В этой статье мы разберем ключевые моменты оформления договора дарения в 2024 году с учетом актуальной законодательной базы, рассмотрим вопросы оспаривания, поясним, какие сопроводительные документы необходимы, ознакомимся с рекомендациями эксперта.
Что такое дарственная
Дарственная, а точнее договор дарения (1), — документ, обладающий юридической силой, по которому даритель передает одаряемому некое имущество в собственность. Главное отличие договора дарения от прочих договоров состоит в том, что он не предполагает никакой встречной выгоды: даритель не ждет от одаряемого ничего взамен. Еще одна особенность этого документа — необратимость. После регистрации сделки в Росреестре право собственности переходит к одаряемому, и даритель уже не может отозвать договор за исключением отдельных особых случаев.
Договор дарения — один из самых распространенных способов передать недвижимость члену семьи и при этом избежать ненужных расходов. Дело в том, что если дарение происходит между близкими родственниками (родителями и детьми, братьями и сестрами), то налог на доходы не взимается. В противном случае одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости. Также дарственная защищает имущество от претензий третьих лиц — например, при разводе подаренная квартира между супругами не делится.
Кто может оформить договор дарения на квартиру
Заключить такой договор может любой совершеннолетний гражданин. Но есть ряд условий и ограничений:
Даритель должен иметь права собственности на недвижимость и быть дееспособным. При факте недееспособности дарителя оформление возможно только через законного представителя и с обязательным разрешением органов опеки и попечительства.
Если квартира находится в совместной собственности, необходимо согласие второго собственника.
Если даритель состоит в браке и недвижимость была приобретена в период брачных отношений, придется обратиться к нотариусу и получить заверенное согласие супруга на дарение.
Еще одно обязательное условие — необремененность квартиры: даритель может свободно распоряжаться своей собственностью, если квартира не в ипотеке и не под арестом.
Кому можно подарить квартиру по договору дарения
Подарить квартиру можно кому угодно, начиная от ближайших родственников и заканчивая абсолютно посторонними людьми. Но у разных категорий получателей разные нюансы в оформлении:
Мужья и жены, братья и сестры, бабушки и дедушки, дети и внуки имеют право на налоговые льготы. Фактически они освобождаются от НДФЛ, и это делает процесс дарения между близкими родственниками особенно выгодным. Во-первых, недвижимость остается в семье, а во-вторых, не нужно платить налог, который может быть весьма существенным в зависимости от класса жилья.
Дальняя родня, друзья, знакомые также могут числиться в благоприобретателях. Но в этом случае налог придется заплатить, исходя из кадастровой стоимости, указанной в договоре.
Если одаряемый — несовершеннолетний, договор подписывается его законным представителем (родителем или опекуном). Распоряжаться недвижимостью несовершеннолетний сможет только по достижении 18 лет. Причем для некоторых операций с имуществом граждан, не достигших совершеннолетия, требуется разрешение органов опеки.
Иностранные граждане также могут получить в дар недвижимость — в Российской Федерации нет ограничений, препятствующих этому. Иностранцы также платят НДФЛ плюс выполняют все требования, налагаемые их страной при сделках такого рода.
Юрлица. Крайне редко, но такое бывает. Дарение возможно, если оно не противоречит корпоративным уставам и законодательным нормам. Однако не исключено, что это может вызвать дополнительный пристальный интерес к компании со стороны налоговой.
Как оформить дарственную на квартиру
Чтобы все прошло быстро и гладко, необходимо подготовиться. Оформление договора дарения хотя и является одним из самых защищенных способов передачи собственности, но требует соблюдения всех требований закона. Давайте рассмотрим, какие этапы необходимо пройти.
1. Подготовка документов
В перечень входят:
паспорта дарителя и одаряемого;
свидетельство о собственности на квартиру;
выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
согласие супруга (в случае совместной собственности);
свидетельство о браке (если дарение между супругами);
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
технический паспорт квартиры;
справка о кадастровой стоимости квартиры.
2. Составление договора дарения
В документе указываются сведения о дарителе и одаряемом, описание объекта, гарантии по его чистоте. Вот как выглядит шаблон договора.
3. Нотариальное удостоверение
В ряде случаев дарственную необходимо заверить у нотариуса. Это рекомендуется сделать, например, когда квартира передается в дар несовершеннолетним или же когда даритель оговаривает свое право пожизненного проживания в квартире.
4. Регистрация собственности в Росреестре
Заключительный этап, когда фиксируется переход права собственности. Это можно сделать, обратившись в МФЦ. В течение 7—10 рабочих дней происходит оформление, и одаряемый становится собственником.
Эти четыре этапа являются основными. Если же речь идет об особых случаях, например при оспаривании договора третьими лицами, могут потребоваться дополнительные шаги.
Особенности оформления дарственной при дарении доли в квартире
Перечислим ключевые моменты, которые требуют особого внимания в этих обстоятельствах.
Согласие других собственников. Если квартира находится в долевой собственности, потребуется нотариально заверенное согласие всех совладельцев. Законодательство обязывает согласовывать дарение долей, чтобы сохранить права других собственников и избежать ситуаций, когда часть квартиры дарится без их ведома.
Нотариальное заверение договора. Дарение доли обязательно должно проходить через нотариуса. Это связано с тем, что частичная передача прав собственности требует особой формы подтверждения сделки. Нотариус заверяет договор и проверяет соответствие сделки законодательным требованиям, снижая риск последующих оспариваний.
Регистрация в Росреестре. После нотариального заверения договор дарения необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы официально зафиксировать переход права собственности. Важно учитывать, что без регистрации договор не имеет юридической силы.
Преимущественное право покупки. При дарении доли важно учесть, что другие собственники не имеют преимущественного права покупки, как это происходит при продаже доли. Дарственная позволяет передать имущество без необходимости предложить его сначала другим совладельцам.
Как долго оформляется договор дарения
Оформление договора дарения на квартиру в целом занимает около двух недель, если все документы готовы и не требуется дополнительных согласований. Тем не менее у каждого этапа свои сроки, которые зависят от конкретных обстоятельств. Вот как может выглядеть примерная временная разбивка по основным этапам:
1. Подготовка документов — 2—7 дней. Сбор всех необходимых справок и документов может занять несколько дней, особенно если требуется согласие супругов, выписка из ЕГРН или справка об отсутствии задолженностей.
2. Составление и нотариальное заверение договора — 1 день. Если дарственная требует нотариального заверения (например, при дарении доли в квартире), оформление у нотариуса обычно занимает около одного рабочего дня при условии, что нотариус свободен и документы в порядке.
3. Регистрация договора в Росреестре — 7—10 рабочих дней. Это финальный этап, он включает подачу договора в Росреестр (через МФЦ или онлайн). Срок регистрации перехода права собственности обычно составляет около 7—10 рабочих дней.
Стоимость оформления договора дарения
Оформление дарственной на квартиру может включать различные расходы в зависимости от требований к документам, необходимости нотариального заверения и выбора специалистов для сопровождения сделки. Ниже приведены основные пункты расходов, которые могут потребоваться, и примерная стоимость.
1. Услуги юриста или риелтора:
риелторы: от 10 000 рублей за составление договора;
юристы: от 5 000 рублей в зависимости от сложности сделки.
2. Нотариальное заверение договора. Если требуется нотариальное заверение, размер пошлины составляет 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Если же заверение у нотариуса добровольное, стоимость зависит от степени родства и стоимости недвижимости.
3. При дарении близкому родственнику:
до 1 млн рублей: 3000 рублей + 0,2% от стоимости;
от 1 до 10 млн рублей: 3000 рублей + 0,2% от стоимости;
свыше 10 млн рублей: 23 000 рублей + 0,1% от стоимости (не более 50 000 рублей).
4. При дарении постороннему:
до 1 млн рублей: 3000 рублей + 0,4% от стоимости;
от 1 до 10 млн рублей: 7000 рублей + 0,4% от стоимости;
свыше 10 млн рублей: 25 000 рублей + 0,1% от стоимости (не более 100 000 рублей).
5. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности. Одаряемый оплачивает 2000 рублей при регистрации прав на недвижимость через Росреестр. Этот платеж может быть сделан через портал «Госуслуги» или в отделениях МФЦ.
6. Нотариальное согласие супруга. Если даритель состоит в браке, нотариальное согласие супруга на дарение обойдется в 1700—2000 рублей.
7. Расходы на НДФЛ для одаряемого. Если одаряемый — не близкий родственник, он должен уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры на начало года дарения. Освобождены от налога супруги, дети, родители, братья и сестры, а также внуки и бабушки/дедушки.
Налоги на квартиру, полученную по дарственной
Получение квартиры по договору дарения может иметь разные налоговые последствия в зависимости от степени родства между дарителем и одаряемым. Для близких родственников установлены налоговые льготы, а для других категорий налоговые обязательства значительно выше. Ниже рассмотрим эти варианты более подробно.
При договоре дарения между близкими родственниками
Когда квартира передается близкому родственнику — супругу, родителям, детям (включая усыновленных), родным и сводным братьям и сестрам, бабушкам, дедушкам или внукам, такой договор не облагается налогом. Это освобождение от НДФЛ позволяет проводить сделки дарения внутри семьи без лишних расходов. Данное налоговое преимущество, прописанное в Налоговом кодексе, делает дарение популярным способом передачи имущества в семье (2).
При договоре дарения в прочих случаях
Если дарение происходит между людьми, не состоящими в близком родстве (например, дальние родственники, друзья или знакомые), одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры. Этот налог рассчитывается на основе стоимости объекта на 1 января года, в котором состоялось дарение, и уплачивается в следующем налоговом периоде. Таким образом, для посторонних лиц или дальних родственников налоговые обязательства могут стать значительными, особенно если у квартиры высокая кадастровая стоимость.
Срок давности договора дарения для оспаривания
Оспорить договор дарения можно, но только при определенных обстоятельствах и в пределах установленных законом сроков давности. В зависимости от причины оспаривания различают несколько типов сроков:
Общий срок давности — 3 года. Основной срок давности для оспаривания договора дарения составляет 3 года. Он исчисляется с момента, когда лицо, желающее оспорить договор, узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Например, если после дарения выясняется, что даритель действовал под давлением, то отсчет трехлетнего срока начинается с момента, когда это нарушение стало очевидным для заинтересованного лица.
Срок в 1 год для исков об оспаривании дарения по причине обмана, насилия или заблуждения. Если даритель заключил договор под давлением, в результате обмана или будучи введенным в заблуждение, срок на подачу иска — 1 год. Этот срок также начинает отсчитываться с момента обнаружения данных фактов. Например, если даритель понял, что был введен в заблуждение, он должен обратиться в суд в течение года.
Особые случаи отмены дарения. В некоторых ситуациях договор дарения можно отменить, даже если установленный срок давности уже истек. Например, если одаряемый совершает действия, угрожающие жизни или здоровью дарителя, либо наносит ущерб подаренному имуществу, даритель имеет право обратиться в суд для отмены дарения. Эти случаи рассматриваются в индивидуальном порядке и могут не зависеть от стандартных сроков давности.
Можно ли оформить договор дарения без нотариуса
Оформить договор дарения квартиры без нотариуса в большинстве случаев действительно можно. По закону это письменное соглашение, и обязательного нотариального заверения не требуется, если недвижимость полностью переходит от одного собственника к другому. Тем не менее есть исключения, когда участие нотариуса становится обязательным. К таким исключениям относятся дарение доли в квартире, внесение дополнительных условий дарения (пожизненное проживание дарителя), дарение с участием несовершеннолетних. В этих случаях для юридической защиты интересов и прав всех сторон сделки настоятельно рекомендуется получить документ о дарении у нотариуса.
Комментарий эксперта
Денис Ярцев, адвокатский кабинет «Ярцев Д. А.», город Владикавказ:
«Дарственная, как правило, необратима, но наследники дарителя могут оспорить ее в определенных случаях. Один из самых распространенных поводов — заключение договора под давлением, обманным путем или в состоянии, когда даритель не мог объективно оценивать свои действия. Суд принимает во внимание факты, подтверждающие, что даритель на момент сделки был, например, в тяжелом состоянии здоровья или психологически уязвим, что могло повлиять на его решение.
Также наследники могут оспорить дарение, если обнаружат, что одаряемый нарушил условия договора (если такие оговорки были включены) — например, если причинен ущерб имуществу или здоровью дарителя. В этом случае даритель или его наследники имеют право на судебное разбирательство и потенциальное аннулирование сделки. Важно понимать, что такие споры решаются через суд и доказательная база должна быть прочной, только в этом случае наследники смогут претендовать на возвращение имущества в наследственную массу».
Что нужно запомнить о договоре дарения
Дарственная, или договор дарения, — простой и надежный способ законно передать права собственности на квартиру. Но он требует внимательного подхода к оформлению. Перечислим ключевые моменты, которые стоит запомнить:
Освобождение от налогов. Близкие родственники освобождаются от уплаты НДФЛ. В остальных случаях налог составляет 13% от кадастровой стоимости.
Нотариальное заверение. Не обязательно, если дарится вся квартира. Однако оно требуется при дарении доли или для включения дополнительных условий.
Сроки и стоимость оформления. Базовый процесс занимает до 14 дней и включает расходы на госпошлину и услуги Росреестра. Нотариальное заверение и услуги юриста увеличивают итоговую сумму.
Срок давности для оспаривания. Составляет 3 года с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав, или 1 год для случаев обмана, насилия или введения в заблуждение.
Особые случаи отмены. Дарение можно отменить в судебном порядке, если одаряемый угрожает жизни дарителя или разрушает подаренное имущество.
Список источников
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Статья 572 «Договор дарения».
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ. Статья 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)».
Автор: Залина Хохоева
Эксперт: Денис Ярцев, адвокатский кабинет «Ярцев Д. А.», город Владикавказ