Так называемая «дачная амнистия» позволяет легализовать самострой на земельных участках. После подтверждения прав собственности владелец имеет полное право использовать свою недвижимость как угодно:
продать, подарить, написать завещание или сдать арендаторам;
заложить в банке под ипотеку или кредит;
застраховать на случай ЧП: пожара, наводнения, кражи;
присвоить адрес дому, чтобы получать почту, вызвать врача, участвовать в строительстве асфальтированной дороги или газификации поселка.
По практике упрощенного оформления недвижимости в собственность в 2024 году нас консультирует Кирилл Полещук, адвокат, эксперт НИФИ Минфина России и портала «Моифинансы.рф».
Что такое дачная амнистия
«Дачная амнистия» — не юридический термин, а устоявшееся обиходное выражение. Оно метко описывает программу упрощенной приватизации земельных участков, полученных в пользование до 31.10.2001 года, и оформление прав собственности на дома и постройки, возведенные до 1998 года.
Эта программа взаимовыгодна: с одной стороны отлично подходит для развития легального частного сектора, с другой — для увеличения сбора налогов в бюджет.
Какой закон регулирует «дачную амнистию»
ФЗ от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» заработал с 1 сентября 2006 года. (1).
Однако процедура упрощенной приватизации не описывается одним отдельным законом, а представляет собой целый комплекс изменений, которые зафиксированы в следующих документах:
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (2);
закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (3);
Земельный кодекс РФ (4);
Градостроительный кодекс РФ (5).
До какого года продлена «дачная амнистия»
«Дачную амнистию» продлевали неоднократно. На данный момент сроки ее действия сдвинуты до 1 марта 2031 года (6).
На какие объекты распространяется «дачная амнистия»
Благодаря «дачной амнистии» право собственности можно оформить на следующие объекты:
земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
участок для гаража и саму постройку;
садовый или жилой дом до трех этажей и не выше 20 метров;
бани, сараи и другие хозяйственные постройки;
объекты общего пользования в садовых некоммерческих товариществах, например, сторожки, водонапорные башни.
Какие документы потребуются для регистрации
Чтобы оформить право собственности, необходимы следующие документы:
заявление о постановке на кадастровый учет земли или регистрации прав на недвижимость;
техплан дома за подписью кадастрового инженера;
документы, подтверждающие права на землю, включая договоры дарения, купли-продажи, свидетельства о наследстве, судебные решения или акты местных властей. Если участок уже зарегистрирован в ЕГРН, дополнительные документы не требуются.
Пошаговая инструкция, как оформить участок или дом
Схема приватизации земли или дома иногда может затянуться надолго. Чтобы этого избежать, следуйте нашей инструкции.
Приватизация земельного участка
Что нужно для того, чтобы оформить право собственности на землю.
1. Обратитесь в архив БТИ и Росреестра. Соберите необходимые бумаги: выписки из протоколов, копии договоров, любые справки, которые подтверждают основание владеть участком.
2. Подготовьте косвенно подтверждающие бумаги. Подойдут: договоры о бессрочном пользовании, аренды, на право застройки, на прокладку коммуникаций через участок, книжка садовода с записями об уплате членских взносов, свидетельства соседей.
3. Подайте все собранные документы и заявление лично через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра.
Отметку о постановке вашего участка на учет в ЕГРН можно получить в течение двух недель.
Регистрация дома или другой недвижимости
Чтобы оформить право на объект недвижимости, нужны следующие действия.
1. Заключите договор с геодезической организацией или кадастровым инженером для обмера дома и составления технического плана.
2. Подготовьте пакет документов: декларацию, техплан, документы на участок, квитанцию об уплате госпошлины (350 рублей).
3. Пакет документов отправьте в Росреестр/МФЦ лично, по почте или через «Госуслуги». Также это можно сделать через своего представителя, если на него оформлена нотариальная доверенность.
Ответ придет в течение 12 дней.
Возможные трудности
Как правило, сложности возникают со сбором документов для приватизации земельного участка по дачной амнистии. Они могут привести к существенной задержке по времени, дополнительным денежным тратам или вообще к отказу в регистрации.
Запаситесь терпением и отложите деньги на межевание участка и проведение оценки.
Параллельно займитесь восстановлением правоустанавливающих документов из архивов БТИ или Росреестра. Без них законное владение землей придется доказывать в суде.
Плюсы и минусы дачной амнистии
Воспользуйтесь подсказками из нашей таблицы.
| Плюсы | Минусы |
| Легализация возведенных объектов проходит довольно быстро с минимальным набором документов | Зарегистрированный участок и постройка становятся объектами налогообложения |
| Недвижимостью можно распоряжаться по своему усмотрению | Владельцы соседних участков земель часто спорят из-за границ наделов, не прошедших межевание |
| Собственник получает право прописаться в зарегистрированном объекте | Возможные кадастровые ошибки |
| Постройку можно официально подключить к энергосистеме | Волокита с документами, в случае ранее случившегося пожара или сноса объекта |
| Недвижимость можно использовать как залог |
Отзыв эксперта
Кирилл Полещук, адвокат, эксперт НИФИ Минфина России и портала «Моифинансы.рф» назвал самый сложный момент в легализации недвижимости в упрощенном порядке:
— Как показывает практика, самое сложное в этом вопросе – это установление прав на земельный участок. Приходится преодолевать отсутствие необходимых документов или сведений, проблемы с СНТ(ДНТ), давние неразрешенные наследственные споры. Решение этих проблем может занять определенное время. Также могут потребоваться обращения в различные органы власти, а в исключительных ситуациях и в суд. Если же с землей все в порядке, то узаконить находящиеся на ней постройки достаточно просто в рамках «дачной амнистии». Росреестр обычно без конфликтов решает возникающие вопросы и на практике каких-либо существенных проблем, как правило, не возникает.
Отдельно стоит отметить такой пункт. Помимо вида разрешенного использования, у земельного участка есть еще один критерий относимости — территориальная зона. Эти зоны устанавливаются местной администрацией при принятии правил землепользования и застройки. Часто бывает, что власти меняют границы территориальных зон. И те участки, которые когда-то относились к зоне жилой застройки, могут оказаться в иной зоне, где невозможна жилая застройка.
Что же делать собственнику? Росреестр указывает, что регистрацию необходимо произвести, даже когда вид разрешенного пользования участка вступает в противоречия с правилами застройки конкретной зоны.
Вопросы и ответы
На самые популярные вопросы о «дачной амнистии» отвечает юрист Кирилл Полещук.
Сколько стоит оформление дома по «дачной амнистии»?
Госпошлина составляет 350 рублей. К ней стоит прибавить стоимость услуг кадастровых инженеров по составлению технического плана дома в конкретном регионе — в среднем около 5000 рублей.
Что будет, если не оформить дачный дом?
Возможен ряд негативных последствий:
незарегистрированный дом сложнее продать, стоимость неузаконенных построек значительно ниже;
возникнут трудности с наследованием;
в таком доме нельзя зарегистрироваться, а значит, вызвать врача, устроить ребенка в сад или школу;
при обстоятельствах принудительного выкупа участков для, например, строительства новой дороги или иных объектов государственного значения, государство компенсирует только рыночную стоимость зарегистрированных построек;
возможны сложности с электро-, газоснабжением;
в исключительных случаях при наличии серьезных нарушений дом признают самовольной постройкой и снесут по решению суда.
Можно ли продать дачный участок с незарегистрированным домом?
На практике такие продажи происходят, но в сделках есть риски и для продавца, и для покупателя. Фактически продается только земельный участок. Формально незарегистрированных построек на нем не существуют. Следовательно, они будут проданы как комплекс стройматериалов.
Источники:
1. Федеральный закон от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». URL: www.kremlin.ru/acts/bank/23973
2. ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». URL: www.kremlin.ru/acts/bank/39949
3. ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: www.kremlin.ru/acts/bank/42175
4. ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». URL: www.kremlin.ru/acts/bank/17479
5. Градостроительный кодекс РФ. 2004. URL: www.kremlin.ru/acts/bank/21916
6. Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 2021. URL: publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202112300177
Автор: Наталья Графкина
Эксперт: Кирилл Полещук, адвокат, эксперт НИФИ Минфина России и портала «Моифинансы.рф»