Договор долевого участия (ДДУ) при покупке недвижимости в 2024 году

Еще недавно во многих городах нашей страны можно было видеть недостроенные остовы многоэтажных домов, а рядом с ними многочисленные толпы разгневанных людей с плакатами. Это были обманутые дольщики квартир, купленных по ДДУ — договору долевого участия. Люди неосторожно вложили деньги в ненадежного застройщика, а тот бросил дом недостроенным, не передал квартиры владельцам, а деньги присвоил себе. Нередки были случаи, когда дольщики какой-нибудь квартиры знакомились с такими же ее «собственниками», понимая, что нерадивый застройщик повторно или даже по несколько раз перепродал их квартиру, спокойно используя механизм ДДУ. 

В этой статье рассмотрим, что такое ДДУ, каковы его плюсы и минусы, и вместе с экспертом выясним, можно ли сейчас доверять такому способу приобретения жилья и есть ли риски для дольщиков.

Что такое ДДУ: суть договора

Договор долевого участия, сокращенно ДДУ, — это подписанный и зарегистрированный государством документ, по которому застройщик должен возвести многоквартирный жилой дом или другую недвижимость за свои или привлеченные деньги. Также в его обязанности входит ввод в эксплуатацию и передача дольщику его доли — к примеру, квартиры. Дольщик, в свою очередь, должен за нее уплатить деньги застройщику. 

Сейчас механизм приобретения жилья с помощью ДДУ, при котором еще нет построенного дома, уже исключает для дольщиков риск потерять деньги и недвижимость.

Отличия ДДУ от ДКП

Приобретение недвижимости по нашему законодательству возможно различными способами. К примеру, с помощью купли-продажи, дарения, мены, ренты и других похожих и непохожих сделок. Один из самых распространенных вариантов — договор купли-продажи (ДКП). С ДДУ он имеет некоторые сходства, но есть и различия. Разберем основные из них и для наглядности представим информацию в таблице.

Этапы покупки недвижимости по ДДУ

Подписание договора долевого участия для дольщика — ключевое, но не единственное обстоятельство в отношениях с застройщиком. Покупка недвижимости с помощью механизма ДДУ предполагает совершение различных взаимосвязанных и взаимозависимых действий дольщиков, застройщиков, банка и Росреестра.

1. Выбор недвижимости

На этом этапе как таковой недвижимости может еще не быть. К примеру, на месте дома только выкопан котлован и основная стройка еще впереди. Но будущий дольщик уже может определиться, какую недвижимость хочет приобрести.

Чтобы выбор был правильным и дольщик впоследствии о нем не пожалел, нужно проверить следующие сведения:

• имеются ли рядом с местом строительства будущего дома предприятия с вредным или опасным производством;

• нужно детально ознакомиться с проектной декларацией и документацией на строительство многоквартирного дома, узнать, оформлены ли права на земельный участок и начало строительства;

• изучить типовой договор долевого участия;

• узнать, какая компания подводит инженерные коммуникации и в дальнейшем будет отвечать за эксплуатацию;

• нелишним будет узнать, в каких банках у застройщика или инвестора проекта есть аккредитация. Если застройщик привлек деньги известного банка, то это дополнительная гарантия того, что банк не просто выдал средства, но и проверил финансовую отчетность застройщика, а также следит за сроками строительства.

Наш эксперт Антон Козуб, глава агентства недвижимости Prime Estate, поясняет:

— При выборе недвижимости нужно обращать внимание на инфраструктуру района, где находится многоквартирный дом. Хорошо, если она уже готова. Зачастую в новых районах инфраструктуру создают в последнюю очередь. В таких случаях дольщик, заехав в новую квартиру, еще два, три, четыре года ждет, к примеру, школу и детский сад. Поэтому ему нужно сразу изучить этот вопрос и понять, возникнут ли сложности, так как проблема с детскими садами и школами никуда не делась.

2. Подготовка документов

После того как потенциальный дольщик подобрал желаемую недвижимость в подходящем месте, и если репутация застройщика позволяет начать с ним взаимодействие, наступает ответственный этап — подготовка документов.

В зависимости от семейной ситуации и других обстоятельств у дольщика перечень документов для оформления ДДУ может различаться. Но в любом случае все начинается с паспорта. Подготовка документов включает в себя:

• проверку наличия и целостности паспорта. Необходимо помнить, что паспорт может оказаться недействительным. К примеру, оторванная страница или достижение дольщиком на момент подготовки документов 20-летнего или 45-летнего возраста не позволят ему завершить оформление сделки, если паспорт старый. В таких случаях сначала его стоит заменить, и только после получения нового можно действовать дальше;

• получение нотариального согласия супруга/супруги, если дольщик состоит в браке. Понадобится свидетельство о браке, а также брачный договор, если он заключался;

• если вместе с дольщиком в сделке участвуют дети, необходимо будет представить их свидетельства о рождении или паспорта при достижении ими 14-летнего возраста;

• в случае использования дольщиком материнского капитала или других выплат по социальным программам, нужно будет представить соответствующие сертификаты и другие документы, предусмотренные такими программами. 

— Если родители хотят по ДДУ оформить квартиру сразу на детей, то в этом случае дополнительно будет присутствовать орган опеки, — поясняет Антон Козуб. — Тогда родители должны будут положить деньги на счет, а в дальнейшем получить разрешение органа опеки потратить их на покупку квартиры. Лучший совет в этом случае — приобрести квартиру и оформить ее на себя, а потом уже можно будет подарить ее детям.

3. Подписание ДДУ

Путешествие в тысячу миль начинается с одного шага, как сказал Лао-цзы (1). В случае с дольщиком и застройщиком отправная точка или первый шаг в их совместном пути — день подписания ДДУ.

ДДУ сначала выглядит как проект договора, который строительная компания предлагает подписать своему потенциальному дольщику. В нем обязательно должны быть условия, о которых мы расскажем ниже. А сейчас обратим внимание, что сразу подписывать проект ДДУ не нужно.

Учитывая, что договор долевого участия не является публичным или договором присоединения, дольщик вполне может предлагать застройщику включить в него свои условия (2, 3). Само собой, все должно быть в рамках здравого смысла. Здесь дольщику лучше привлечь своего юриста и проработать с ним эти условия в юридически выдержанных формулировках.

После согласования всех условий ДДУ готов к подписанию. Он составляется в трех экземплярах и остается после государственной регистрации у дольщика, застройщика и Росреестра. 

4. Регистрация договора в Росреестре

Подписанный договор долевого участия по закону должен быть зарегистрирован государством в лице уполномоченного органа — Росреестром. Это нужно для того, чтобы ДДУ приобрел юридическую силу и по закону считался заключенным (2, 3). Также такая регистрация исключает возможность перепродажи строящейся квартиры застройщиком, что нередко встречалось в недавнем прошлом. Теперь дольщик в этом вопросе может быть спокоен.

Регистрацию ДДУ по закону можно провести в МФЦ, местном управлении Росреестра или электронно. Нужно помнить, что на этом этапе необходимо уплатить госпошлину. Ее размер для дольщика составляет 350 рублей, а застройщик должен будет оплатить 6000 рублей (4). Если регистрация ДДУ проводится через МФЦ, ее срок составляет семь рабочих дней. В управлении Росреестра этот срок уже сокращен до пяти рабочих дней, а при электронной регистрации готовый ДДУ можно будет получить уже через три рабочих дня (5). 

5. Оплата: сделка через эскроу-счет

Важное условие в механизме приобретения жилья с помощью ДДУ — оплата квартиры застройщику через эскроу-счет. Это еще один существенный механизм защиты прав дольщика, чтобы он не оказался обманутым. Рассчитываясь через такой счет, дольщик не потеряет свои деньги, а застройщик не может их себе присвоить, не исполнив свои обязательства по ДДУ. Почему, разберемся ниже.

Эскроу-счет представляет собой специальный счет в уполномоченном ЦБ РФ банке, на который дольщик после регистрации ДДУ в Росреестре вносит деньги за квартиру. Там они хранятся до выполнения обязательств застройщиком по возведению жилого дома, введения его в эксплуатацию и передачи такой квартиры дольщику.

То есть застройщик возводит многоквартирный жилой дом за свои или привлеченные денежные ресурсы, а от дольщика получает деньги только после ввода такого дома в эксплуатацию. До этого денежные средства депонируются банком, и к ним у застройщика и дольщика нет доступа — распоряжаться ими нельзя.

Эскроу-счет может быть открыт дольщиком и застройщиком в банке, который находится в перечне ЦБ РФ. Трехсторонний договор заключается сразу после подписания ДДУ, хотя перевести свои деньги дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

Как только застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ и получил с такого счета денежные средства дольщика, у последнего возникает право оформления в свою собственность заветной квартиры.

— Бывают случаи, что пока ДДУ регистрируется в Росреестре, дольщик тратит предназначенные для внесения на эскроу-счет деньги, — рассказывает Антон Козуб. — В таком случае на плечи застройщика ложится обязательство по расторжению ДДУ ввиду неисполнения дольщиком условий договора. Чтобы этого избежать, застройщик предлагает дольщику первоначально положить деньги на аккредитив, после чего заключает с ним ДДУ и регистрирует в Росреестре. Когда ДДУ уже зарегистрирован, деньги с аккредитива переводятся на эскроу-счет. Таким образом застройщик обоснованно страхует свои риски. Но если ДДУ не будет зарегистрирован, дольщик спокойно может пойти в банк и получить с аккредитива обратно свои деньги. 

6. Строительство объекта

Возвести жилой дом застройщик должен в отведенный документацией срок. В настоящее время в завершении строительства заинтересован не только дольщик, но и сама строительная компания. Причина этому — использование механизма эскроу-счета, о котором мы писали выше, а также санкции, о которых мы еще расскажем ниже.

На этапе строительства отчетливо видно, как застройщик возводит многоквартирный дом и стремится успеть исполнить свои обязательства, в том числе перед дольщиками. Ответственный и добросовестный застройщик на своем сайте публикует информацию о ходе строительства.

В это время дольщики часто объединяются, создают совместные чаты в мессенджерах и группы в социальных сетях, где делятся своим мнением и обсуждают возникающие вопросы. 

7. Прием объекта

После того как дом введен в эксплуатацию, застройщик должен передать дольщику квартиру, долю в общем имуществе дома, а также долю в прилегающем к нему земельном участке в пропорциональном размере. Такая передача оформляется передаточным актом и обычно происходит в срок, указанный в ДДУ, но иногда это происходит раньше. В таком акте указываются характеристики квартиры и других помещений, дата передачи, а также по усмотрению застройщика и дольщика иная информация.

Предшествует передаче сообщение застройщика о завершении строительства и готовности передать квартиру. По закону это сообщение застройщик должен направить дольщику заказным почтовым отправлением не менее чем за календарный месяц до установленного ДДУ срока передачи квартиры.

К слову, постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 в период с 30.12.2023 и до конца 2024 года застройщику дано право отправлять дольщику такое сообщение на имейл с использованием ЭЦП (электронной цифровой подписи). Также по соглашению с дольщиком можно изменять срок передачи квартиры отдельно от других объектов долевого строительства (6). Важно помнить, что это возможно не ранее срока ввода дома в эксплуатацию (7).

Вообще, у дольщика должно быть время на приемку и получение ключей от квартиры. По закону это не менее 14 рабочих дней с момента направления застройщиком такого сообщения (2).

Если при приемке дольщиком выявлены существенные нарушения, то он вправе не подписывать документы о приемке и с привлечением специалиста составить акт осмотра. В дальнейшем дольщик может потребовать от застройщика безвозмездное устранение выявленных недостатков или отказаться от исполнения ДДУ. Во втором случае он вправе требовать вернуть ему деньги и выплатить проценты. Если дольщик выбрал первый вариант и потребовал устранения недостатков, то застройщик обязан сделать это в течение 60 дней с того момента, как был составлен указанный акт осмотра. Если недостатки не относятся к существенным, то они должны быть устранены застройщиком в течение 60 дней после подписания передаточного акта. Также дольщик наделен и другими правами. К примеру, может требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Такие требования согласно постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 должны быть удовлетворены застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления (6). 

— На этапе приемки квартиры и до подписания передаточного акта желательно привлекать независимых профессионалов, — советует Антон Козуб. — Соответствие квартиры установленным нормам и условиям ДДУ проверяется по 30 пунктам, и дольщик может о них не знать. А профессионалы имеют соответствующую специализацию, нужное оборудование, умеют правильно и быстро составить на понятном языке претензию застройщику. Последнему тоже выгоднее быстро устранить все нарушения, чем получить от дольщика требование о расторжении ДДУ с выплатой всех денег и различных компенсаций.

8. Передача прав собственности

Передача застройщиком права собственности на квартиру происходит путем подписания с дольщиком акта приема-передачи, который еще называется передаточным актом. Он, как и ДДУ, составляется также в трех экземплярах: для дольщика, застройщика и Росреестра.

После его подписания и получения от застройщика долгожданных ключей от заветной квартиры, у дольщика исчезают все основные тревоги. Теперь он может оформить перевод права собственности на квартиру на себя. Но в этом вопросе есть один нюанс. Оформление можно сделать, только когда дом и квартира поставлены застройщиком на кадастровый учет. Необходимо знать, что эта процедура может занять до полугода. При приемке квартиры дольщику лучше получить от застройщика всю исчерпывающую информацию о точных сроках постановки дома и квартиры на кадастровый учет.

9. Регистрация собственности в Росреестре

Выше мы рассказали о регистрации в Росреестре договора долевого участия, которая дает старт последующей цепочке действий застройщика и дольщика. А после подписания передаточного акта для них наступает завершающий этап — регистрация права собственности на квартиру.

Это право также регистрируется в Росреестре, а именно в его территориальном управлении по региону, в котором застройщиком возведен многоквартирный жилой дом.

Отметим, что если застройщик передал квартиру и поставил дом и ее на кадастровый учет, он вполне может самостоятельно и без доверенности от дольщика подать в Росреестр заявление, чтобы зарегистрировать за дольщиком право собственности на квартиру (2). Для этого застройщику нужно приложить к заявлению передаточный акт, подписанный дольщиком, и разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию (5).

В среднем срок регистрации права собственности может занять от семи до двенадцати дней в зависимости от выбранного способа. О них мы расскажем ниже.

С момента регистрации собственности у дольщика по закону возникают права на квартиру, на связанные с ней доли в общем имуществе многоквартирного дома, а также на земельный участок.

Эти права фиксируются в выданной Росреестром выписке из ЕГРН. Для регистрации права собственности придется уплатить госпошлину в размере, предусмотренном НК РФ. 

— При проведении работ по кадастровому учету есть вероятность, что кадастровые инженеры поставят квартиру, связанные с ней помещения или паркинги по завышенной кадастровой стоимости, — объясняет Антон Козуб. — Чем выше эта стоимость, тем больше у дольщика будет налог. В дальнейшем исправить эту ситуацию возможно, но дольщику все равно придется уплатить налог по действующей, еще не измененной стоимости. Поэтому дольщикам можно дать совет: пока они не оформили право собственности, проверить кадастровую стоимость и в случае ее завышения потребовать изменения. Тем более пока не подписан передаточный акт, изменить сумму можно быстрее, чем когда собственность уже будет у дольщика.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Для того чтобы ДДУ получил юридическую силу и считался заключенным между застройщиком и дольщиком, по закону он должен пройти государственную регистрацию в Росреестре. На сегодняшний день законодательство предусматривает три способа регистрации: с визитом в местное отделение Росреестра или МФЦ, а также электронно. Рассмотрим, в чем их суть.

Электронно

Это самый удобный, современный и быстрый способ регистрации без посещения Росреестра или МФЦ. Он занимает не больше трех дней и с каждым годом набирает популярность. Чтобы им воспользоваться, нужна будет усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) и наличие интернета. Эту подпись можно получить в специализированных аккредитованных центрах. Электронный документ, подписанный ею, имеет равную юридическую силу с собственноручно подписанным документом на бумаге. 

В случае с ДДУ его можно подписать УКЭП, направить в Росреестр согласие на использование электронной подписи и в дальнейшем пакет документов загрузить в электронный сервис Росреестра — на официальный сайт. К слову, размер госпошлины при регистрации в электронном виде будет на 30% ниже по сравнению с регистрацией через МФЦ или в отделении Росреестра. После внесения ДДУ в ЕГРН Росреестром застройщик и дольщик получают на свой имейл электронную выписку, удостоверяющую факт государственной регистрации.

В отделении

Это классический способ регистрации, когда стороны лично или через своих полномочных представителей явились в регистрирующий орган для удостоверения государством ДДУ. Его срок составляет от семи до двенадцати дней. Но если застройщик при возведении конкретного многоквартирного дома заключил последующие ДДУ, срок регистрации предыдущего ДДУ сокращается до пяти дней с момента поступления соответствующего заявления в Росреестр (8). Факт, подтверждающий регистрацию ДДУ, — запись в ЕГРН, которая в виде выписки на бумажном носителе выдается Росреестром дольщику и застройщику.

На что обратить внимание при заключении ДДУ с продавцом

До того как дольщик с помощью застройщика отправится в плавание к своей заветной квартире, ему нужно предпринять необходимые меры предосторожности. Важно, чтобы он мог сразу увидеть губительные рифы на строительном и финансовом пути застройщика и в дальнейшем не потерпел крушение своих надежд. Поэтому дольщику до заключения ДДУ нужно проверить:

1. Историю застройщика и установить его репутацию. Это можно сделать на форумах, сайте застройщика и тематически связанных с ДДУ сайтах. Там должна быть информация о ранее построенных предыдущих объектах и о том, какими проблемами они сопровождались (недострой, перенос сроков и т. п.).

2. Надежность застройщика. Это можно сделать с помощью его ИНН или ОГРН на сайте «Электронное правосудие», где публикуются сведения обо всех судебных спорах и о банкротстве застройщика. На сайте ФНС России размещают информацию о процедуре реорганизации или ликвидации застройщика, на сайте ФССП можно увидеть действующие исполнительные производства в отношении застройщика.

3. Финансовое благополучие застройщика. Выяснить это можно на сайтах по проверке юридических лиц с помощью ИНН или ОГРН застройщика. Там вы найдете информацию о финансовых показателях за предыдущие годы. Также на сайтах крупных банков публикуются сведения об аккредитации застройщиков. Если там есть информация о конкретном, это явный признак его благонадежности.

Что должно быть прописано в ДДУ

Заключение договора долевого участия — это формально-бюрократическое действие, к которому всем сторонам нужно отнестись внимательно. Если в ДДУ будут допущены описки, ошибки или, к примеру, условия с двояким смыслом, то это обязательно повлечет юридические последствия — и взаимоотношения дольщика и застройщика могут перейти в судебный спор. Чтобы этого избежать, изначально при заключении ДДУ дольщику нужно обратить внимание на важную информацию. Ей поделился наш эксперт Антон Козуб.

1. Корректные Ф. И. О., наименование застройщика и реквизиты.

2. Адрес дома, характеристики и номер квартиры, этажность, тип отделки и материалы.

3. Кадастровый номер земельного участка.

4. Полная цена квартиры и отдельно за один квадратный метр.

5. Срок сдачи многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию.

6. Срок передачи дольщику квартиры и ключей.

7. Порядок расчетов и сведения о банке, где открыт эскроу-счет.

8. Наличие дополнительных расчетов при изменении конечной площади квартиры.

9. Штрафные санкции за нарушение обязательств.

10. Гарантии застройщика на весь дом, коммуникации и отделку квартиры.

11. Условия расторжения и отказа от исполнения договора.

Образец договора

Договор долевого участия составляется специальным бюрократическим языком с использованием правил юридической техники. В нем нет места для литературных фраз или привычного бытового языка. Вот его пример.

Что делать, если застройщик просрочил дату сдачи объекта

Договор долевого участия не зря содержит в себе сроки передачи квартиры застройщиком. Их соблюдение — одна из его ключевых обязанностей. Если застройщик нарушает эти сроки и не предупреждает дольщика об этом за 60 дней, то несет финансовую ответственность в виде уплаты неустойки. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день передачи дольщику квартиры, рассчитанной от цены ДДУ за каждый день просрочки. Если дольщиком выступает гражданин, то размер пени увеличивается до 1/150 ставки рефинансирования. Такая мера ответственности застройщика предусмотрена законом и самим ДДУ. 

Расчет неустойки по ДДУ

Для того чтобы дольщику понять, какую сумму застройщик должен ему заплатить в качестве компенсации за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ, нужно сделать правильный расчет неустойки. Необходимы следующие сведения: 

1. Срок передачи застройщиком квартиры по ДДУ.

2. Дата подписания передаточного акта.

3. Период просрочки.

4. Ставка рефинансирования ЦБ РФ на день подписания передаточного акта.

5. Дольщиком является гражданин или компания.

Для удобства разработаны специальные юридические калькуляторы, и при правильном их использовании расчет неустойки по ДДУ производится безошибочно.

Но в этом вопросе также нужно знать о вводимых Правительством РФ мораториях на нарушение застройщиком условий ДДУ. К примеру, постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 установлено, что в период с 01.07.2023 по 31.12.2024 не включается неустойка за нарушение застройщиком обязательств по передаче квартиры.

Приведем расчет неустойки с помощью юридического калькулятора. Стоимость условной квартиры — 12 000 000 рублей, застройщик должен был передать ее дольщику 01.07.2023, но через год так и не передал, а дольщик предъявил застройщику требования 21.03.2024, то есть до вступления в силу указанного постановления:

Цена договора: 12 000 000,00 руб.

Период просрочки: с 01.07.2023 по 01.07.2024

Статус: физическое лицо

Расчет ставки: на день фактического исполнения

Дней: 367

Ставка: 16%

Формула: 12 000 000,00 × 367 × 2 × 1/300 × 16%

Итого неустойка: 4 697 600 руб.

Как видим, дольщик вправе был бы рассчитывать на 4 697 600 рублей. Но в связи с установлением особенностей применения неустойки постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 он вообще не может рассчитывать ни на какую сумму.

Как проходит процесс взыскания неустойки

Неустойка взыскивается с застройщика только в судебном порядке. Если дольщиком выступает гражданин, то судебный процесс должен проходить по правилам Гражданского процессуального кодекса РФ, а если индивидуальный предприниматель или компания, то спор должен рассматриваться по правилам арбитражного процесса.

Для граждан есть возможность увеличить размер взыскиваемой суммы с застройщика на 50%, также можно претендовать на компенсацию морального вреда, если в ходе досудебной и судебной работы правильно применить закон РФ «О защите прав потребителей».

Дольщикам нужно знать, что застройщики часто предусматривают в ДДУ подсудность споров конкретным судам, которые находятся поблизости от застройщика или его юридической службы. В таком случае дольщику придется подавать иск на застройщика в этот суд, если на этапе согласования условий ДДУ не предусмотрели более гибкую подсудность.

Что такое переуступка прав по ДДУ

В механизме долевого участия, то есть еще на этапе строительства дома, помимо заключения ДДУ с застройщиком существует возможность приобретения квартиры. Это переуступка прав по ДДУ (2). Она вполне законна и заключается в том, что дольщики, заключившие на ранних сроках ДДУ, впоследствии перепродают свои права на строящуюся квартиру, прибавив к цене соответствующий процент. Учитывая, что квартиры как объекта гражданских прав еще нет, принять участие в уже заключенном ДДУ новый дольщик сможет только по переуступке.

Плюсы и минусы ДДУ

Несмотря на безопасность сделки по заключению ДДУ для дольщика и наличие в ней очевидных плюсов, есть и минусы. Собрали все для наглядности в таблице. 

Отзыв эксперта

— Раньше большое количество многоквартирных домов не достраивалось и застройщики присваивали деньги дольщиков. Сейчас все стало прозрачно и для всех понятно. К примеру, раньше в Санкт-Петербурге проблемных для дольщиков строек было около ста. Теперь же нет ни одной, и новые не появляются. Этот факт демонстрирует полезность и надежность механизма ДДУ и приветствуется дольщиками, застройщиками и девелоперами, — отмечает наш эксперт Антон Козуб.

Вопросы и ответы

Собрали ответы на самые популярные вопросы о договорах долевого участия.

Что делать, если проверка ДДУ в Росреестре показала, что он не зарегистрирован?

Стоит выяснить причину. Если это онлайн-проверка, вполне возможно есть какие-то проблемы с обновлением программы у Росреестра. В любом случае пускать на самотек эту ситуацию нельзя, нужно получить информацию от застройщика и Росреестра.

Заключается ли договор долевого участия при покупке квартиры в ипотеку?

Да, конечно. Кредитный договор заключается потенциальным дольщиком до подписания ДДУ с застройщиком, но денежные средства вносятся на счет эскроу только после регистрации ДДУ в Росреестре.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ?

Нужно, при условии, если квартира не являлась единственным жильем и была в собственности дольщика менее пяти лет. Или меньше трех лет, если квартира была единственным жильем. Также нужно уплатить налог, если доход дольщика от продажи квартиры превысил 1 млн рублей.

Что будет с эскроу-счетом при банкротстве застройщика?

Ничего опасного для дольщика не будет. Пока жилой дом не сдан в эксплуатацию, деньги на счете эскроу принадлежат ему и к застройщику не относятся. При банкротстве застройщика дольщик вполне спокойно может вернуть себе эти денежные средства, не опасаясь, что они попадут в конкурсную массу.

Список источников

1. Глава 64 Дао Дэ Цзин. Перевод Н. и Т. Доброхотовых. Переложение с китайского, Дубна:"Свента", 1994

2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации.

5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

6. Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

7. Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

8. Информация Росреестра «Закон о государственной регистрации недвижимости: какие изменения вступили в силу в конце октября 2021 года». Правовой портал «ГАРАНТ.РУ».

Автор: Василий Литвинов,  собственник и управляющий юридической компании «Юрист Литвинов», правовой эксперт и юрист
Эксперт: Антон Козуб, глава агентства недвижимости Prime Estate