Если вы планируете заключить договор купли-продажи участка с домом в 2025 году, то эта статья — для вас. Мы рассмотрим, какие данные должны быть вписаны в договор, какие документы потребуются для сделки, расскажем о распространенных ошибках при оформлении. Отдельно обсудим особенности использования материнского капитала и проверку юридической чистоты объекта перед покупкой.
Что важно знать о ДКП дома с земельным участком
Договор купли-продажи дома с земельным участком — это документ, который подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Участниками сделки выступают продавец (физическое или юридическое лицо, владеющее недвижимостью) и покупатель — будущий собственник. В ряде случаев требуется участие нотариуса: например, при продаже доли или если в сделке задействованы несовершеннолетние.
Какие данные должен содержать договор купли-продажи участка с домом
Договор должен включать полные и точные сведения о каждом из объектов — доме и земельном участке. Это два самостоятельных объекта недвижимости, и по каждому должны быть указаны как технические характеристики, так и правовая информация. Чем подробнее будет оформлен договор, тем меньше риск оспаривания сделки или отказа в ее регистрации. Ниже — перечень данных по каждому из объектов.
Для дома
1. Адрес и технические характеристики. Указывается точный адрес, общая и жилая площадь, этажность, год постройки, материалы стен и перекрытий, состояние объекта.
2. Кадастровый номер. Идентификатор объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
3. Правовой статус и основание права. Указываются правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т. д., а также реквизиты выписки из ЕГРН.
4. Наличие/отсутствие обременений. Информация о зарегистрированных арестах, залогах, аренде, сервитутах или их отсутствии.
5. Факт проживания третьих лиц. Указывается, зарегистрированы ли в доме третьи лица (особенно несовершеннолетние), и будут ли они сняты с регистрационного учета до сделки.
Для участка
1. Кадастровые данные. Кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешенного использования.
2. Границы и расположение. Описание границ, наличие межевания, координаты поворотных точек. Без этих данных с 1 марта 2025 года регистрация сделки невозможна.
3. Правовой статус. Указывается форма собственности (частная, аренда, пожизненное наследуемое владение и др.), а также правоустанавливающие документы.
4. Обременения и ограничения. Наличие или отсутствие сервитутов, публичных или частных ограничений, иных обременений.
5. Использование и доступ. Отражаются сведения о возможности фактического использования участка, наличии подъездных путей, инженерной инфраструктуры (при необходимости).
Какие документы нужны для оформления договора купли-продажи дома
Для регистрации сделки купли-продажи дома с земельным участком потребуется собрать пакет документов. Некоторые из них обязательны во всех случаях, другие — только при определенных условиях — например, если объект находится в ипотеке.
Обязательные документы:
Паспорта продавца и покупателя. Необходимы для идентификации сторон.
Правоустанавливающие документы на дом и участок. Это договор-основание (купли-продажи, дарения, наследства и т. д.) и выписка из ЕГРН по каждому объекту.
Кадастровые документы:
– для участка — кадастровый паспорт или выписка с координатами;
– для дома — технический паспорт;
– с 1 марта 2025 года обязательно наличие межевого плана с внесенными в ЕГРН границами участка.Согласие супруга. Если объект был приобретен в браке, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
Квитанция об оплате госпошлины. Потребуется при подаче документов на регистрацию права собственности.
Ситуативные документы:
Согласие органов опеки и попечительства. Необходимо, если в числе собственников или зарегистрированных жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные.
Выписка из домовой книги. Подтверждает, что в доме никто не прописан. Часто запрашивается покупателем.
Справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Не является обязательной по закону, но помогает установить «чистоту» объекта.
Доверенность. Если одну из сторон представляет другое лицо, доверенность должна быть нотариально удостоверена.
Справка о родстве. Потребуется при использовании материнского капитала для подтверждения семейных связей.
Разрешение залогодержателя (банка). Является обязательным, если недвижимость находится в залоге.
Нотариальное удостоверение договора. Требуется, если продается доля, участвуют несовершеннолетние или сделка подлежит обязательному нотариальному оформлению по закону.
Образец договора купли-продажи дома с земельным участком
Договор включает сведения о сторонах, описания дома и участка, их кадастровые номера, основание права собственности, цену и порядок расчетов. Также указываются сроки передачи, ответственность сторон и перечень приложений. Ниже — пример типового договора, который можно адаптировать под конкретную сделку.
Как правильно составить договор купли-продажи дома с земельным участком
Чтобы договор был действительным и прошел регистрацию без отказов, важно соблюдать структуру, юридическую логику и корректную формулировку каждого пункта.
1. Сведения о сторонах. Указываются ФИО, паспортные данные, адреса регистрации сторон. Если участвуют представители — вписываются данные доверенности.
2. Предмет договора. Нужно четко описать, что именно продается: жилой дом и земельный участок. Указываются адрес, кадастровые номера, площадь, этажность, назначение, материалы, границы участка.
3. Основание права собственности. Прописывается, на каком основании продавец владеет имуществом. Указываются реквизиты правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.
4. Цена и порядок расчетов. Формулировка должна быть однозначной: сумма сделки (общая или с разбивкой на дом и участок), способ передачи денег, сроки оплаты.
5. Порядок передачи объекта. Описывается, когда и как имущество будет передано покупателю, с указанием даты подписания акта приема-передачи.
6. Права и обязанности сторон. Прописываются гарантии продавца (в том числе об отсутствии обременений), а также обязательства покупателя по принятию и оплате.
7. Ответственность сторон. Формулируется, в каких случаях стороны несут ответственность — например, за сокрытие информации или нарушение сроков.
8. Условия расторжения. Указываются основания, по которым договор может быть расторгнут, и последствия такого расторжения.
9. Заключительные положения. Фиксируется количество экземпляров, условия вступления в силу, сведения о нотариальном удостоверении (если требуется).
10. Подписи сторон. Ставятся подписи, дата, место заключения договора. При наличии доверенного лица — прописываются полные данные о доверенности: дата выдачи, номер и сведения о нотариусе.
Что делать после составления ДКП дома с земельным участком
Даже если договор уже готов, сделка все еще не завершена. Впереди — регистрация права, передача имущества и юридическое завершение всего процесса. Вот пошаговый порядок действий после составления договора купли-продажи.
1. Подписать договор. Договор подписывается в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Если сделка требует нотариального удостоверения — сначала обращаются к нотариусу, затем — подписывают.
2. Подготовить пакет документов для регистрации. К договору прикладываются:
правоустанавливающие документы;
кадастровые данные;
паспорта;
квитанция об оплате госпошлины;
согласия (супруга, опеки);
доверенность (если есть).
3. Подать документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Сделать это можно лично, через представителя либо онлайн.
4. Дождаться регистрации перехода права собственности и получить выписку. В ЕГРН появится выписка, подтверждающая, что покупатель стал собственником. Документ выдается в электронном или бумажном виде. До этого момента покупатель формально собственником не является.
5. Составить и подписать акт приема-передачи. После регистрации стороны подписывают акт — это подтверждение фактической передачи дома и участка. С этого момента покупатель несет ответственность за имущество.
6. Переоформить лицевые счета на нового владельца. Покупатель обращается в управляющую компанию, ресурсоснабжающие организации и переоформляет коммунальные платежи на свое имя.
7. Регистрация по новому адресу. Если новый владелец собирается жить в доме — нужно подать заявление о регистрации (прописке).
Особенности оформления сделки с использованием материнского капитала
При покупке дома с участком с привлечением маткапитала важно учитывать требования как к объекту, так и к самой процедуре. Жилье должно быть пригодным для проживания (не аварийным, с коммуникациями) (2), а участок — относиться к категории ИЖС или ЛПХ.
Средства материнского капитала переводятся продавцу только безналичным способом и только после регистрации права собственности. Срок перевода может составлять до двух месяцев.
Дополнительно потребуется:
сертификат на маткапитал;
нотариальное обязательство о выделении долей детям;
акт оценки объекта.
После регистрации права собственности родители обязаны оформить доли на всех детей в течение шести месяцев. ПФР проверяет сделку и документы в среднем 1—2 месяца. Перед оформлением рекомендуется уточнить перечень необходимых бумаг в местном отделении — требования могут отличаться в зависимости от региона.
Как зарегистрировать договор купли-продажи дома в Росреестре
Для регистрации сделки нужно подготовить комплект документов: подписанный договор, паспорта сторон, выписки из ЕГРН, квитанцию об оплате госпошлины и при необходимости — доверенности.
Подать документы можно:
через МФЦ;
онлайн на сайте Росреестра;
через нотариуса (если сделка удостоверялась нотариально).
Сроки регистрации:
5—7 рабочих дней при подаче через МФЦ;
3 дня — через нотариуса.
После регистрации выдается выписка из ЕГРН и один экземпляр договора с отметкой. Следует сразу проверить данные в выписке — при ошибках Росреестр вносит исправления по заявлению.
Как проверить юридическую чистоту дома и земельного участка перед покупкой
Перед сделкой важно убедиться, что недвижимость чистая — без скрытых обременений, сюрпризов в документах и подвохов в истории владения. Вот на что стоит обратить внимание:
Выписка из ЕГРН. Проверьте актуального собственника, наличие обременений (ипотека, арест, сервитуты) и соответствие данных.
История переходов права. Частые перепродажи за короткий срок могут указывать на проблемы с объектом.
Границы участка. Убедитесь, что границы установлены и внесены в ЕГРН. Без этого возникнут сложности при регистрации.
Задолженности по коммуналке и налогам. Запросите справку об отсутствии долгов — особенно если в доме кто-то жил.
Прописанные лица. Проверьте выписку из домовой книги: в доме не должно быть зарегистрированных, особенно несовершеннолетних.
Осмотр дома. Личный осмотр поможет выявить возможные перепланировки или несоответствия документам.
Мнение эксперта
Вахтанг Кудаков, руководитель юридического отдела УК «Единство», г. Москва, поясняет:
«Даже если формально все проверено, есть моменты, на которые мне хотелось бы обратить внимание. Во-первых, возраст дома. На практике в ряде регионов Росреестр стал чаще запрашивать технические заключения по домам, построенным более 30 лет назад — особенно при отсутствии актуальных сведений в ЕГРН. Официально это не зафиксировано как обязанность, но в ряде случаев может привести к приостановке регистрации.
Во-вторых, срок владения участком. С 2023 года действует правило: чтобы продать участок без уплаты НДФЛ, необходимо владеть им не менее пяти лет (3). Исключения составляют случаи, когда участок получен по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в ходе приватизации, либо если на нем расположен единственный жилой дом продавца — тогда минимальный срок составляет три года. При дарении или наследовании отсчет начинается заново — со дня регистрации права у нового собственника.
В-третьих, границы участка. Даже при наличии межевания возможны споры о фактическом расположении границ. Приведу случай из практики. Часть территории, использовавшейся владельцами более года, оказалась за пределами зарегистрированных границ и принадлежала соседу. Ошибка кадастровой съемки выявилась только в суде. Оптимальное решение в подобных ситуациях — вынос границ в натуру до заключения сделки».
Главное о ДКП дома с земельным участком в 2025 году
Собрали все самое важное из статьи.
Дом и участок — два разных объекта, нужны отдельные документы на каждый.
В договоре указываются адреса, кадастровые номера, характеристики и правовой статус.
С 1 марта 2025 года обязательны координаты границ участка в ЕГРН.
Сделка оформляется через МФЦ, нотариуса или онлайн.
Регистрация занимает от 3 до 9 рабочих дней.
Обязательны паспорта, выписки из ЕГРН, согласия (при необходимости), квитанция об оплате госпошлины.
При использовании маткапитала — обязательное выделение долей детям.
Проверяйте юридическую чистоту: собственника, обременения, историю прав, долги и прописанных.
Список источников
1. Разъяснение Росреестра «Оснований для приостановления регистрации прав на недвижимость станет больше с 1 марта 2025 года».
2. Федеральный закон от 26.12.2024 № 495-ФЗ.
3. Налоговый кодекс РФ. Пункт 3 статьи 217.1.