Зачастую стороны таких сделок уверены, что сложностей здесь быть не должно: риелтор найдет нужную недвижимость или жильца, а типовой договор можно скачать в интернете. Но на практике и хозяева, и квартиранты сталкиваются с разными неожиданностями правового характера, иногда неприятными. В совместном материале ТАСС и Федеральной нотариальной палаты рассказываем о возможных рисках и о том, как печать нотариуса на договоре позволяет их избежать.
Чем аренда отличается от найма
Обычные граждане часто путают понятия аренды и найма. Так, многие говорят: «Я сдал квартиру в аренду молодой семье». Это с юридической точки зрения ошибка. Если кто-то за плату предоставляет жилье другим людям, корректнее говорить о договоре найма, а стороны сделки называются «наниматель» и «наймодатель». Популярный термин «аренда» применяется только для нежилых помещений или когда недвижимость снимает юрлицо. В этом случае договор подписывают арендатор и арендодатель.
Но у договора аренды и найма есть не только различия, но и сходство. В частности, ни в том, ни в другом случае не обязательно нотариальное заверение. Однако участие нотариуса дает дополнительные гарантии сторонам таких сделок и помогает им избежать конфликтов и имущественных потерь. Ведь юрист всегда выясняет реальную волю сторон, он должен убедиться, никто ли ни на кого не давит, не угрожает и не вводит в заблуждение. Нотариус уточняет, понимают ли участники суть и последствия сделки, согласны ли с ними.
Таким образом, договор с печатью нотариуса обладает повышенной доказательственной силой для суда и оспорить его гораздо сложнее, чем документ в простой письменной форме.
Чем нотариус полезен нанимателю
В первую очередь нотариальная форма договора найма снимает вопросы, касающиеся проверки права собственности. Напомним: сейчас персональные данные владельцев недвижимости по умолчанию скрыты для посторонних. Есть случаи, когда эти сведения можно получить через нотариуса, но найм или аренда недвижимости к ним не относятся. А вот если к юристу идут за удостоверением самой сделки, он обязательно сделает запрос в ЕГРН и получит всю информацию.
Получается, нотариус может удостовериться в том, что на стороне наймодателя выступает именно собственник или его представитель по доверенности. Кстати, последняя обязательно должна быть нотариальной. Эту доверенность нотариус тоже проверит и выяснит, действителен ли документ, какие полномочия в нем изначально были закреплены, нет ли причин для прекращения его действия: таких как смерть или банкротство доверителя.
Нотариус также проверит, куплено имущество в браке или нет. Если жилье приобрели уже после официальной регистрации отношений, и у пары нет брачного договора, меняющего режим совместной собственности, необходимо согласие второго супруга. Иначе могут возникнуть конфликтные ситуации вплоть до требования выселиться или попыток признать договор недействительным через суд.
Кроме того, нотариус удостоверится в дееспособности собственника квартиры, а также в том, что он не банкрот — это ограничивает право самостоятельно распоряжаться имуществом. Выяснит юрист и другие детали: есть ли разрешение опеки, если собственник несовершеннолетний, имеется ли согласие залогодержателя, если на жилье зарегистрирована ипотека, нет ли ограничений и обременений в отношении квартиры. Это важно, ведь если имеет место арест из-за долгов или спора о праве на недвижимость, жилье нельзя ни продавать, ни сдавать.
Чем нотариус полезен владельцу
Если договор нотариально заверен, собственнику намного проще взыскать долг с квартиранта. В случае отказа платить или задержки оплаты ему уже не придется идти в суд. Достаточно получить у нотариуса специальную отметку — исполнительную надпись — и обратиться в службу судебных приставов.
Нотариус поможет учесть и другие нюансы, которые зачастую остаются за кадром, если договор оформляется в простой письменной форме. К примеру, случается, что квартирант представляется собственником и пересдает жилье другим людям, в том числе и посуточно. Чтобы избежать таких ситуаций, в договоре нужно прописать условие, что наниматель не имеет права вести в квартире предпринимательскую деятельность, сдавать ее кому-то за деньги или даже безвозмездно. Если такой пункт нарушен, владелец может досрочно расторгнуть договор, а иногда и потребовать финансового возмещения.
Бывает, что в договор найма требуется включить важные для собственника отменительные условия. Например, переезд в квартиру членов семьи наймодателя. Пример: супруги сдают жилье в другом городе, но при этом у них растет сын, который в дальнейшем планирует жить в этой квартире во время учебы. Если прописать его поступление в вуз в качестве отменительного пункта, студент сможет въехать в родительский дом без конфликта со съемщиками.
Что учесть в договоре найма
Кроме стандартных позиций — срока действия договора, размера платы за квартиру и порядка ее внесения — нотариус может посоветовать подробно прописать, кто несет расходы за капитальный и текущий ремонт, кто оплачивает коммунальные платежи, страховку. Иногда стоит добавить пункты, касающиеся разрешения на содержание в квартире домашних питомцев.
Если при найме жилья предусмотрен обеспечительный платеж, необходимо заранее договориться, как и когда он возвращается нанимателю. Кстати, нотариус может выступить в качестве эскроу-агента и принять на хранение эту сумму. В этом случае платеж гарантированно будет возвращен съемщику жилья при расторжении договора в соответствии с прописанными в нем условиями, конечно.
Следует зафиксировать в самом договоре или приложениях к нему исходное состояние квартиры, перечислить предметы мебели, оборудование и технику. Также можно прописать и другие условия. Из популярных: например, оговорить, что наниматель сам делает в квартире ремонт, а наймодатель за это снижает платежи на определенный срок, что выгодно обеим сторонам.
Стоит также помнить, что по закону договор найма в определенных случаях может быть досрочно расторгнут судом. К примеру, если наниматель грубо нарушает условия договора, использует имущество не по назначению или портит его, свыше двух раз пропускает срок выплаты арендных платежей.
Впрочем, право требовать досрочного прекращения договора есть и у съемщика жилья. Причины могут быть разные: например, владелец помещения не предоставляет его в пользование, или после заключения сделки обнаружились скрытые недостатки, препятствующие использованию имущества. Также поводом может стать ситуация, когда по независящим от жильца причинам помещение становится непригодным для использования: например, затопили соседи сверху.
Все эти существенные детали может пояснить нотариус. Важно, что он работает в режиме одного окна: не только запрашивает все необходимые документы для проверки чистоты сделки и ее участников, но и самостоятельно отправляет бумаги на государственную регистрацию. Это необходимо, если срок действия договора составляет год или больше.
Что учесть при найме загородной недвижимости
Договор найма дачи должен учитывать те же детали, что и договор найма квартиры. Вместе с тем есть несколько нюансов, касающихся именно загородной недвижимости.
Так, съемщику в право пользования передается не только сам дом, но и земельный участок. Соответственно, в договоре должна быть информация о земле: кадастровый номер, категория и площадь участка, наличие хозяйственных построек. Также следует оговорить условия пользования постройками: баней, гаражом, сараем. Впрочем, и самого участка: к примеру, имеет ли наниматель право что-либо выращивать или собирать в огороде или саду.
В договоре стоит прописать условия страхования недвижимости, в частности от пожара — они не редкость за городом. При этом страховые компании зачастую отдают предпочтение именно нотариальным договорам.
Снимать загородную недвижимость можно не только для личного пользования. Иногда стороны заключают нотариальный договор, чтобы сдавать дом в коммерческих целях в субаренду. Кроме того, можно предусмотреть аренду с правом выкупа.