободно договориться о завершении сделки. 

Основания для расторжения договора купли-продажи

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно только при наличии определенных оснований. Рассмотрим некоторые из них: 

Девушка подыскивает основания для расторжения договора купли-продажи
Для расторжения договора купли-продажи необходимы основания Источник: Freepik

1. Нарушение условий договора одной из сторон. Если одна из сторон не выполняет обязательства, прописанные в договоре, другая сторона вправе требовать его расторжения.

2. Неисполнение обязательств по срокам — если продавец не передает недвижимость в указанный срок или покупатель не вносит вовремя оплату.

3. Претензии к качеству недвижимости. Если переданная недвижимость имеет существенные дефекты, которые не были указаны в договоре или скрыты от покупателя, договор может быть расторгнут. 

4. Отказ от выполнения договора — если одна из сторон отказывается от исполнения договора.

5. Невозможность исполнения договора в связи с нарушением законодательства — например, при утрате права собственности на объект недвижимости по решению суда или если квартира находится в залоге. 

6. Мошенничество или обман — если одна из сторон предоставила ложную информацию относительно состояния недвижимости, прав на нее или других существенных условий сделки. 

Какими бы ни были заявленные основания, каждое из них требует тщательной проверки, поскольку расторжение договора купли-продажи недвижимости может повлечь за собой серьезные юридические последствия, включая необходимость возврата имущества и денежных средств.

Сроки расторжения договора купли-продажи

Существует установленный законом срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи, и этот срок составляет три года (3). Если споры дошли до суда, в среднем они будут рассматриваться 3—4 месяца, однако если мы имеем дело с апелляцией или кассацией, то сроки увеличиваются до 7—8 месяцев. Если же все происходит по обоюдному согласию, то аннулировать сделку можно день в день. Новая выписка из ЕГРН будет сформирована в течение 10—12 дней.

Порядок расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон

Расторжение договора купли-продажи по обоюдному согласию — наиболее простой и удобный вариант. Он избавляет от судебных разбирательств, сохраняет партнерские отношения, когда это важно. Но и в этом случае необходимо соблюдать установленный порядок. 

Перечислим основные этапы.

1. Составляем соглашение

Оно должно быть в письменном виде в двух экземплярах. 

2. Прописываем все условия расторжения

Важно включить туда возврат задатка или полной суммы, отмену регистрации, если таковая уже была произведена, назначить штрафы в случае нарушения договоренностей одной из сторон. 

3. Подаем в Росреестр заявление об отмене регистрации

Это можно сделать на сайте. 

4. Финализируем расторжение

Производим окончательное расторжение договора купли-продажи, при этом каждая сторона оставляет себе экземпляр. 

«Обязательно обратите внимание на такой нюанс: документ о расторжении должен быть составлен в той же форме, что и договор: если для заключения договора купли-продажи вы обращались к нотариусу, то и расторжение оформляйте также нотариально», — уточняет эксперт Денис Ярцев, глава адвокатского кабинета «Ярцев Д. А.».

Образец договора 

Образец расторжения договора купли-продажи
Источник: Dom Mail

Порядок расторжения договора купли-продажи по инициативе одной из сторон

«Для расторжения договора в одностороннем порядке требуются веские основания, и они должны быть прописаны изначально, — комментирует Денис Ярцев. — Если таких условий нет, инициатор расторжения обязан доказать, что другая сторона допустила существенное нарушение обязательств или что исполнение договора стало невозможным по причинам, не зависящим от участников сделки».  

Независимо от того, кто стал инициатором расторжения — продавец или покупатель, общий порядок действий выглядит примерно так.

1. Анализ условий договора

Обращаем внимание на пункты, касающиеся порядка расторжения и ответственности за нарушение обязательств. 

2. Оцениваем условия расторжения

Важно выявить законные основания.

3. Отправляем письменное уведомление

Составляем уведомление о решении расторгнуть договор и направляем его второй стороне заказным письмом или через нотариуса. 

4. Указываем причину расторжения

Важно не забыть ссылки на положения договора или законодательные нормы. 

5. Предлагаем в досудебном порядке урегулировать спорные моменты

Это может быть возврат задатка или аванса, возмещение убытков. Пробуем договориться об обоюдном отказе от претензий. 

Если договориться не удалось и другая сторона отказывается добровольно расторгнуть договор, единственный выход — обратиться в суд. 

Вторая сторона отказалась: расторжение договора купли-продажи через иск в суд

Этот процесс требует тщательной подготовки, поскольку успех дела зависит от полноты и обоснованности представленных суду доказательств. 

1. Готовим документы

Собираем полный пакет, включающий копию договора купли-продажи; переписку с другой стороной о предмете споров; документы, подтверждающие нарушение обязательств и договоренностей. Консультируемся с юристом на этом этапе — он подскажет, все ли необходимые бумаги в наличии. 

2. Подаем исковое заявление

Это нужно сделать по месту нахождения ответчика или же обратившись в судебную инстанцию, указанную в договоре. Уплачиваем госпошлину. 

Образец заявления

Образец искового заявления
Источник: Dom Mail

3. Участвуем в судебных заседаниях

После подачи иска истец обязан являться в суд, отвечать на вопросы, предоставлять пояснения, доказательства, участвовать в переговорах, если суд предложит урегулировать разногласия. 

4. Получаем судебное решение

Если суд вынес решение в вашу пользу, необходимо получить его в письменной форме в канцелярии и затем начать процедуру исполнения. Если же процесс проигран, у вас есть право подать апелляцию в установленный законом срок. 

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи сразу после регистрации

Да, расторжение возможно, но с важными ограничениями: оно допускается только до момента исполнения договора.

Что следует знать:

1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а исполненным — после перехода права собственности и полной оплаты недвижимости (если договором не предусмотрено иных условий).

2. Если переход права собственности не произошел, стороны могут подать заявление в Росреестр о прекращении регистрации. В этом случае договор считается незаключенным и расторгать его нет необходимости.

3. Если переход права собственности произошел, но расчет не завершен, участники могут расторгнуть договор, подав соглашение о расторжении в Росреестр. В результате право собственности возвращается к прежнему владельцу.

4. Если договор полностью исполнен, расторгнуть его практически невозможно. Но если обе стороны согласны, можно заключить сделку обратной купли-продажи. 

5. Если расторжения требует только одна из сторон, придется обращаться в суд.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи

Женщины изучают условия расторжения предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи расторгнуть легчеИсточник: Image by Freepik

Предварительный договор купли-продажи — это соглашение, в котором стороны обязуются в будущем заключить основной договор на установленных условиях. В отличие от основного договора предварительный лишь фиксирует намерения сторон.

Его можно расторгнуть по соглашению сторон — если стороны договорились прекратить обязательство и составили письменное соглашение о расторжении; в одностороннем порядке — если есть существенные нарушения договорных обязательств; автоматически — если стороны так и не заключили основной договор в установленный срок. 

Отзыв эксперта

«Расторжение договора купли-продажи часто становится конфликтным вопросом из-за разной трактовки условий сделки, — отмечает адвокат Денис Ярцев. — Чтобы избежать споров, сторонам следует уделять особое внимание этапу подготовки договора. Чем детальнее прописаны права, обязанности и условия расторжения, тем меньше рисков столкнуться с непредвиденными обстоятельствами.

Я бы посоветовал быть в высшей степени педантичными, когда прописываются основания для расторжения и механизмы возврата денежных средств. Любое взаимодействие фиксируйте документально: переговоры, согласования, обсуждения, претензии должны сопровождаться письменно, включая электронные сообщения. Сохраняйте все детали переписки — впоследствии это может оказать вам неоценимую услугу. Грамотная работа с документами на этапе подготовки договора — это не только гарантия успешного проведения сделки, но и средство защиты ваших интересов в случае ее расторжения».

Что важно запомнить о расторжении договора купли-продажи

Расторжение договора купли-продажи — это процесс, требующий четкого понимания прав и обязанностей сторон, а также соблюдения всех юридических формальностей. Вот ключевые моменты, которые следует помнить:

1. Основания для расторжения. Договор можно расторгнуть по соглашению сторон, при существенных нарушениях условий или невозможности его исполнения.

2. Порядок действий. Анализ договора, уведомление второй стороны, сбор доказательств и, при необходимости, обращение в суд.

3. Сроки. Исковая давность составляет три года, но чем раньше начать процесс, тем больше шансов на успешное разрешение.

4. Документы. Каждая деталь должна быть зафиксирована письменно, включая основания для расторжения и договоренности о возврате средств или имущества.

5. Стадия сделки. Проще всего расторгнуть договор до момента его полного исполнения. После завершения сделки возможны только судебные разбирательства или заключение новой сделки.

Список источников

1. ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, статья 549 «Договор продажи недвижимости».

2. ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, статья 450 «Основания изменения и расторжения договора».

3. ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, статья 196 «Общий срок исковой давности».