Сделка купли-продажи недвижимости: что нужно знать каждому участнику

Процесс передачи права собственности на жилой объект требует внимания, аккуратности и известной доли осторожности. Сделка купли-продажи недвижимости всегда несет в себе потенциальные риски. Чтобы права каждой из сторон были защищены, нужно понимать все тонкости процесса — и юридические, и бюрократические.
Авторы и эксперты
Залина Хохоева
Автор Дом Mail
Вахтанг Кудаков
Руководитель юридического отдела УК «Единство»
Люди пожимают друг другу руки в знак совершения сделки купли-продажи недвижимости
Перед оформлением сделки купли-продажи недвижимости важно знать о некоторых нюансахИсточник: Image by Freepik

В этой статье мы рассмотрим, как оформляется сделка купли-продажи недвижимости, какие документы необходимы, за какие сроки это реально сделать и какую сумму нужно заплатить. 

Что такое договор купли-продажи

Этот договор — краеугольный камень сделки. Именно в нем закреплены все договоренности и прописана юридическая ответственность каждой из сторон. В рамках этого соглашения продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и оплатить его стоимость. 

Ключевые элементы договора включают в себя данные о сторонах сделки, описание объекта недвижимости, его стоимость, порядок оплаты и сроки исполнения обязательств. Документ подписывается на бумаге и подлежит государственной регистрации. 

Где можно оформить сделку купли-продажи недвижимости

В зависимости от обстоятельств и предпочтений сторон оформление можно организовать через МФЦ, у нотариуса, в Росреестре или с привлечением юридических фирм. Рассмотрим основные варианты.

Через МФЦ

Многофункциональные центры (МФЦ) — популярный выбор для совершения сделки. Это удобно, доступно, не занимает много времени. В МФЦ следует явиться с полным пакетом документов и отдать их на проверку специалисту. После проверки подается заявление на регистрацию перехода права собственности, и все документы направляются в Росреестр. Процедура займет до 10 рабочих дней. 

Через нотариуса

Нотариальное удостоверение обязательно для некоторых сделок, например если объект находится в долевой собственности или если участвуют несовершеннолетние, то есть когда требуются повышенная бдительность и юридический контроль. Нотариус тщательнейшим образом проверяет все документы, удостоверяет подлинность подписей и обеспечивает соответствие договора закону.

Нотариус проверяет документы для совершения сделки купли-продажи недвижимости
С нотариусом все документы будут правильно оформлены с первого разаИсточник: Image by Freepik

Через Росреестр

Стороны могут самостоятельно подать документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Для этого нужно составить договор купли-продажи, собрать необходимый пакет документов и обратиться в офис ведомства. Процедура подходит для тех, кто уверен в юридической чистоте сделки и готов самостоятельно проверить все нюансы. Прямое обращение в Росреестр требует минимальных затрат, но важно исключить ошибки в документах, чтобы избежать отказа в регистрации.

С помощью юридических фирм

Такие фирмы предлагают полный спектр услуг для сопровождения сделки. Они проверяют документы, составляют договор купли-продажи, организуют процесс регистрации и предоставляют консультации. Такие услуги особенно удобны для занятых людей или для тех, кто не хочет вникать в юридические детали. Однако стоит учитывать, что услуги юридических фирм оплачиваются отдельно и их стоимость может варьироваться в зависимости от объема работы.

Какие документы потребуются для сделки купли-продажи недвижимости

Этот этап подготовки всегда требует предельной внимательности и педантизма. Проверять нужно как наличие всех необходимых выписок и справок, так и соответствие актов и договоров юридическим нормам и действующему законодательству. 

Основные документы:

  • паспорта сторон сделки — удостоверения личности продавца и покупателя;

  • правоустанавливающие документы на недвижимость — договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство;

  • выписка из ЕГРН — подтверждение того, что объект недвижимости принадлежит продавцу. Также показывает наличие или отсутствие обременений;

  • кадастровый паспорт или выписка — содержит информацию о технических характеристиках объекта;

  • согласие супруга/супруги — если недвижимость приобреталась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу;

  • акт приема-передачи недвижимости — документ, фиксирующий передачу объекта от продавца к покупателю.

Девушка держит в руках стопку документов для сделки купли-продажи недвижимости
Перед подачей документов убедитесь, что собрали все необходимоеИсточник: Image by Freepik

Ситуативно могут потребоваться:

  • свидетельство о браке или разводе — необходимо для подтверждения семейного статуса сторон;

  • разрешение органов опеки — если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные лица;

  • документы, подтверждающие уплату госпошлины, — квитанция об уплате обязательного платежа для регистрации перехода права;

  • нотариально заверенная доверенность — если от имени одной из сторон действует представитель.

Этапы оформления сделки купли-продажи недвижимости

Этапы сделки — это хорошо отработанный алгоритм, каждый шаг в котором направлен на минимизацию рисков, соблюдение прав сторон и успешное завершение процесса купли-продажи недвижимости. Рассмотрим ключевые моменты. 

1. Проверка недвижимости 

Перед заключением сделки необходимо убедиться в юридической чистоте объекта. Это включает:

  • проверку правоустанавливающих документов: важно убедиться, что продавец — законный владелец недвижимости;

  • анализ истории перехода прав собственности: важно выявить возможные споры или притязания третьих лиц;

  • проверку наличия обременений: важно установить наличие ипотеки, ареста, сервитутов и других ограничений;

  • уточнение технических характеристик: важно сравнить фактические данные с информацией в кадастровых документах.

2. Согласование условий сделки

После проверки объекта стороны обсуждают и фиксируют ключевые условия. К ним относятся:

  • стоимость недвижимости —  определение окончательной цены;

  • сроки передачи объекта — установление даты передачи недвижимости покупателю;

  • порядок расчетов — наличный или безналичный расчет, использование аккредитива или банковской ячейки;

  • распределение расходов — уплата госпошлины, оплата нотариальных услуг и других сопутствующих затрат.

3. Подготовка и подписание договора купли-продажи

На этом этапе составляется основной документ сделки.

  • Составление договора — включение всех согласованных условий и обязательных реквизитов;

  • юридическая экспертиза — проверка договора на соответствие законодательству;

  • подписание договора — стороны ставят свои подписи в присутствии нотариуса (если требуется).

4. Регистрация перехода права собственности

Для официального признания нового владельца необходимо:

  • подать документы в Росреестр для регистрации;

  • заплатить госпошлину и предоставить квитанцию об уплате;

  • дождаться регистрации (процесс занимает до 10 рабочих дней);

  • получить выписку из ЕГРН с подтверждением регистрации права собственности на имя покупателя.

Мужчина передает документы для сделки купли-продажи недвижимости специалисту МФЦ
Передать документов в Росреестр для регистрации можно через специалиста в МФЦИсточник: Image by Freepik

5. Передача недвижимости и окончательные расчеты

Это завершающий этап, который включает: 

  • составление акта приема-передачи — документа, фиксирующего факт передачи объекта и его состояние;

  • окончательный расчет —  перечисление оставшейся суммы продавцу после регистрации права собственности;

  • передачу ключей и документов —  покупатель получает ключи и всю документацию на объект.

Что такое электронная регистрация сделки купли-продажи и как проводится

Если вкратце, это прекрасная возможность, позволяющая сэкономить время, упрощающая оформление и в целом жизнь. Документы подаются в электронном виде, и необходимость личного визита в офис тем самым исключается. Электронная регистрация удобна и безопасна, так как все данные передаются через защищенные каналы связи. 

Расскажем, как проводится электронная регистрация. 

1. Выбор способа подачи документов. Для этого можно воспользоваться услугами банков, нотариусов, МФЦ или онлайн-платформ, аккредитованных Росреестром.

2. Подготовка документов. Включает договор купли-продажи, паспорта сторон, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы и квитанцию об уплате госпошлины.

3. Создание цифровых подписей. Каждая сторона сделки должна иметь квалифицированную электронную подпись (КЭП), которую можно оформить в удостоверяющем центре.

4. Загрузка документов в систему. Подача осуществляется через портал «Госуслуги», специализированные банковские сервисы или же аккредитованные платформы-посредники.

5. Проверка и регистрация. Росреестр проверяет поданные документы и регистрирует переход права собственности. 

6. Получение выписки из ЕГРН. После завершения регистрации документ направляется сторонам в электронном виде.

Сроки регистрации сделки купли-продажи недвижимости

Эти сроки зависят от способа подачи документов и особенностей самой сделки. Рассмотрим основные варианты:

  • подача документов через МФЦ — 9 рабочих дней с даты приема (1); 

  • прямая подача в Росреестр — от 7 до 10 рабочих дней;

  • электронная регистрация — от 1 до 2 рабочих дней; 

  • регистрация через нотариуса — 1 рабочий день.

Мужчина считает в календаре дни рассмотрения документов для сделки купли-продажи недвижимости
Планируйте все события сделки купли-продажи недвижимости с учетом времени рассмотрении документовИсточник: Image by Freepik

Стоимость оформления сделки купли-продажи недвижимости

Оформление сделки сопровождается определенными расходами, которые могут варьироваться в зависимости от региона, стоимости объекта и выбранного способа оформления. 

Ниже представлена таблица с основными статьями расходов и их ориентировочной стоимостью. Сведения основаны на данных Росреестра, нотариальных палат и профессиональных участников рынка недвижимости.

Государственная пошлина за регистрацию
2000 руб. за каждый объект недвижимости (на 2024 год)
Нотариальное удостоверение сделки
Данные на 2024 год:

• при сделке до 1 млн руб. — 3000 руб. + 0,4% от суммы сделки;

• при сделке до 10 млн руб. — 7000 руб. + 0,2%, но не > 50 000 руб.;

• при сделке > 10 млн руб. — 25 000 руб. + 0,1%, но не свыше 100 000 руб. (2)
Услуги правового и технического характера (УПТХ)
3000—7000 руб. в зависимости от региона
Услуги юриста по сопровождению сделки
20 000—70 000 руб. в зависимости от сложности и региона
Услуги риелтора
2—5% от стоимости объекта (по договоренности)
Дополнительные возможные расходы
Аренда банковской ячейки, услуги по оценке недвижимости и другие согласованные расходы

Итоговая сумма может составлять от 50 000 до 1 млн руб. в зависимости от класса недвижимости, условий сделки, выбранных услуг и региона. 

Можно ли оформить сделку купли-продажи недвижимости дистанционно

Цифра сделала невозможное возможным: оформить сделку стало реально, находясь только в онлайн-контакте. Волноваться не надо: если использовать проверенных и надежных посредников и защищенные каналы связи, то любые риски сводятся к нулю. 

Как это работает:

1. Квалифицированные электронные подписи (КЭП) необходимы обеим сторонам сделки. Это непременное и обязательное условие. 

2. Подача документов в электронном виде в Росреестр. Весь пакет можно загрузить через портал «Госуслуги», сайт Росреестра или посредством специализированных аккредитованных сервисов. 

3. Банковское сопровождение. Есть банки (как правило, крупные), которые предоставляют услуги удаленного оформления сделок. Услуга включает полный цикл, в том числе всевозможные проверки, расчеты, регистрацию.

4. Получение выписки из ЕГРН. После завершения регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН в электронном виде, подтверждающую его право собственности.

Трое человек смотрят в компьютер и оформляют сделку купли-продажи недвижимости дистанционно
Немногие знают, что сделку можно оформить дистанционно и не тратить время на очередиИсточник: Unsplash / CC0

Отзыв эксперта

Комментирует Вахтанг Кудаков, начальник юридического отдела УК «Единство»

«При оформлении сделки купли-продажи недвижимости многие упускают из вида одну немаловажную деталь — предварительный договор. Этот документ может стать вашим гарантом, особенно если сделка растянута во времени, например из-за ожидания одобрения ипотеки или завершения проверок. Предварительный договор фиксирует ключевые договоренности сторон и создает основу для будущей сделки, защищая вас от внезапных изменений условий.

Еще один недооцененный аспект — это грамотное планирование расходов. Часто стороны учитывают лишь базовые затраты, такие как госпошлина и услуги нотариуса. Но забывают при этом про дополнительные расходы: страхование сделки, оплату аккредитива или банковской ячейки. Непредвиденные траты могут создать стрессовую ситуацию, особенно если бюджет строго ограничен.

И наконец, я не устану повторять: не пренебрегайте возможностью привлечь профессионалов на ранних этапах сделки. Зачастую стороны обращаются за юридической помощью только тогда, когда уже столкнулись с проблемами. Юрист может помочь еще до подписания договора, проанализировать объект недвижимости и выявить потенциальные риски, которые могут быть не очевидны даже опытным участникам рынка».

Что важно запомнить о сделке купли-продажи недвижимости

Как и любая другая сделка, купля-продажа недвижимости требует тщательной подготовки и внимательного отношения. Резюмируем основные моменты, которые важно запомнить. 

1. Договор — основа сделки. Этот документ требует особого внимания, поскольку является основным. 

2. Документы и проверка объекта. Полный пакет документов и проверка юридической чистоты недвижимости — необходимые условия.

Мужчина читает документы для сделки купли-продажи недвижимости
Перед подписанием договора купли-продажи недвижимости перечитайте все документыИсточник: Freepik

3. Разные способы оформления. Оформить сделку можно разными способами: через МФЦ, нотариуса, Росреестр или же воспользоваться услугами юридических фирм. Выбор зависит от условий сделки и предпочтений сторон.

4. Дистанционное оформление. Современные технологии позволяют провести сделку онлайн с использованием квалифицированной электронной подписи. Это безопасно и удобно.

5. Сроки и стоимость. Регистрация сделки и ее стоимость зависят от класса недвижимости, площади, дополнительных условий и региона, в котором она заключается. 

Список источников

1. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2. Сайт Федеральной нотариальнаой палаты, раздел «Тарифы».