Флиппинг: сколько можно заработать на перепродаже квартир

Это понятие пришло к нам из США и постепенно набирает популярность на рынке недвижимости. Суть флиппинга проста: купить недорогое жилье, отремонтировать его и продать подороже. Рассказываем, какие риски есть в этом деле и на что обратить внимание начинающим флипперам. 

Что такое флиппинг

Это инвестиционная стратегия, которая заключается в быстрой перепродаже неликвидных объектов после их улучшения. Термин образован от английского глагола to flip — «переворачивать». Объектами-«перевертышами» могут быть дом, квартира или автомобиль. Главное, приобрести их ниже рыночной цены, отремонтировать и улучшить, а затем продать.

Флиппинг появился в США в 1980-х годах. В то время страна только оправлялась после экономического кризиса. Многим было не по карману брать новое жилье, зато старые, но хорошо отремонтированные дома пользовались спросом. 

В Штатах флиппинг популярен. Про эту стратегию даже снимают телешоу, показывая поэтапное преображение домов и успешные сделки купли-продажи.

В России флиппинг не так сильно развит. В основном флипперы переделывают квартиры на вторичном рынке. По отзывам, с помощью этой стратегии можно заработать около 30% дохода, если покупка, преображение и продажа пройдут в течение 3—6 месяцев. 

Как работает перепродажа недвижимости: этапы флиппинга

Такая стратегия считается краткосрочным способом инвестирования, однако она требует глубоких знаний. Нужно разбираться в недвижимости, строительстве, ремонте, юридических и налоговых вопросах. 

Флиппинг состоит из множества шагов, но все их можно объединить в три больших этапа. Расскажем подробнее про каждый из них.

1. Выбор объекта

В России флипперы обычно переделывают квартиры, а не дома. Их проще отремонтировать и продать. Спросом пользуются однокомнатные квартиры, но на «двушках» и «трешках» тоже можно заработать.

При выборе обычно штудируют сайты с объявлениями по недвижимости. Предложений на рынке достаточно много, но выбрать нужно объект, который позволит потратить минимум времени и денег на ремонт, а затем быстро и выгодно перепродать жилье. Чтобы соблюсти баланс расчетов, нужно учитывать расположение и планировку квартиры, близлежащую инфраструктуру, общее состояние дома и комнат, юридическую чистоту сделки. 

Обычно флипперы покупают квартиры ниже рыночной стоимости. Они требуют вложений, зато выше вероятность получить прибыль. После того, как найден подходящий по состоянию и стоимости объект, заключают сделку купли-продажи и оформляют право собственности на квартиру. 

2. Ремонт

В зависимости от состояния квартиры он может быть косметическим или капитальным. Возможно, потребуется перепланировка, чтобы объект стал более привлекательным. 

Чтобы сэкономить на ремонте, опытные флипперы пользуются услугами знакомых бригад, приобретают стройматериалы по оптовым ценам и знают, где взять недорогую мебель.

Дизайн интерьера выбирают нейтральный, в спокойных тонах. Он обходится дешевле, выглядит свежо и современно. Кроме того, чем замысловатее дизайн жилья, тем выше риск, что он просто не понравится потенциальным покупателям.

Флипперы стремятся обустроить квартиру так, чтобы в нее можно было сразу заехать и жить. Поэтому многие покупают в жилье не только мебель, но и основную технику. 

3. Продажа

Когда ремонт закончен, нужно сделать качественные фотографии квартиры. Далее необходимо разместить объявления на разных площадках, чтобы привлечь покупателей. Если объявление оформлено верно, покупатели быстро найдутся. Флиппинг в этом случае завершится заключением сделки и уплатой налога с продажи имущества.

Как выбрать подходящую квартиру для флиппинга

Несмотря на обилие недвижимости на рынке, найти нужный объект для перепродажи бывает непросто. Квартира должна отвечать сразу нескольким критериям.

• Цена. Стоимость должна быть ниже рыночной. Но тут есть риски, что очень дешевое жилье окажется слишком проблемным и отремонтировать и перепродать его будет сложно.
• Расположение. Лучше выбирать квартиры в местах с развитой инфраструктурой, недалеко от остановок общественного транспорта и важных городских объектов. Жилье в спальных районах тоже можно перепродать, но спрос на него будет ниже.
• Состояние дома. При выборе жилья многие обращают внимание на общее состояние дома и прилегающих территорий. Если постройка старая, без лифта, а в подъезде и во дворе грязно, это может испортить впечатление возможных покупателей.
• Состояние квартиры. Нужно заранее примерно рассчитать, во сколько обойдется ремонт и прикинуть возможную наценку за перепродажу. Бывает, что квартиру необходимо обновлять капитально. Денег на такой ремонт уйдет много, а итоговая прибыль окажется не такой большой, как хотелось бы.
• Юридическая чистота. «Это ключевой фактор при выборе объекта», — считает Наталья Лукина, коммерческий директор экосистемы недвижимости М2. Эксперт объясняет: помимо того, что флиппер должен сам неплохо разбираться в вопросах наследственного права и других юридических тонкостях, к проверке квартиры под ревитализацию стоит привлекать высококвалифицированных юристов или использовать цифровые сервисы. Такой подход исключит скрытые юридические риски, которые могут привести клиентов к утрате недвижимости, а флипперов — к судебным искам и потере репутации.

Какие налоги нужно уплачивать при флиппинге

Если физическое лицо решит купить недорогую квартиру, сделать в ней ремонт, а потом перепродать ее за более высокую цену, ему предстоит заплатить налог с продажи недвижимости. Налоговая ставка составит:

• 13% от стоимости до 5 млн рублей;
• 15% от стоимости свыше 5 млн рублей.

Налог можно не платить, если соблюден минимальный срок владения — 5 лет (1). Но в таком случае теряется смысл инвестирования, ведь суть флиппинга именно в быстрой перепродаже с наценкой. 

Можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты на строительные материалы и некоторые ремонтные работы. Все расходы в этом случае нужно подтвердить чеками.

Полученный доход можно уменьшить с помощью налогового вычета в 1 млн рублей. Его можно применять неограниченное количество раз. 

Также можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом с покупки квартиры, который дается один раз. Если у флиппера есть доходы, облагаемые налогом по ставке 13%, он вправе вернуть до 260 тыс. рублей с потраченных на недвижимость денег (2).

Если заниматься флиппингом на регулярной основе, стоит задуматься об открытии ИП. Обычно выбирают упрощенную систему налогообложения «доходы минус расходы». На ней можно работать при заработке до 450 млн рублей, а налогооблагаемую базу уменьшить почти на все расходы по ремонту, покупке мебели и техники.

Риски флиппинга

У этого способа инвестирования много подводных камней. Различные проблемы на этапе покупки, ремонта и продажи могут уменьшить или совсем лишить прибыли. Вот несколько распространенных рисков флиппинга.

• Просчеты при выборе недвижимости. Если жилье неудачно расположено, а рядом живут проблемные соседи, спрос на квартиру будет невысоким.
• Проблемы с ремонтом. Флиппер рассчитывает примерные расходы на отделку помещения, но они могут оказаться больше. Например, выяснится, что с виду целые трубы прогнили и придется менять всю сантехнику. Или под обоями окажется плесень, которую сложно и затратно выводить.
• Юридические проблемы. Например, у квартиры могут быть неучтенные собственники, которые неожиданно заявят права на недвижимость. 
• Срыв сроков. Он может произойти по разным причинам. Строительная бригада будет долго делать ремонт, а у покупателей изменятся условия ипотеки, и сделка сорвется.
• Конфликты с соседями. На этапе ремонта можно нарваться на проблемы с жильцами, которые будут недовольны постоянным шумом от временных владельцев квартиры.
• Форс-мажоры. Многих рисков флиппинга можно избежать или предугадать их, но есть непредвиденные обстоятельства, на которые невозможно повлиять заранее. Например, спрос на недвижимость может резко упасть из-за проблем в экономике.

Примеры флиппинга

Многие агентства недвижимости и архитектурные бюро профессионально занимаются флиппингом и размещают свои кейсы в интернете. Расскажем об одном из таких примеров.

Однокомнатную квартиру площадью 16 м² приобрели возле станции метро «Арбат» за 6,1 млн рублей. За три месяца сделали капитальный ремонт по авторскому дизайн-проекту.

• Стоимость работ составила 1 180 тыс. руб.;
• стоимость материалов — 780 тыс. руб.;
• стоимость хоумстейджинга — 140 тыс. руб.

В целом процесс флиппинга длился 5 месяцев. Объект продали за 11,1 млн. руб. Чистая прибыль составила 2,34 млн. руб. с учетом налогов.

Еще один кейс флиппинга рассказала Ольга Полетцкая, генеральный директор Colife Invest. Агентство недвижимости продало однокомнатную квартиру в Дубае с увеличением стоимости на 37%:

«Инвестор обратился с простым запросом: “Купите дешевле, продайте дороже. Я доверяю вам весь процесс”. После расчетов и анализа вариантов специалисты остановились на квартире с одной спальней в башне Al Arta 2 в районе The Greens.

Цель заключалась в том, чтобы превратить старую квартиру в уютную семейную. Сделать это стильно, качественно и по доступной для будущего покупателя цене. За три месяца команда Colife Dubai превратила квартиру в красивое жилое пространство.

Общие расходы инвестора составили 292 442 долларов. На эту квартиру быстро нашелся покупатель, который приобрел ее за 325 910 долларов. Таким образом, увеличение стоимости квартиры составило 37%».

Полезные советы для начинающих флипперов

Вместе с экспертом собрали несколько рекомендаций для тех, кто решил заниматься перепродажей недвижимости.

• Не стремитесь сразу сделать флиппинг основным источником заработка. Это инвестирование с высокими рисками для тех, у кого уже есть капитал или дополнительные доходы. Если опыта мало, высока вероятность допустить ошибки и потерять деньги. 
• Выбирайте квартиру в популярных районах. Даже если цена жилья кажется привлекательной, а ремонт обойдется недорого, продать недвижимость в отдаленном или плохо обустроенном месте будет сложно.
• Старайтесь не брать ипотечные кредиты. Высокие ставки создают ощутимую кредитную нагрузку. Если продать жилье не удастся быстро, можно потерять всю прибыль на процентах по ипотеке или оказаться в долговой яме.
• Тщательно проверяйте квартиру. У жилья на вторичном рынке нередко богатая история владения, которая может обернуться проблемами при продаже. Не стесняйтесь обращаться к проверенным юристам, которые подробно изучат документы и найдут все подводные камни.
• Ищите проверенных подрядчиков. Лучше иметь в запасе сразу две строительные бригады. Главное, быть уверенным, что они не сорвут сроки и выполнят работу качественно.
• Не рассматривайте флиппинг как источник пассивного дохода, хотя бы на первых порах. Этот процесс требует внимательности и полной вовлеченности. Иначе есть риск упустить важные детали и затянуть ремонт и перепродажу.
• Экономьте в разумных пределах. Старайтесь сделать недорогой ремонт, но из качественных материалов. Слишком дешевые отделка и мебель испортят впечатление покупателей. А если заниматься флиппингом на постоянной основе, есть риск заработать негативные отзывы от недовольных клиентов, которые испортят вам репутацию. 

Советы по ремонту в квартире для флиппинга дала Дарья Макарова, методолог онлайн-школы «Лига дизайна», практикующий дизайнер.

• Дизайн. Посмотрите состояние квартиры и выкиньте то, что не вписывается в понятие красоты и эстетики. Вам нужно сделать базовую «коробку»: простую, симпатичную и достаточно современную. Начиная уходить в конкретику, можно потерять клиента, поэтому важно сделать красиво, уютно и свежо. 
• Мебель. Теперь уберите все, что износилось и находится в плохом состоянии: старый стол, потрепанный диван, шкаф со сломанными дверцами. Все это можно выкинуть и приобрести новую недорогую мебель. Что-то можно отреставрировать. Например, если комод в хорошем состоянии, его достаточно просто покрасить. 
• Стены. Нужно приобрести плотные, хорошие обои. Можно под покраску. Вы не переделываете, не ровняете стены, а просто закрываете мелкие неровности и красите стену в какой-то тон. Если обои под покраску уже наклеены, можно их не снимать, а только перекрасить в свежий цвет. 
• Потолок. Если в квартире неплохой потолок, например, с лепниной, не стоит ее прятать, переделывать или натягивать гипсокартон. Можно снять старый слой краски и нанести свежий. Это будет недорого.
• Пол. Если плитка в хорошем состоянии, можно только поменять плинтуса. Если в плохом, лучше выбрать какое-то приятное покрытие ламината. Старый паркет не обязательно снимать. Можно его освежить и сделать симпатичнее, красивее, при этом минимально затратив бюджет.
• Освещение. Точки света не стоит менять или добавлять новые. Лучше использовать какие-то интересные решения: например, на стол поставить торшер. Люстры и светильники можно приобрести на маркетплейсах под конкретный стиль, который вам нравится.
• Текстиль. Хороший текстиль важен для красивых фотографий. Достаточно повесить недорогие шторы и тюль, которые выглядят симпатично. 
• Мебель. На маркетплейсах можно приобрести нейтральный шкаф, хорошую кровать, диван. Если мебель осталась в хорошем состоянии от старого владельца, достаточно заказать клининг или обивку дивана. Но нужно рассчитать стоимость, потому что бывает, что обивка стоит дороже, чем купить новый диван. 
• Хоумстейджинг. Это оформление квартиры вещами и аксессуарами, которые делают ее более эффектной и повышают шанс продажи. Важно повесить шторы, выбрать симпатичное покрывало на кровать, купить вешалки в шкаф, поставить вазы и подсвечники. На кухне можно положить недорогую скатерть, поставить столовые приборы, сервировочные салфетки. Тем самым вы создаете уют, который нужен, чтобы клиенты приобрели квартиру. 

Мнение эксперта

«Флиппинг — это не совсем обычный способ инвестиций в недвижимость, который требует высокой квалификации всех участников процесса и постоянной вовлеченности», — считает коммерческий директор Наталья Лукина. 

Инвестор приобретает объект в неудовлетворительном состоянии, ремонтирует его и перепродает с наценкой. В качестве объекта инвестиций может выступать как жилая, так и коммерческая недвижимость. Есть флипперы, которые специализируются на редевелопменте целых зданий. 

По мнению эксперта, ценность услуги флипперов для покупателей жилой недвижимости в том, что клиент может приобрести по-настоящему интересную квартиру в локации, где, например, есть дефицит качественного предложения, и не тратить время и силы на капитальный ремонт.

«В условиях заградительных ставок по ипотеке флиппинг может оказаться выгодным как для инвесторов, так и для клиентов. В структуре продаж квартир на вторичном рынке растет доля сделок, совершаемых с привлечением средств от продажи имеющейся у покупателей недвижимости, часто — единственного жилья. В таком случае клиентам приходится арендовать квартиру на время ремонта, удваивать затраты денег, времени и сил на переезд. Покупка жилья на вторичном рынке с уже готовым современным ремонтом позволит сэкономить на этих хлопотах» — считает Наталья Лукина.

Эксперт советует при выборе объекта лично принимать участие в просмотрах, чтобы не упустить скрытых дефектов, которые впоследствии могут привести к значительному увеличению затрат на ремонт. Уже на этапе подбора флиппер должен понимать потенциал недвижимости и примерную выгоду при перепродаже.

Кроме того, важно ориентироваться в номенклатуре строительных и отделочных материалов, понимать предполагаемую динамику цен на них хотя бы в горизонте шести месяцев.

По словам Натальи Лукиной, во флиппинге многое решают кадры. Ценность услуги флипперов на вторичном рынке в сравнении с ремонтом от застройщика в новостройках — в качестве отделки и отсутствии видимых дефектов. Для снижения времени экспозиции при перепродаже флиппер должен уметь управлять бригадой строителей так, чтобы избегать перерасхода материалов и при этом не потерять качество выполненных работ.

Для быстрой реализации отремонтированной квартиры флипперу необходимо разбираться в инструментах маркетинга в недвижимости. Наиболее эффективным будет омниканальный подход: использование электронных площадок и развитие доверительных отношений с пулом риелторов. 

«При правильном подходе к организации процессов доход флипперов может превышать 20% с перепродажи одного объекта. Для этого нужно разбираться в юридических аспектах и обладать знаниями в маркетинге недвижимости. Так флипперы могут реализовывать по два или три объекта в год при условии, что на поиск квартиры, проверку, сделку, ремонт, экспозицию и продажу уходит не более четырех или шести месяцев. Для полного цикла проекта это очень сжатые сроки, с учетом того, что даже слаженной бригаде на ремонтные работы требуется около двух месяцев» — заключает Наталья Лукина.

Главное о флиппинге

Сделали резюме по основной информации из статьи.

1. Флиппинг — это быстрая перепродажа недвижимости после ремонта. Флипперы покупают неликвидные квартиры, ремонтируют их и продают дороже.  
2. Флиппинг состоит из подбора подходящего жилья, его ремонта и продажи.
3. Флиппингом могут заниматься ИП, физические и юридические лица. Физлицам придется платить налог с продажи квартиры — 13 или 15%. Профессиональным флипперам лучше зарегистрироваться как ИП и выбрать УСН.  
4. Флиппинг связан со многими рисками: например, неудачным выбором объекта, затянувшимся дорогим ремонтом или юридическими проблемами при продаже.
5. Чтобы заниматься флиппингом, нужны хорошо ориентироваться на рынке недвижимости, разбираться в строительных материалах, ремонтных работах, дизайне, юридических вопросах и маркетинге. 

Список источников:

1. Статья 217.1 Налогового кодекса РФ «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества»
2. Статья 220 Налоговый кодекс РФ. Имущественные налоговые вычеты.