Независимо от того, желаете ли вы выбрать квартиру в новостройке или во вторичном жилье, существуют проверенные критерии, которыми следует руководствоваться. Читайте в этой статье, на что в первую очередь обратить внимание при знакомстве с недвижимостью, о чем с особым пристрастием следует расспросить застройщика или собственника, как выбрать район, и от покупки каких квартир лучше воздержаться.
Какую квартиру выбрать для покупки
Первичка или вторичка — решение всецело зависит от ваших финансовых возможностей и приоритетов. У каждого из этих вариантов есть свои преимущества и недостатки. Давайте их обсудим.
Преимущества и недостатки квартир в новостройках
Современные многоквартирные дома — это актуальный дизайн и высокотехнологичные материалы, возможность свободной планировки. Но одновременно новые районы требуют больше времени на создание и отладку инфраструктуры, а сама покупка, особенно на ранних стадиях строительства, сопряжена с определенными инвестиционными рисками.
| Преимущества | Недостатки |
| Экономия — низкая стоимость на этапе котлована | Длительное ожидание завершения строительства |
| Юридическая простота | Риски, связанные с недобросовестными застройщиками |
| Возможность выбора квартиры, большое количество вариантов планировки | Вероятность роста цен по мере завершения строительства |
| Продуманная инфраструктура, возможность приобретения парковочного места | Возможные дополнительные расходы на отделку и ремонт |
| Современные строительные и отделочные материалы, надежность и неизношенность инженерных систем | Масштабная стройка вокруг, которая не ограничивается вашим ЖК; неудобства, с этим связанные |
Преимущества и недостатки квартир на вторичном рынке
Квартиры на вторичном рынке также имеют свои особенности. С одной стороны, в давно обжитых районах отсутствуют проблемы с транспортом, поликлиниками, магазинами, школами. С другой — квартиры старого фонда могут потребовать дополнительных (и порой весьма значительных) затрат на ремонт и поддержание жилья в надлежащем состоянии.
| Преимущества | Недостатки |
| Возможность немедленного заселения и прописки | Необходимость тщательной юридической проверки сделки |
| Обжитый район, устоявшаяся социальная среда | Ограниченный выбор планировок и этажей |
| Развитая инфраструктура | Общий износ здания и коммуникаций, риски скрытых дефектов |
| Отсутствие массовых и одновременных ремонтов | Возможные затраты на капитальный ремонт |
| Устоявшиеся коммунальные платежи | Риск заселиться в «нехорошую квартиру» (квартиру с плохой историей) |
Советы по выбору района для покупки квартиры
Подобно тому, как короля делает свита, квартиру «делает» район. Едва ли вам захочется жить в небезопасном окружении даже в самом распрекрасном доме или же с маленькими детьми там, где за сто верст не отыщешь детского сада. Семейное положение, состав семьи, образ жизни, предпочтения, наличие домашних животных — при выборе района важно учитывать абсолютно все. Рассмотрим ключевые моменты.
1. Транспортная доступность
Оценка транспортной инфраструктуры района — пожалуй, один из самых главных критериев. Удобный доступ к общественному транспорту, близость к основным магистралям и возможность быстрого перемещения по городу значительно повышают привлекательность (и стоимость) района. Рассчитайте, сколько времени вам потребуется, чтобы добраться до работы, учебы или других ключевых точек.
2. Инфраструктура
Если рядом с домом есть магазины, школы, медучреждения, если в пешей доступности находятся спортплощадки, парки и другие места отдыха — считайте, что комфортная жизнь вам обеспечена. Хорошо развитая инфраструктура помогает быстро решать повседневные задачи, экономит ваше время и повышает качество жизни.
3. Экология
Далеко не последний аргумент при выборе района, поскольку это напрямую связано со здоровьем. Дом, расположенный вблизи промышленных предприятий или автомагистралей, едва ли можно рассматривать как подходящий для постоянного проживания, тем более когда в семье есть дети и пожилые люди. Отличным выбором станут зеленые районы и близость к водоемам.
4. Перспективы развития
Поинтересуйтесь, как будет развиваться ваш район, особенно если он новый. Узнайте, какие инфраструктурные проекты, жилые комплексы, коммерческие объекты будут возводиться, где и как относительно вашего дома они будут располагаться. Все это в конечном счете может повлиять как на комфортность проживания, так и на стоимость вашей недвижимости.
5. Социальная среда
Контингент жителей, их средний возраст и социальный статус, криминогенная обстановка — еще один безусловно важный критерий. Район проживания должен быть спокойным и безопасным.
Факторов, влияющих на выбор, может быть значительно больше — все зависит от ваших личных вводных. Но общая для всех аксиома звучит так: поиск своего идеального жилья следует начинать с поиска идеального района.
На что обратить внимание при выборе квартиры
В зависимости от типа жилья смотреть нужно на разное, хотя, конечно, есть и общие моменты — например, этажность дома, высота потолков, количество соседей на лестничной площадке. И все же новостройка значительно отличается от вторичного жилья. Расскажем, на что следует обратить внимание.
Первичка
Вот на какие моменты следует обратить внимание, если вы хотите приобрести новое жилье.
Надежность застройщика. Исследуйте историю и репутацию застройщика. Ознакомьтесь с предшествующими проектами компании — были ли они сданы в срок; остались ли владельцы довольны качеством строительства и отделочных работ; были ли суды с клиентами.
Документация. Проверьте наличие всех необходимых разрешений на строительство, проектную документацию и договор долевого участия. Убедитесь, что все юридические аспекты сделки соблюдены.
Планировка квартиры, качество отделки. Обратите внимание на планировку квартиры и предлагаемые варианты отделки. Некоторые застройщики предлагают квартиры с готовым ремонтом, и это действительно может сэкономить время и деньги. Но вам также важно оценить качество и экологичность отделочных материалов.
Инсоляция. Уровень естественного освещения квартиры солнечным светом — важный фактор, который часто упускается из виду при выборе жилья в новостройке. Однако инсоляция влияет не только на комфорт, но и на здоровье, и на психическое состояние. Обязательно уточните у застройщика, не перекроют ли новые строящиеся объекты естественный свет в вашей квартире.
Будущие коммунальные платежи. Уточните заранее, какие коммунальные услуги будут предоставляться в доме и каковы ориентировочные тарифы. В новостройках часто устанавливают современные системы учета, что может повлиять на стоимость коммунальных платежей.
Вторичка
Вот что нужно учитывать, если вы собираетесь купить квартиру в старом жилом фонде.
Состояние дома. Оцените возраст и техническое состояние дома. Проверьте, проводились ли капитальные ремонты, в каком состоянии находятся подъезды, лифты, инженерные коммуникации. Это важно для понимания будущих затрат на содержание квартиры.
Юридическая чистота. Выясните, приватизирована ли квартира и сколько у нее собственников; кто прописан на этой жилплощади и будет ли в целом законной сделка. Проверьте правильность оформления всех документов, если необходимо — обратитесь за консультацией и помощью к специалистам в сфере недвижимости. Юридическая чистота и правильное оформление сделки станут гарантией того, что в будущем вы не столкнетесь с неожиданными проблемами.
Коммунальные платежи. Проверьте, не висят ли на квартире долги по коммуналке. Закон не запрещает продажу такого жилья, однако нужно понимать, что при заключении сделки купли-продажи долги не аннулируются, и платить их все равно придется. Так пусть их выплачивают те, кто жил в квартире до вас и действительно пользовался коммунальными услугами.
Тепло- и шумоизоляция. В старых домах часто встречаются проблемы с тепло- и шумоизоляцией. Плохая теплоизоляция в холодное время года вынудит вас увеличить затраты на отопление, а недостаточная шумоизоляция может сделать проживание и вовсе невозможным. Проверяйте состояние окон, стен, перекрытий, прежде чем выходить на сделку.
Подъезды и придомовая территория. Состояние подъездов и придомовой территории — это важный маркер общего состояния дома и того, как им управляют. Ухоженные подъезды и благоустроенная территория говорят о хорошем уровне обслуживания дома и о заботе управляющей компании о жильцах.
Что нужно сделать перед покупкой квартиры
Прежде всего, заострим внимание на том, чего категорически делать не нужно, — торопиться. К сделке следует готовиться с максимальной педантичностью и скрупулезностью — так и только так вы избежите неприятностей и подводных камней. А мы подскажем, с чего начать.
1. Определитесь с жильем
Пожалуй, это один из самых важных (и самых долгих) этапов. Ваши пожелания должны быть основаны на реальных потребностях членов семьи, их пожеланиях и запросах. Метраж квартиры, этажность дома, наличие пассажирских и грузовых лифтов, характеристики района, доступная инфраструктура — это и многое другое нужно обсудить и учесть.
2. Определитесь с бюджетом
Соотнесите свои желания с возможностями и, если потребуется, поищите компромисс. В бюджет нужно закладывать не только стоимость недвижимости, но и сопутствующие расходы — услуги риелторов и юристов, страховку, ремонт. Если вы берете ипотеку, то оцените покупку с учетом и этого обременения.
3. Изучите предложения на рынке недвижимости
Посмотрите, какие объекты удовлетворяют вас по первым двум критериям — качеству и стоимости. Затем изучите динамику цен, соотношение спроса и предложения, определите, насколько адекватна стоимость понравившейся вам квартиры. Все это поможет выбрать наилучший вариант, не переплачивая при этом.
4. Заручитесь поддержкой
На каждом этапе вам потребуется обширная база специальных знаний, и лучшим решением будет обратиться к тем, кто занимается покупкой и продажей недвижимости давно и профессионально. Юристы, риелторы, оценщики помогут провести сделку быстро и безопасно.
Комментарий эксперта
Вахтанг Кудаков, руководитель юридического отдела Управляющей компании «Единство», г. Москва:
— Есть момент, на который хочется обратить особое внимание. Мало кто любит возиться с бумагами и документами — это требует времени, сил, терпения. Но в случае с покупкой квартиры нужно быть предельно дотошным и придирчивым. Это касается в том числе и изучения проектной документации объекта, особенно если речь идет о долевом строительстве. Сделать это можно на сайте строительной компании или же на портале ЕИСЖС (Единой информационной системы жилищного строительства).
По закону застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков, если у него, к примеру, нет права на земельный участок, разрешения на строительство или проектной декларации. Проектная декларация — самый информативный документ, который вы просто обязаны изучить. Здесь вы найдете фактически все необходимые сведения — какие объекты девелопер сдал в эксплуатацию за последние несколько лет, информацию о жилом комплексе, о сроках его сдачи и так далее. Обязательно обратите внимание на то, чтобы имя застройщика в проектной декларации полностью совпадало с тем, которое указано в правах на земельный участок и в разрешении на строительство.
Краткий чек-лист для выбора хорошей квартиры для жизни
Итак, резюмируем, какие шаги необходимо предпринять, чтобы покупка вас не разочаровала.
1. Определитесь, какая именно квартира вам нужна. При этом руководствуйтесь потребностями и нуждами вашей семьи, а также бюджетом, которым вы располагаете.
2. Рассмотрите варианты как в новостройках, так и на вторичке; изучите плюсы и минусы каждого типа жилья.
3. Изучите рынок недвижимости, посмотрите, как соотносятся спрос и предложение и какова динамика цен.
4. Выберите район и оцените его с точки зрения инфраструктуры, криминогенности, экологичности, транспортной доступности.
5. При выборе квартиры обратите внимание на репутацию застройщика, на наличие у него разрешительной документации, на планировку и качество отделки. Если это старый фонд — на состояние дома, шумо- и теплоизоляции, на юридическую чистоту, состояние подъездов и придомовой территории.
6. Обратитесь за квалифицированной помощью во избежание любых недоразумений и крупных просчетов.
Вопросы и ответы
Отвечаем на самые популярные вопросы о выборе квартиры.
Какие квартиры точно не стоит покупать?
Есть ряд признаков, которые делают жилье нежелательным к покупке, — как, например, квартиры с незаконной перепланировкой или в неблагополучном районе. Если недвижимость перешла в собственность как унаследованная или по договору дарения менее трех лет назад, велики шансы, что сделку может кто-то оспорить. Обратите также внимание на количество переходов прав собственности — если их много, то квартира, скорее всего, «нехорошая».
Какие вопросы нужно задать продавцу при покупке квартиры на вторичном рынке?
Советуем разделить вопросы на два блока — правовой и технологический, и записать их. В первом блоке должны освещаться все моменты юридической чистоты сделки, правового статуса, наличия необходимых справок и любой другой документации. Во втором — все, что касается состояния жилья, инженерных коммуникаций, тепло- и шумоизоляции, качества использованных при ремонте материалов, давности капитального ремонта и так далее. Список вопросов может быть весьма обширен, самое главное — не стесняться их задавать.
Какие квартиры лучше покупать под сдачу?
Желая получать постоянный пассивный доход, многие рассматривают покупку недвижимости как инвестиционный проект. Все зависит от того, каким бюджетом вы располагаете и представителям какого социального слоя вы собираетесь квартиру сдавать — скромным студентам или топ-менеджерам. Тем не менее есть безошибочные маркеры, которые сделают любое жилье привлекательным для арендаторов: это транспортная доступность, хорошая инфраструктура и благополучная среда района, близость «зеленых» зон, современный свежий ремонт.
Автор: Залина Хохоева
Эксперт: Вахтанг Кудаков, руководитель юридического отдела Управляющей компании «Единство», г. Москва