Можно ли узнать, кто собственник квартиры, и как это сделать

Можно ли это сделать бесплатно, нужно ли обращаться в ведомства лично, какие документы потребуются — обо всех нюансах и доступных способах узнать, кто собственник квартиры, расскажем в этой статье. 

Зачем узнавать, кто владелец квартиры

Недвижимость — серьезное вложение, и без проверки прав собственности можно столкнуться с серьезными последствиями. Давайте разберемся, почему важно знать, кто на самом деле является владельцем квартиры.

• Юридическая чистота сделки. Проверка собственника гарантирует, что вы покупаете или арендуете квартиру у законного владельца.
• Предотвращение мошенничества. Так вы сможете убедиться, что продавец или арендодатель не выдает себя за владельца незаконно.
• Проверка обременений. Это прояснит, не находится ли квартира в залоге, под арестом или в других ограничениях.
• Избежание споров с третьими лицами. Проверка выявит, нет ли других собственников или зарегистрированных лиц, чьи права могут быть нарушены.
• Уверенность в законности сделки. Подтверждение данных собственника поможет избежать признания сделки недействительной.

— Перед любой сделкой с недвижимостью необходимо провести тщательную проверку.

Это позволяет избежать неприятных сюрпризов, таких как незаявленные обременения, фиктивные собственники или спорные права на объект. Такой подход не только защищает интересы покупателя, но и помогает укрепить доверие между сторонами сделки, — отмечает Вахтанг Кудаков, руководитель юридического отдела УК «Единство».

Можно ли проверить собственника квартиры онлайн по адресу или кадастровому номеру

С 1 марта 2023 года третьим лицам получить полную информацию о собственнике квартиры (включая Ф. И. О.) стало невозможно (1). Это изменение связано с ужесточением политики конфиденциальности в рамках законодательных норм. Однако узнать некоторые данные о квартире по адресу или кадастровому номеру по-прежнему можно.

Какие данные доступны онлайн:

• Общая информация об объекте недвижимости. Вы можете запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). 
• Права на объект. Выписка из ЕГРН покажет, зарегистрировано ли право собственности на данный объект. Однако персональные данные о собственнике предоставляются только самому владельцу или его законному представителю.

Кто может узнать Ф. И. О. собственника недвижимости

Как уже было сказано выше, с 2023 года личные сведения о собственниках закрыты в рамках закона о защите персональных данных. Однако есть определенный круг лиц и организаций, которые имеют юридическое право получить эту информацию. Перечислим основные случаи.

Вот кто может получить данные о собственнике:

• сам собственник;
• его супруг или супруга;
• наследники;
• законный представитель собственника с доверенностью от нотариуса;
• залогодержатели;
• арбитражные управляющие;
• застройщики в отношении дольщиков;
• судебные органы при рассмотрении споров, связанных с недвижимостью;
• органы попечительства и опеки в рамках защиты интересов несовершеннолетних или же недееспособных собственников жилья;
• полиция и прокуратура, если с недвижимостью связаны какие-либо расследования. 

Какие данные будут в выписке, если ее закажет третье лицо

Выписка из ЕГРН — это ключевой документ, который позволяет получить важные сведения об объекте. Однако данные, доступные третьим лицам, ограничены. Разберем, какую информацию можно получить, если выписка заказывается не собственником.

Данные, доступные в выписке для третьих лиц:

• кадастровый номер объекта; 
• адрес объекта; 
• площадь;
• стоимость по кадастру;
• информация об имеющихся обременениях — сервитуты, аресты, залоги, ипотеки; 
• вид зарегистрированного права на объект — право владения, пользования, распоряжения; 
• дата регистрации права собственности. 

Как узнать имя и фамилию собственника квартиры

Узнать имя и фамилию владельца квартиры возможно, если обратиться к самому собственнику. Рассмотрим несколько способов, которые помогут получить эту информацию законным путем.

Попросить открытые данные

Собственник может оставить заявление в Росреестре с просьбой не скрывать его личные данные, тогда они будут доступны всем заинтересованным лицам. 

Получить выписку через собственника 

Собственник может лично запросить выписку из ЕГРН с указанием своих персональных данных и предоставить ее вам. Это самый простой и безопасный путь, который позволяет убедиться в том, что продавец или арендодатель действительно имеет права на объект. При этом важно проверить, что выписка актуальна. Срок ее действия — не более 30 дней.

Третье лицо — законный представитель собственника

Если вы имеете доверительные отношения с собственником, можно оформить нотариальную доверенность на запрос выписки от его имени. С этой доверенностью вы сможете обратиться в Росреестр или МФЦ, чтобы запросить выписку с полной информацией, включая Ф. И. О. владельца.

Как собственник может заказать выписку из ЕГРН

С марта 2023 года выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно заказать только двумя способами: через портал «Госуслуги» в электронном виде или же в многофункциональном центре (МФЦ) на бланке с синей печатью. 

На «Госуслугах»

1.  Авторизуйтесь. При этом обратите внимание на то, чтобы ваша учетная запись имела статус подтвержденной. 
2. Перейдите в раздел «Услуги», далее — «Справки и выписки» — «Выписка из ЕГРН» — «Получение сведений из ЕГРН» — «Начать» — «Получить онлайн-выписку», выберите нужный вам вид выписки. 
3. Заполните заявление. 
4. Уплатите госпошлину. 
5.  Документ придет на адрес вашей электронной почты в ближайшее время. Максимальный срок — до трех дней.

Через МФЦ

1. Подготовьте паспорт, сведения о недвижимости, документы на собственность.
2. Непосредственно в МФЦ заполните заявление с просьбой о выписке из ЕГРН.
3. Оплатите услугу и получите уникальный идентификатор начисления. 
4. Получите расписку от оператора МФЦ о приеме заявления и запишите дату, когда можно будет прийти за готовой выпиской (до 3 рабочих дней).
5.  В назначенный день посетите МФЦ и заберите выписку. 

Можно ли бесплатно проверить собственника квартиры

Данные о собственнике, включая Ф. И. О., доступны строго ограниченному кругу лиц. Однако сведения об объекте недвижимости могут получить те, кто выходит на сделку с недвижимостью. 

Бесплатно можно узнать:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь объекта;
• кадастровую стоимость.

И все же этой информации недостаточно, чтобы убедиться в юридической чистоте объекта. Поэтому расширенный список можно получить за определенную сумму (2). 

Электронная выписка через портал «Госуслуги»:

• для физических лиц — 350 рублей;
• для юридических лиц — 700 рублей.

Выписка через МФЦ:

• для физических лиц — 870 рублей;
• для юридических лиц — 2550 рублей.

Платная выписка будет содержать следующие данные:

• кадастровый номер и адрес объекта;
• площадь квартиры;
• вид зарегистрированного права (например, право собственности, аренды);
• наличие обременений (ипотека, арест, залог);
• дату регистрации права собственности.

Важно: Ф. И. О. собственника даже в платной выписке, заказанной третьими лицами, указаны не будут. Эти данные доступны только самому владельцу или его представителю.

— Даже платная выписка из ЕГРН может не дать полного понимания характера обременений. Например, ипотека или аресты имеют разные юридические последствия: один тип обременений можно снять до сделки, другой — сделает ее невозможной. Поэтому важно не только видеть наличие обременений, но и разбираться в их правовом значении, — объясняет эксперт.

Кстати, с января 2025 года стоимость выписок из ЕГРН вырастет — впервые за восемь лет. Это связано с тем, что госпошлины давно не пересматривались, а расходы на обработку запросов и развитие систем увеличиваются. 

Советы эксперта: на что обращать внимание в данных о собственнике

Вот что говорит наш эксперт Вахтанг Кудаков о получении данных о собственнике недвижимости:

— Проверка сведений о собственнике — это не только формальность, но и ключевой этап в сделках с недвижимостью. Помимо базовых данных, важно уделить внимание и другим моментам. Например, истории перехода права собственности объекта. Нелишне будет узнать, как часто менялся владелец. Слишком частая смена собственников может указывать на юридические споры или долги. 

Если у квартиры несколько владельцев, необходимо убедиться, что все они согласны идти на сделку. Это особенно важно в случаях с долевой собственностью. Проверьте, не наложены ли на недвижимость обременения и ограничения — ипотека, сервитут, судебные запреты, долгосрочная аренда. Кстати, зарегистрированные в ней жильцы тоже могут стать своего рода ограничением для сделки, и это дополнительный риск. Наконец, никогда не пренебрегайте проверкой статуса продавца, и тем более — статуса его представителя по доверенности. Не стесняйтесь требовать все необходимые документы и перечитывать их, прежде чем что-то подписывать и за что-то платить. Эти шаги позволят минимизировать риски и защитить ваши интересы. 

Что нужно запомнить о проверке собственника квартиры

Проверка сведений о собственнике — это обязательный этап при сделках с недвижимостью. Убедитесь, что вы изучили всю доступную информацию и учли возможные риски. Перечислим основные моменты, которые важно запомнить:

1. Данные о собственнике доступны ограниченному кругу лиц. Вы не сможете получить персональные данные владельца, такие как его Ф. И. О., если не являетесь собственником или его законным представителем.
2. Информация ограничена. В свободном доступе можно найти только базовые данные об объекте.
3.  Расширенные данные предоставляются за плату. Такая выписка содержит информацию об обременениях, виде права собственности и дате регистрации права.
4. Ф. И. О. собственника в платной выписке не указывается. Если вы не имеете законных оснований, эти сведения по-прежнему останутся для вас недоступными.
5. Проверяйте наличие обременений и ограничений. Убедитесь, что на объекте нет ипотеки, арестов, сервитутов или других факторов, которые могут помешать сделке.
6. Согласие всех собственников обязательно. Если объект находится в долевой собственности, каждый совладелец должен дать свое письменное согласие на сделку.
7. Не игнорируйте статус продавца. Если продавец действует через представителя, проверяйте нотариально заверенную доверенность и срок ее действия.

Список источников

1. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (последняя редакция) «О государственной регистрации недвижимости», статья 36.3. 
2. Приказ Росреестра от 13.05.2020 № П/0145 (ред. от 27.01.2023) «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, и иной информации».