Если вы решили возвести собственный дом и уехать жить за город, у вас впереди много неожиданностей. Оказывается, далеко не каждый участок подходит для строительства дома. Чтобы избежать судебных тяжб и потери имущества, нужно хорошо разбираться в юридических понятиях, с которыми сталкивается каждый, кто приобретает земельный участок. Вместе с экспертами рассказываем, что такое ИЖС, в чем его основное отличие от других видов земельных участков, какие есть плюсы и минусы, а также какие предусмотрены налоги и льготы.
Что такое ИЖС: расшифровка и значение термина
ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство. Давайте разберемся, что это значит.
Начать нужно с того, что все земельные участки делятся на категории, которые зафиксированы в статье 7 Земельного кодекса РФ (1). Всего таких категорий семь.
У любого участка есть вид разрешенного использования (ВРИ), который указывает, как можно им распоряжаться и допустимо ли возведение дома. Классификатор ВРИ регламентируется на законодательном уровне Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (редакция от 23.06.2022) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (2). Видов разрешенного использования куда больше, чем категорий земельных участков. Это означает, что у участка определенной категории может быть несколько ВРИ.
ИЖС — вид разрешенного использования, который дает право на строительство жилого дома и гарантирует расположение участка в населенном пункте, а иначе присвоение участку такого ВРИ было бы невозможно.
Отличия ИЖС от других видов земельных участков
Для строительства капитального дома лучше всего подойдет участок ИЖС. Кратко расскажем про другие виды земельных участков.
СНТ
Это садоводческое некоммерческое товарищество. Аббревиатура не указывает ни на категорию земли, ни на ВРИ. СНТ представляет собой форму объединения граждан, которые владеют землей на территории товарищества и могут вести на нем садоводческую деятельность, а также строить жилые и сопутствующие помещения. СНТ располагается вне населенных пунктов и управляется общим собранием членов правления и председателем. Отличительная особенность СНТ — отсутствие инфраструктуры, поэтому содержание дорог, подведение газа и электричества ложится на плечи участников товарищества. Если правильно оформить все документы, то землю в СНТ вполне можно перевести в статус ИЖС. Это означает, что в возведенном доме можно будет прописаться и проживать на постоянной основе.
ДНП и ДНТ
Понятия ДНП и ДНТ, дачное некоммерческое партнерство и дачное некоммерческое товарищество соответственно, претерпели некоторые изменения с принятием Федерального закона № 217-ФЗ (3). В документах все еще можно встретить эти аббревиатуры, но фактически такие формы объединения начали трансформироваться в СНТ и ОНТ. Как и последние, ДНП и ДНТ не указывают на категорию или вид разрешенного использования. Участки в таких объединениях подходят для огородничества, садоводства и возведения дач, а управление и поддержка инфраструктуры также происходит за счет членских взносов и силами общего собрания владельцев земель.
ОНТ
Огородническое некоммерческое товарищество — еще одна форма объединения граждан для совместного ведения огороднической деятельности. На таких землях разрешены бытовки, парники и сопутствующие постройки, но возвести полноценный дом для проживания не получится. Управление ОНТ берет на себя собрание членов товарищества, а улучшение инфраструктуры производится за счет членских взносов. Покупка земли в ОНТ подойдет тем, кто действительно планирует вести огородническую деятельность и обмениваться опытом.
ЛПХ
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — это вид разрешенного использования земли. На таких землях разрешается вести садоводческую и огородническую деятельность, разводить домашний скот и держать пчел с целью получения готовой продукции для собственных нужд. Продавать лишнюю продукцию разрешается, а делать из этого бизнес — нет. Участки ЛПХ делятся на два типа: полевые и приусадебные. В первом случае участок располагается за пределами населенного пункта, и на нем запрещается возводить любые строения. Во втором случае участок находится в населенном пункте, а значит, там можно построить дом и сопутствующие хозяйственные сооружения.
Плюсы и минусы ИЖС
Выделим основные плюсы и минусы ИЖС.
Плюсы
- Разрешено строительство дома для постоянного проживания с возможностью регистрации;
- возможна любая планировка дома, главное — он не должен быть выше 20 м или трех этажей;
- есть собственный участок, отсутствуют соседи;
- хорошая финансовая инвестиция — со временем стоимость участка возрастет;
- есть развитая инфраструктура;
- доступны ипотечные программы.
Минусы
- Высокая стоимость земельного участка и строительства собственного дома;
- высокий налог;
- необходимо заранее изучить генеральный план развития территории, дабы избежать многоэтажной застройки по соседству;
- дом нужно построить в первые три года, иначе землю могут изъять и продать на торгах;
- если в течение 10 лет не будет построен и зарегистрирован дом, то налог увеличится вдвое.
Как получить землю под индивидуальное жилищное строительство
Существует три наиболее доступных способа приобретения земли под ИЖС: покупка, вступление в наследство и аренда у государства на длительный срок с правом продления. Определенные категории граждан могут получить участок бесплатно. Остановимся на этом подробнее.
Кто может бесплатно получить участок под ИЖС
На право бесплатного получения участка могут претендовать все те же категории граждан, которым предусмотрены и другие льготы: Герои СССР и РФ, Герои труда и ветераны боевых действий. В каждом конкретном регионе есть и другие категории, которым доступны льготы. Как правило, это многодетные семьи, дети-сироты, люди с инвалидностью, молодые семьи с ребенком. За более подробной информацией лучше обращаться в местную администрацию.
Как купить участок
В вопросе покупки участка не стоит торопиться, лучше не один раз все уточнить и проверить. Первым делом запросите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться во ВРИ участка и возможностях его дальнейшего использования. Внимательно изучите генеральный план местности, который покажет, какая застройка планируется в выбранном районе и имеются ли природо- и водоохранные зоны (они могут повлиять на подведение коммуникаций). Проверьте, не наложены ли на землю обременения и соответствует ли цена рыночной стоимости. Если решение о покупке принято, остается три простых шага:
1. Заключить договор купли-продажи.
2. Зарегистрировать право собственности на участок в Росреестре.
3. Получить разрешение на строительство в местной администрации.
С этого момента вы являетесь полноправным законным владельцем участка и можете начинать строительство.
Как арендовать землю под ИЖС
Попросили экспертов рассказать, как арендовать землю под ИЖС.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», советует:
— Если нет желания покупать, можно взять землю в аренду у государства или муниципалитета. Процедура будет такая:
1. Найдите свободные участки на сайтах местных администраций.
2. Подайте заявку на предоставление участка через аукцион или без торгов (например, если у вас есть право на льготное получение).
3. Заключите договор аренды, в котором будет указан срок (обычно 3—5 лет) и условия использования.
4. После строительства дома можно выкупить землю в собственность по кадастровой цене.
Заур Джиоев, специалист по коммерческой недвижимости компании COMRES, дополняет:
— Взять землю под ИЖС в аренду возможно, но такая практика не очень распространена. Обычно землю под ИЖС покупают в собственность. Аренда — это скорее для коммерческих целей. Но если нашли такой вариант, обратите внимание на следующие рекомендации:
- Внимательно прочитайте договор аренды. Убедитесь, что в договоре прописано право на строительство жилого дома и возможность выкупа участка в собственность после завершения строительства (это очень важно).
- Срок аренды должен быть достаточно долгим (не менее 20 лет), чтобы вы успели построить дом и окупить вложения.
Как вступить в право собственности по наследству
Процедура вступления в наследство ничем не отличается от наследования другого имущества. Выделяем основные пункты:
1. Подача заявления о вступлении в наследство и сбор документов.
2. Уплата госпошлины и получение свидетельства.
3. Регистрация права собственности на участок в Росреестре.
Как получить ипотеку под ИЖС
С 2024 года действует единая льготная ипотека на индивидуальное жилищное строительство, которая субсидируется государством. Программа направлена на повышение привлекательности сектора частного жилья и развитие инфраструктуры в сельской местности. Она действует на всей территории России для граждан РФ, которые подходят по возрасту и совокупному доходу.
По льготной ипотеке можно приобрести участок и построить на нем собственный дом или купить уже готовый дом с участком. Тут важно отметить, что для строительства необходимо привлекать только аккредитованную банком подрядную организацию.
Основные условия программы:
- максимальная сумма кредита для регионов составляет 6 млн рублей, для Москвы и Санкт-Петербурга — 12 млн рублей;
- первоначальный взнос должен быть не менее 15%;
- ипотека доступна по кредитной ставке от 3 до 8% годовых.
Подготовили пошаговый план действий для получения льготной ипотеки:
1. Выберите банк, который предоставляет льготные условия. Как правило, это основные крупные банки.
2. Подготовьте необходимые документы: паспорт, справку о доходах, документы на участок, план и смету на строительство дома, если планируете возводить его самостоятельно.
3. Подайте заявку, получите денежные средства и строго соблюдайте этапы и сроки строительства дома. Они обычно прописываются в договоре, а банк следит за расходованием целевых денег.
Елена Мищенко добавляет:
— Получить ипотеку на строительство дома сложнее, чем на квартиру, потому что банк оценивает не только землю, но и сам процесс строительства. С 1 марта 2025 года использование эскроу-счетов в ИЖС станет обязательным. Это означает, что при заключении договора с подрядчиком на строительство дома средства будут перечисляться на эскроу-счет и оставаться там до завершения строительства. Подрядчик получит доступ к деньгам только после выполнения своих обязательств.
Строительство дома на участках ИЖС
Вы выбрали подходящий участок, подготовили и оформили документы и приобрели землю. Остается завершающий шаг — возвести дом. Вот что нужно знать перед строительством:
- дом должен быть построен для использования одной семьей, возводить многоквартирные дома запрещается;
- высота дома не должна превышать трех надземных этажей или 20 м;
- планировка и этажность должны соответствовать заявленному плану;
- стройку нужно начать в течение трех лет после приобретения участка;
- после завершения строительства дом нужно ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре.
— Градостроительный регламент — самый важный документ, — подсказывает Заур Джиоев. — В нем указаны все требования к строительству на вашем участке (высота дома, отступы от границ участка, процент застройки и т. п.). Получить его можно в администрации вашего поселения. Также обязательно уведомляйте администрацию о начале и окончании строительства, иначе ваш дом могут признать самостроем.
Налоги и льготы на участки для индивидуального жилищного строительства
Даже если участок пустует и не используется по назначению, налог за него все равно придется заплатить. Размер налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка и налоговой ставки конкретного региона. Как правило, налоговая ставка составляет 0,3%.
В отношении уплаты налогов также действуют определенные льготы: федеральные и региональные. Федеральные льготы прописаны в Налоговом кодексе и действуют на всей территории страны. К льготным категориям относятся:
- многодетные семьи;
- инвалиды;
- ветераны боевых действий;
- Герои РФ и СССР;
- пенсионеры.
Все эти категории граждан освобождаются от уплаты налога на 6 соток от участка. Это означает, что, обладая участком в 10 соток, гражданин обязан уплатить налог только с 4 соток. Важно учитывать, что льгота действует в отношении одного участка, поэтому если у вас в собственности несколько участков, то налог за остальную землю придется уплачивать в полном размере.
Региональные льготы устанавливаются на уровне местных органов управления и могут различаться в зависимости от населенного пункта. Эту информацию лучше уточнять в Федеральной налоговой службе.
Как перевести СНТ в ИЖС
Перевод участка из СНТ в ИЖС — процедура сложная и не всегда возможная. Наш эксперт Заур Джиоев подготовил краткий свод правил.
Проверка генерального плана поселения
Это самый важный документ, поскольку только он подскажет, возможен ли перевод в принципе. Если в генеральном плане ваш участок отнесен к зоне ИЖС, то перевод возможен.
Подача заявления в администрацию
Подайте заявление в МФЦ или Росреестр об изменении ВРИ участка и внесении новых сведений в ЕГРН.
Сбор документов
Подготовьте все необходимые документы:
- выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт участка;
- заключение о соответствии участка требованиям ИЖС.
Получение разрешения
Официально на получение разрешения должно уходить не больше месяца, однако на практике процесс часто затягивается. Кроме того, если в заявлении или документах допущена ошибка, то процедуру придется начинать с самого начала. Важно помнить, что после изменения ВРИ необходимо получить новое свидетельство.
Мнение эксперта
Заур Джиоев делится опытом:
— ИЖС — это для тех, кто мечтает о своем доме, кто готов вкладывать силы и время в строительство и обустройство. Это для тех, кто ценит тишину, природу и свободу.
Первым делом советую провести геологические изыскания. Узнайте, какой грунт на участке, как глубоко залегают грунтовые воды. Иначе ваш дом может «поплыть» через пару лет. В моей практике был случай, когда клиент на этом сэкономил, построил шикарный дом, а через год у него по стенам пошли трещины — земля оказалась болотистой. Переделка обошлась в десять раз дороже, чем изыскания.
Выбирайте участок с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Убедитесь, что к участку есть нормальный подъезд. Зимой будет совсем не весело, если дорогу не чистят.
Всегда проверяйте наличие возможности и стоимость подключения к коммуникациям (газ, вода, электричество). Бывает, земля стоит копейки, а подключение обходится в стоимость еще одной такой земли. Закажите выписку из градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), там должны быть указаны технические условия подключения к сетям.
Тщательно проверяйте все документы. Заранее познакомьтесь с соседями и рассчитайте все расходы на покупку участка, строительство дома и обустройство территории, учитывая возможные непредвиденные расходы.
Главное об ИЖС
Собрали основные моменты, о которых упоминалось в статье.
1. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это вид разрешенного использования земли, предполагающий строительство дома для постоянного проживания одной семьи.
2. На участке под ИЖС разрешено строить дом с желаемой планировкой. Важно соблюдать основное ограничение по высоте — не более 20 м. Другие ограничения предусматриваются региональными нормами, их стоит выяснить заранее.
3. Строительство дома необходимо начать в течение трех лет с момента регистрации в Росреестре.
4. Земля под ИЖС может стать хорошей финансовой инвестицией.
5. Доступна ипотека.
6. Земля даже без построенного дома облагается налогом.
7. Перед покупкой следует проверить участок на отсутствие обременений, наличие постановки на учет и узнать возможность и стоимость подведения коммуникаций. Обязательно заранее оцените инфраструктуру, запросите генеральный план застройки местности и пообщайтесь с соседями, так как они могут рассказать много интересной и полезной информации о местности.
Список источников
1. Статья 7 «Состав земель в Российской Федерации». Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.12.2024).
2. Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (редакция от 23.06.2022).
3. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (последняя редакция).
