В этой статье мы разберем ключевые моменты оформления договора дарения в 2025 году с учетом актуальной законодательной базы. Вместе с экспертом рассмотрим вопросы оспаривания, поясним, какие сопроводительные документы необходимы и расскажем о нюансах процесса.
Что такое дарственная
Дарственная, а точнее, договор дарения, — документ, обладающий юридической силой, по которому даритель передает одаряемому некое имущество в собственность (1). Его главное отличие от прочих договоров состоит в том, что он не предполагает никакой встречной выгоды: даритель не ждет от одаряемого ничего взамен. Еще одна особенность этого документа — необратимость. После регистрации сделки в Росреестре право собственности переходит к одаряемому, и даритель уже не может отозвать договор за исключением отдельных особых случаев. Также дарственная защищает имущество от претензий третьих лиц: например, при разводе подаренная квартира между супругами не делится.
Кто может оформить договор дарения на квартиру
Заключить такой договор может любой совершеннолетний гражданин. Но есть ряд условий и ограничений:
- Даритель должен иметь право собственности на недвижимость и быть дееспособным. При факте недееспособности дарителя оформление возможно только через законного представителя и с обязательным разрешением органов опеки и попечительства.
- Если квартира находится в совместной собственности, необходимо согласие второго собственника.
- Если даритель состоит в браке и недвижимость была приобретена в период брачных отношений, придется обратиться к нотариусу и получить заверенное согласие супруга на дарение.
- Еще одно обязательное условие — необремененность квартиры. Даритель может свободно распоряжаться своей собственностью, если квартира не в ипотеке и не под арестом.
Кому можно подарить квартиру по договору дарения
Подарить квартиру можно кому угодно, начиная от ближайших родственников и заканчивая абсолютно посторонними людьми. Но у разных категорий получателей разные нюансы в оформлении:
Мужья и жены, братья и сестры, бабушки и дедушки, дети и внуки имеют право на налоговые льготы. Фактически они освобождаются от НДФЛ, и это делает процесс дарения между близкими родственниками особенно выгодным.
Дальняя родня, друзья, знакомые также могут числиться в благоприобретателях. Но в этом случае налог придется заплатить, исходя из кадастровой стоимости, указанной в договоре.
Если одаряемый — несовершеннолетний, договор подписывается его законным представителем (родителем или опекуном). Распоряжаться недвижимостью несовершеннолетний сможет только по достижении 18 лет. Причем для некоторых операций с имуществом граждан, не достигших совершеннолетия, требуется разрешение органов опеки.
Иностранные граждане также могут получить в дар недвижимость — в Российской Федерации нет ограничений, препятствующих этому. Иностранцы также платят НДФЛ и выполняют все требования, налагаемые их страной при сделках такого рода.
Юридические лица. Крайне редко, но такое бывает. Дарение возможно, если оно не противоречит корпоративным уставам и законодательным нормам. Однако не исключено, что это может вызвать дополнительный пристальный интерес к компании со стороны налоговой. Государственная пошлина в Росреестре для юридических лиц — 44 000 рублей.
Как оформить дарственную на квартиру
Чтобы все прошло быстро и гладко, необходимо подготовиться. Несмотря на то, что оформление договора дарения — один из самых защищенных способов передачи собственности, он требует строго соблюдения всех требований закона. Давайте рассмотрим, какие этапы необходимо пройти.
1. Подготовка документов
В перечень входят:
паспорта дарителя и одаряемого;
свидетельство о собственности на квартиру;
выписка из Единого государственного реестра недвижимости (бумажный экземпляр стоит 1740 рублей);
согласие супруга (в случае совместной собственности);
свидетельство о браке (если дарение между супругами);
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
технический паспорт квартиры;
справка о кадастровой стоимости квартиры.
2. Составление договора дарения с нотариусом
Собственник и одаряемый обращаются к нотариусу для составления и заверения договора дарения. Специалист проверяет законность сделки, одобряет ее. Нотариусу вы сможете задать все интересующие вас вопросы о договоре дарения.
3. Регистрация собственности в Росреестре
После проверки нотариус направляет все необходимые документы и заявление в Росреестр. Там регистрируется переход права собственности, обычно этот процесс занимает не больше суток. После этого одаряемый становится собственником недвижимости.
Эти три этапа — основные. Если же речь идет об особых случаях, например при оспаривании договора третьими лицами, могут потребоваться дополнительные шаги.
Особенности оформления дарственной при дарении доли в квартире
Во–первых, для оформления дарственной необходимо согласие других собственников.
Если квартира находится в долевой собственности, потребуется нотариально заверенное согласие всех совладельцев. Законодательство обязывает согласовывать дарение долей, чтобы сохранить права других собственников и избежать ситуаций, когда часть квартиры дарится без их ведома.
Во–вторых, при дарении доли важно учесть, что другие собственники не имеют преимущественного права покупки, как это происходит при продаже доли. Дарственная позволяет передать имущество без необходимости предложить его сначала другим совладельцам.
Как долго оформляется договор дарения
Оформление договора дарения на квартиру в целом проходит довольно быстро, если все документы готовы и не требуется дополнительных согласований. Подготовка документов занимает в среднем от двух до семи дней. Сбор всех необходимых справок и документов может занять неделю, особенно если требуется согласие супругов, выписка из ЕГРН или справка об отсутствии задолженностей. Нотариус проверяет и заключает сделку дарения жилья около часа. После отправки документов в Росреестр ведомство регистрирует переход права собственности на недвижимость в течение суток.
Стоимость оформления договора дарения
Оформление дарственной на квартиру включает различные расходы, размер которых в 2025 году существенно увеличился.
1. Нотариальное заверение договора. В Гражданский кодекс РФ были внесены поправки. Согласно им, договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению (2). Для оформления договора придется выплатить федеральный и региональный тариф за услуги нотариуса. Первый — это 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, но не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей. Второй тариф в каждом регионе свой и в среднем составляет от 7000 до 10 000 рублей. Итого, если вы хотите «подарить» квартиру стоимостью 10 миллионов, на оформление договора вам придется потратить чуть больше 30 000 рублей.
2. Государственная пошлина за регистрацию права перехода собственности. Одаряемый оплачивает 4000 рублей для регистрации сделки в Росреестре.
3. Нотариальное согласие супруга. Если даритель состоит в браке, нотариальное согласие супруга на дарение обойдется в 1700—2000 рублей.
Кроме того, важно учитывать, что на недвижимость, полученную в дар, распространяется НДФЛ.
Налоги на квартиру, полученную по дарственной
Получение квартиры по договору дарения может иметь разные налоговые последствия в зависимости от степени родства между дарителем и одаряемым. Для близких родственников установлены налоговые льготы, а для других категорий налоговые обязательства значительно выше. Ниже рассмотрим эти варианты более подробно.
При договоре дарения между близкими родственниками
Когда квартира передается близкому родственнику — супругу, родителям, детям (включая усыновленных), родным и сводным братьям и сестрам, бабушкам, дедушкам или внукам, такой договор не облагается налогом. Это освобождение от НДФЛ позволяет проводить сделки дарения внутри семьи без лишних расходов. Это налоговое преимущество, прописанное в Налоговом кодексе, делает дарение популярным способом передачи имущества в семье (3).
При договоре дарения в прочих случаях
Если одаряемый не близкий родственник, он обязан уплатить налог, размер которого зависит от кадастровой стоимости квартиры. Если она ниже 2,4 миллионов рублей, то НДФЛ составляет 13%. На превышение этой суммы распространяется налог, составляющий 15% (4).
Например, вам подарили квартиру кадастровой стоимостью 10 миллионов рублей. Вам придется выплатить 13% от 2,4 миллионов (это 312 000 рублей) и 15% от оставшихся 7,6 миллионов (1 140 000 рублей). Итого НДФЛ составит 1 452 000 рублей. Налог рассчитывается на основе стоимости объекта на 1 января года, в котором состоялось дарение, и уплачивается в следующем налоговом периоде. Таким образом, для посторонних лиц или дальних родственников налоговые обязательства могут стать значительными, особенно если у квартиры высокая кадастровая стоимость.
Срок давности договора дарения для оспаривания
Оспорить договор дарения можно, но только при определенных обстоятельствах и в пределах установленных законом сроков давности. В зависимости от причины оспаривания различают несколько типов сроков:
- Общий срок давности — три года. Основной срок давности для оспаривания договора дарения составляет три года. Он исчисляется с момента, когда лицо, желающее оспорить договор, узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Например, если после дарения выясняется, что даритель действовал под давлением, то отсчет трехлетнего срока начинается с момента, когда это нарушение стало очевидным для заинтересованного лица.
- Срок в один год для исков об оспаривании дарения по причине обмана, насилия или заблуждения. Если даритель заключил договор под давлением, в результате обмана или будучи введенным в заблуждение, срок на подачу иска — один год. Этот срок также начинает отсчитываться с момента обнаружения данных фактов. Например, если даритель понял, что был введен в заблуждение, он должен обратиться в суд в течение года.
- Особые случаи отмены дарения. В некоторых ситуациях договор дарения можно отменить, даже если установленный срок давности уже истек. Например, если одаряемый совершает действия, угрожающие жизни или здоровью дарителя, либо наносит ущерб подаренному имуществу, даритель имеет право обратиться в суд для отмены дарения. Эти случаи рассматриваются в индивидуальном порядке и могут не зависеть от стандартных сроков давности.
Комментарий эксперта
Профессиональным мнением делится юрист Денис Ярцев, адвокатский кабинет «Ярцев Д. А.», город Владикавказ:
«Дарственная, как правило, необратима, но наследники дарителя могут оспорить ее в определенных случаях. Один из самых распространенных поводов — заключение договора под давлением, обманным путем или в состоянии, когда даритель не мог объективно оценивать свои действия. Суд принимает во внимание факты, подтверждающие, что даритель на момент сделки был, например, в тяжелом состоянии здоровья или психологически уязвим, что могло повлиять на его решение. Однако теперь, когда договор заключается в присутствии нотариуса, такие случаи скорее станут большой редкостью.
Также наследники могут оспорить дарение, если обнаружат, что одаряемый нарушил условия договора (если такие оговорки были включены) — например, если причинен ущерб имуществу или здоровью дарителя. В этом случае даритель или его наследники имеют право на судебное разбирательство и потенциальное аннулирование сделки. Важно понимать, что такие споры решаются через суд и доказательная база должна быть прочной, только в этом случае наследники смогут претендовать на возвращение имущества в наследственную массу».
Что нужно запомнить о договоре дарения
Дарственная, или договор дарения, — простой и надежный способ законно передать права собственности на квартиру. Но он требует внимательного подхода к оформлению. Перечислим ключевые моменты, которые стоит запомнить:
Освобождение от налогов. Близкие родственники освобождаются от уплаты НДФЛ. В остальных случаях налог составляет 13% от кадастровой стоимости и 15% на сумму выше 2,4 миллионов.
Нотариальное заверение. С 2025 года оно необходимо. Нотариус оформляет договор дарения, одобряет сделку.
Сроки и стоимость оформления. Базовый процесс занимает чуть больше недели и включает расходы на госпошлину, услуги Росреестра и нотариуса.
Срок давности для оспаривания. Составляет три года с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав, или один год для случаев обмана, насилия или введения в заблуждение.
Особые случаи отмены. Дарение можно отменить в судебном порядке, если одаряемый угрожает жизни дарителя или разрушает подаренное имущество.
Список источников:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Статья 572 «Договор дарения».
2. Федеральный закон от 13.12.2024 N 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ. Статья 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)».
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (с изм. от 21.01.2025). Статья 224 «Налоговые ставки».