Хоумстейджинг: что это и как его сделать самостоятельно

Представьте — вам нужно продать или сдать квартиру. Вы навели порядок, сделали фотографии, разместили объявление, а клиенты не идут. Или приходят, смотрят, обещают подумать и пропадают.

В этом случае может помочь хоумстейджинг — система действий, которая поможет сделать пространство привлекательнее. Вместе с экспертом разбираемся, что это такое и какие навыки понадобятся.

Что такое хоумстейджинг простыми словами

Это подготовка жилья к продаже или аренде, чтобы оно выглядело привлекательно для новых хозяев. 

Цель — создать в квартире такую атмосферу, в которой покупатель или арендатор сможет легко представить себя.

Впервые идею предложила еще в 70-е годы XX века американка Барб Шварц, риелтор, в прошлом театральный декоратор. Ее квартиры особо не продавались и не сдавались. Но она заметила, что помещения, которые выглядели красиво и чисто, уходили быстрее и дороже. Барб стала украшать жилье под вкусы клиентов, создавать сценки жизни будущих жильцов. И дела пошли на лад.

В России, несмотря на то что первые упоминания о хоумстейджинге появились еще в прошлом десятилетии, многим до сих пор незнакомо даже это слово. 

Однако постепенно собственники и риелторы начинают понимать, что хоумстейджинг — эффективный инструмент, с помощью которого можно существенно увеличить стоимость жилья и сократить время его продажи. 

Какие задачи решает хоумстейджинг

Сразу хотим сказать — это не уборка или раскладывание ярких подушек на диване. Это комплексный подход для улучшения привлекательности квартиры, он включает дизайн интерьера, психологические и маркетинговые методы.

Хоумстейджер не просто делает жилище красивым, стильным, ухоженным. Он создает добавочную ценность, притягательность, ликвидность на рынке жилья. Он преображает недвижимость так, чтобы покупатели или арендаторы зашли туда и решили остаться.

Рассмотрим, когда нужно обратиться к хоумстейджеру:

1. Вы хотите продать или сдать жилье дороже, чем на рынке. ХС (так называют свою работу профессионалы) помогает раскрыть лучшие стороны квартиры или дома, минимизировать поводы для торга, привлечь платежеспособных покупателей.

2. Вы хотите продать недвижимость быстро. После подготовки жилья хоумстейджером расширяется аудитория потенциальных покупателей. Еще на этапе просмотра фото квартира вызывает положительные эмоции и цепляет внимание. Созданная атмосфера отвечает ценностям и представлениям о жизни мечты клиентов, что позволяет им легче и быстрее принять решение о покупке.

3. У вас недвижимость в старом фонде. Риелторы говорят, что продать такую сложно. Но профессионально оформленный интерьер подчеркивает достоинства квартиры, нивелирует недостатки и убирает поводы для торга, повышая вероятность успешной сделки.

4. У вас дом в новостройке, среди множества таких же. На переполненном рынке недвижимости грамотно выполненный хоумстейджинг помогает объекту выделиться среди аналогичных.

5. Вы хотите повысить заселяемость и чек для аренды. Правильно оформленная квартира выделяется в ленте среди других объявлений. Больше людей обращают на нее внимание, хотят там пожить.

Как работает хоумстейджинг

Подготовка недвижимости — это создание истории, процесс превращения вашего дома в сцену, на которой покупатели могут вообразить свою жизнь.

— Мы готовим к продаже не квадратные метры, четыре стены, пол и потолок. Мы показываем жизнь мечты для конкретных покупателей, передаем ощущение счастья, — говорит наш эксперт Ирина Панчукова, практикующий хоумстейджер, член Ассоциации хоумстейджеров России (ASHS), обладатель премии «Хоумстейджер года — 2021», член жюри Ассоциации, спикер Международного форума по маркетингу недвижимости, Сибирского жилищного конгресса. 

1. Создаем эмоциональную связь

Хоумстейджинг вызывает положительные эмоции у покупателей, помогает им почувствовать себя дома еще до покупки. Эта влюбленность может быстрее подтолкнуть их к решению.

2. Визуализируем возможный образ жизни

Покупатели легко представляют, как будет выглядеть их жизнь в этом доме. Это помогает им увидеть потенциал квартиры, даже если она не идеально подходит их потребностям.

3. Подчеркиваем достоинства

Хоумстейджер не прячет недостатки, а, наоборот, устраняет их, находит и раскрывает преимущества. Благодаря этому покупатели фокусируются на достоинствах квартиры и не ищут недостатки.

4. Оптимизируем пространство

Функциональность помещения раскрывается в новом свете. Даже небольшие комнаты выглядят просторными и удобными.

5. Повышаем доверие к продавцу

Ухоженное и красиво оформленное жилье вызывает больше доверия у покупателей, они проще решаются на сделку.

— Это настоящая магия, когда из невзрачной квартиры с ободранными стенами и мебелью из СССР жилье становится вдруг стильным и интересным. У него появляется лицо, характер, вместо безликих квадратных метров расцветает уютное место мечты. Квартира начинает говорить с покупателями на одном языке, — резюмирует наш эксперт.

Фотопримеры квартир до и после хоумстейджинга

Наш эксперт, хоумстейджер Ирина Панчукова, показывает несколько примеров реальных работ из своего портфолио. Благодаря им можно увидеть, как меняется жилье после работы профессионала.

Порядок действий хоумстейджинга: что можно сделать самостоятельно

Хоумстейджер — это одновременно и дизайнер, и психолог, и маркетолог. Правильно подготовить квартиру — дело профессионалов. Но и вы можете значительно улучшить внешний вид и привлекательность вашего жилья, следуя определенным шагам. Более того, многие шаги вы уже делали. Давайте разбираться.

1. Определите потенциал недвижимости

Подумайте, какие у вашего дома сильные и слабые стороны, что можно улучшить, а что исправить. Посмотрите на него глазами покупателей. Кто они будут — семьи, молодые пары, студенты или богатые бизнесмены. Выясните, что им должно понравиться, а что не вызовет интереса.

Оцените планировку и функциональность комнат. Например, вы хотите продать дом семье, проверьте, есть ли в нем место для детских игр. Если ваша целевая аудитория — молодые профессионалы, подумайте, где создать уютный домашний офис.

Рассчитайте бюджет. Вы должны понимать, сколько сможете потратить. Исходя из этого, намечайте план — глобально все поменять или немного улучшить.

2. Уберите помещение

Люди подсознательно воспринимают грязную квартиру негативно. Поэтому начните с уборки. Но важно не просто подмести пол и протереть пыль. Уборка для хоумстейджинга должна быть основательной и генеральной — от пола до потолка.

Отмойте сантехнику: раковины, ванну, унитаз. Начистите краны, они должны быть без засохших пятен и разводов. Не забудьте про швы между плитками. Протрите и поменяйте лампочки. Вынесите с балкона хлам. Бытовая техника также должна выглядеть как новая.

Если квартира «убитая», лучше пригласите профессиональный клининг. 

Не забудьте про окружающую территорию. В подъезде покрасьте или освежите стены, если они грязные, подметите, уберите мусор, очистите пепельницы, проверьте, чтобы лампочки работали. Вокруг дома подстригите газон, вымойте окна снаружи, расчистите дорожку, создайте зону отдыха или барбекю.

3. Проведите мелкий ремонт

Не затевайте масштабный, речь идет именно о косметическом: убрать старые пятна от протечки, переклеить обои, пройтись по полу циклевочной машинкой, поменять ржавые смесители, прикрутить оторванные плинтуса, дверные и оконные ручки. 

Убедитесь, что краны не текут, сантехника работает исправно, зеркала и стекла целые, гардины висят ровно. 

Важно: устраните все неприятные запахи (домашних животных, сигарет, еды, сырости).

Используйте проветривание, моющие средства, озонатор.

4. Проведите анализ цветовых решений

Понимание цвета помогает создавать пространства, которые будут характерными, позволяет выделить квартиру среди конкурентов. Цвет — первое, что остается в памяти.

Проанализируйте, в какой цветовой гамме оформлена квартира, что можно оставить, а что уже неактуально и будет смотреться невыигрышно.

Если чувствуете, что с цветом пока на «вы», создайте нейтральную базу: cтены, потолок, пол, мебель, даже если вам очень нравятся прежние — зеленые с красными разводами. Такие оттенки могут оттолкнуть покупателей еще на этапе просмотра фото. 

Яркости добавьте предметами, которые быстро и легко можно поменять, если что-то пошло не так. 

5. Расхламление 

Рассмотрите каждый предмет и решите, раскроет ли он ценность квартиры для будущих жильцов. Если мебель старая и унылая, а тем более сломанная, либо дайте ей второй шанс, используя редизайн, либо избавляйтесь от нее. Это важно сделать, даже если она вам очень нравится или навевает приятные воспоминания.

— Недостаточно найти покупателя, который будет искать в этом районе квартиру такой площади и дом такой этажности, как у вас, — советует Ирина Панчукова. — Ему должны понравиться конкретная барная стойка, стеклянный фартук с напечатанными листиками мяты или розовая мебель в детской. Если не уверены, что все будут в восторге от подобных дизайнерских решений, лучше уберите из квартиры. 

Отвезите ненужное на дачу, выбросьте, отдайте кому-нибудь или продайте старые ковры, текстиль, вазочки. И, конечно, лыжи с балкона.

6. Деперсонализация

Все, что находится в квартире, — это сценарий жизни предыдущих собственников. А нам нужно создать сюжеты для будущих хозяев. Вот что нужно сделать:

• снять со стен фотографии, рисунки, дипломы, иконы, календари и плакаты;

• убрать со всех поверхностей одежду, гаджеты, книги и журналы, еду, сувениры, поделки, статуэтки, вазочки, фото в рамках;

• спрятать гладильную доску и сушилку для белья;

• освободить шкафы или закрыть их, чтобы не было видно полок;

• убрать из ванной все банки с кремами, шампуни, средства для уборки;

• избавиться от посуды, магнитов с холодильника, прихваток и фартуков на кухне.

7. Расстановка мебели

Расставьте мебель так, чтобы она не вызывала ощущение загроможденного пространства: в обновленной квартире не нужно пять шкафов и комодов в одной комнате, потому что у вас было много вещей. Не ставьте мебель вплотную друг к другу, это делает помещение меньше.

— Покажите сценарии жизни потенциальной аудитории, а не свои, — советует эксперт. — Покупатели должны представить, например, вот что: «За этим столом я буду пить утренний кофе и любоваться видом за окном. Вот здесь будет собираться вся семья и под шумные разговоры обсуждать, как прошел день. А на этом диване будет здорово всем завалиться и играть в настольные игры или смотреть вечерами сериалы».

Функции каждой зоны должны легко считываться, чтобы сразу было понятно, где какая. Например, добавьте в зону отдыха плед, раскрытую книгу, включите торшер и положите удобную, стильную, подходящую по цвету декоративную подушку.

8. Декорирование

Используйте подходящий по цветовой гамме текстиль для зоны сна, отдыха на диване: декоративные подушки, пледы. 

— Применяйте настенный декор, чтобы комната смотрелась выше и гармоничнее: картины, постеры, зеркала, панно, декоративные панели или рейки.

На полках отлично смотрится небольшое количество книг, вазы, фигурные элементы.

Добавьте на обеденный стол вазу с зеленью, чайную пару — и вот уже хочется присесть на кружечку чая, — советует эксперт.

Как правильно фотографировать квартиру после хоумстейджинга

Вся проделанная работа может свестись на нет неудачными, непродающими снимками. 

— Фотографии должны быть такими, которые вызывают желание кликнуть на объявление, прийти посмотреть квартиру, купить или арендовать ее, — поясняет Ирина Панчукова.

Выберите время съемки

Снимайте при естественном освещении. Не в середине дня, когда солнце слишком яркое. Лучшее время: зимой — с полудня до часу, летом — через два-три часа после рассвета или за столько же до заката.

Добавьте искусственное освещение

Если окна выходят на соседний дом, который перекрывает свет, или в комнате вообще нет окна — включите дополнительные источники, но немного. Чтобы фото не желтили, важно соблюдать температуру света. 

— Если я использую основной свет на потолке, обычно это нейтральные белые лампы с цветовой температурой 3500—4000 К. А для бра или торшера беру теплые белые 3000 К, — поясняет эксперт.

Настройте камеру

Снимать можно на обычный смартфон. Конечно, с хорошей камерой. Вот основные правила:

• протрите объектив — эта мелочь может испортить снимки;

• держите горизонт, чтобы он был ровным;

• включите режим HDR — кадры получатся более четкими;

• не используйте фильтры и размытие фона.

Выберите ракурс

Дайте себе время поэкспериментировать. Вот основные правила съемки:

• делайте горизонтальные снимки из угла комнаты, так в кадр попадет больше площади;

• снимайте общие планы, так понятны габариты квартиры;

• старайтесь, чтобы были видны переходы из одной комнаты в другую — для демонстрации планировки;

• не показывайте много потолка, иначе не виден масштаб комнаты.

Выстраивайте кадр

Для того чтобы получились удачные фото, нужно соблюдать следующие правила:

• следите, чтобы главные предметы на фото не были обрезаны, туда не попали лишние объекты (домашние животные, отражение в зеркале, другие люди);

• углы должны быть параллельны краям фото;

• фотографируйте детали: вазу с цветами, чашку кофе, раскрытую книгу, это выигрышно смотрится в общей галерее;

• покажите особенности квартиры, которые могут привлечь покупателя, — красивый вид из окна, высокие потолки, придомовую территорию.

 — Главное — не приукрашивайте реальность. Она должна совпадать с картинкой.

Мы исправляем недочеты квартиры, которые могут повлиять на впечатления, убираем нюансы, тянущие вниз по лестнице впечатлений, но ничего не замазываем, не прячем, не ретушируем. Максимум делаем небольшую цветокоррекцию, добавляем светлости, контрастности, которые помогают фотографии заиграть, показать максимально в выигрышном свете то, что существует в реальности, — говорит Ирина Панчукова.

Сколько стоят услуги агентств хоумстейджинга

Хоумстейджинг — это не инвестиции в интерьер и эстетику, это инвестиции в продажу.

Стоимость вложений на предпродажную подготовку квартиры — 1—2% от стоимости жилья, если не требуется предварительный ремонт, например смена напольного покрытия или полная перекраска квартиры. С этим затраты возрастают.

Если говорить об оплате услуг — агентства и индивидуальные хоумстейджеры могут назначать фиксированную цену или за 1 кв. м. Все зависит от опыта и компетенций специалиста, объема работы, сложности проекта, офлайн или онлайн. 

Где можно обучиться на хоумстейджера

В этом разделе расскажем, где можно узнать о профессии больше, разобраться в деталях, начать применять на практике.

1. Самостоятельное обучение

Самый длинный, зато бесплатный способ — учиться самим. Подпишитесь на лидеров мнения, экспертов, школы ХС, смотрите видео в интернете — все, что есть в свободном доступе. Наблюдайте и анализируйте.

2. Курсы

Если не хотите тратить время — купите чужой опыт, пойдите учиться. Существует немало онлайн-школ и курсов по хоумстейджингу. Выберите ту, что вам подходит, опираясь на следующие моменты:

• репутация (почитайте отзывы);

• план обучения (выясните, что он включает);

• преподаватели (узнайте о них побольше);

• длительность и стоимость (соотнесите со своими возможностями);

• будет ли на курсе практика.

3. Книги

На русскоязычном рынке не очень много книг по хоумстейджингу. Но пара базовых есть:

• Анна Моисеева, Сергей Тихоненко «Как продать квартиру выгодно. Вложите минимум, получите максимум».

Авторы говорят, что абсолютно любую квартиру, даже самую убитую, можно продать быстро и дорого, если грамотно преподнести ее покупателю.

• Владимир Огородников «Искусство предпродажной подготовки вашего дома».

Автор обобщил и адаптировал западный опыт к реалиям российского рынка. 

И парочка на английском языке:

• Barb Schwarz «Home Staging: The Winning Way to Sell Your House for More Money».

Основатель концепции учит смотреть на дом глазами покупателя, вносить коррективы, чтобы повысить привлекательность и ценность жилища.

• Kimberly M. Stone «Fabjob Guide to Become a Home Stager or redesigner».

Руководство, которое расскажет, как стать успешным профессионалом.

Советы и рекомендации эксперта по хоумстейджингу

Хоумстейджер Ирина Панчукова поделилась советами, как подготовить жилье к продаже или аренде.

1. Выкладывайте для рекламы фотографии, как будто вы прорисовываете путь движения человека на просмотре — в той очередности, в которой он пойдет, на что первое обратит внимание. Выделяйте точки фокусировки, которые поведут покупателя по интерьеру, выделяйте главные зоны, важные для принятия решений.

2. Не нужно вешать в Тюмени или Омске постеры, например, с Парижем. От этого квартира не станет парижской. Есть другие приемы, чтобы передать атмосферу: обеденный стол в стиле уличного кафе плюс пара венских стульев — и вот уже дух Парижа есть у вас дома без постера с Эйфелевой башней.

3. Используйте многослойность при оформлении зон сна или приема пищи. И это не количество слоев. Это совокупность разных фактур, текстур, цветов, тонов. Поиграйте фактурами: гладкое — шершавое, глянцевое — матовое. В сервировке стола используйте дорожки, вазы из стекла, керамики. Поставьте красивые деревянные разделочные доски на рабочую поверхность, добавьте блюдо с фруктами или вазу с зеленью.

4. При оформлении зоны сна не натягивайте покрывало до самого верха, прикрыв и одеяла, и подушки. Сделайте пышную отельную заправку, отогните уголок, подушки для сна поставьте к изголовью, затем положите пару декоративных в подходящей цветовой гамме, а третьим слоем — акцентную. Добавьте текстильный плед, и кровать будет выглядеть призывно продающей, манящей. 

5. Застилайте кровать светлым однотонным постельным бельем. Белый — беспроигрышный вариант. 

6. Для устранения визуального шума в ванной комнате перелейте шампуни и жидкое мыло в эстетичные емкости-дозаторы, подходящие к помещению по стилю и цвету. Или спрячьте в шкафчики. Это же касается и средства для мытья посуды на кухне.

7. Для оформления дивана или кровати используйте нечетное количество декоративных подушек. 

8. Живые цветы прекрасно создают атмосферу праздника, уюта и помогают расставить эстетичные акценты. Выбирайте для вазы срезку, которая может долго сохранять привлекательность. Например, рускус, эвкалипт, гипсофилу, диантус, альстромерию. 

В любое время года идеальным декором для ваз считаю ветки березы, яблони, груши.

Вопросы и ответы

Хоумстейджинг — сравнительно новое понятие. Естественно, у владельцев недвижимости, да и у специалистов возникает множество вопросов. В этом разделе мы вместе с экспертом постараемся ответить на самые частые из них.

Окупаются ли затраты владельца жилья на хоумстейджинг?

В большинстве случаев да. Как в денежном выражении, так и во временном. Квартира после ХС становится более манкой, обращает на себя внимание, выделяется. Поэтому она продается/сдается дороже, чем аналогичные по локации и квадратным метрам. Или быстрее. 

В чем разница между декорированием и хоумстейджингом?

Декорирование — это создание уютной и индивидуальной обстановки для конкретного человека или семьи по вкусу собственника, раскрывая его личность.

Хоумстейджинг, наоборот, стирает все следы владельца. Чем меньше его в интерьере, тем лучше.

Проще говоря, декор — для проживания, а ХС — для продажи или аренды.

Можно ли провести хоумстейджинг без ремонта помещения?

Иногда да. Зачастую впустить свет в квартиру, убрать лишнее, расхламить, избавить от визуального шума, пестроты, старой мебели, ненужных вещей — сделать ее интереснее и привлекательнее.

А если поставить правильным образом мебель, добавить вазу со свежей срезкой, распахнуть шторы, впустить воздух — пространство заиграет.

Что делать, если нет денег на хоумстейджинг?

Если бюджет стремится к нулю, мы выполняем другие действия, чтобы показать квартиру в максимально выгодном свете. Перенаправляем фокус внимания людей на просмотре из зоны недостатков в зону достоинств. 

Люди, конечно, будут видеть небольшие недочеты, но преимущества и созданная атмосфера начинают перевешивать. Центр удовольствия у людей работает сильнее, чем центр стресса.

Автор: Ольга Бородина
Эксперт: Ирина Панчукова, практикующий хоумстейджер, член Ассоциации хоумстейджеров России (ASHS), обладатель премии «Хоумстейджер года — 2021», член жюри Ассоциации, спикер Международного форума по маркетингу недвижимости, Сибирского жилищного конгресса