Принципиальные вопросы: управляющие компании вправе требовать доступа в наши квартиры, в том числе для выявления незаконных перепланировок. Кроме того, впервые даны детальные пояснения, что считать реконструкцией, в каких случаях для проведения ремонта потребуется согласие всех жильцов дома.
Вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов отметил, что Верховный суд России в своем обзоре сделал целый ряд ключевых пояснений, которые помогут сформировать единую практику по всей стране. Не должно быть каких-нибудь рязанских перепланировок, не допустимых, скажем, в Костроме, или хабаровских реконструкций, запрещенных в Самаре. Нет, правила должны быть одинаковыми для всей страны.
«В обзоре разъясняется, что собой представляют перепланировка, переоборудование и реконструкция помещений многоквартирного дома, которые требуют своего предварительного согласования», — рассказывает Никита Филиппов.
Например, в качестве реконструкции жилого дома рассматриваются пристройка соседом помещения за счет капитальной стены многоквартирного дома, оборудование отдельного входа в помещение посредством разрушения части капитальной стены дома. Еще реконструкцией будет объединение нескольких квартир в одно огромное помещение или разукрупнение многоуровневого помещения, в результате чего на практике образуются огромные студии или квартиры-трансформеры.
Кандидат юридических наук, старший юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Сергей Бибиков отметил, что в обзоре обозначен перечень фактических ситуаций, при которых собственнику помещения нужно получать не только согласие на перепланировку от уполномоченного органа, но и согласие от соседей многоквартирного дома на перепланировку.
Для того чтобы провести реконструкцию в подвале или на чердаке, потребуется согласие всех собственников помещений в доме.
«В обзоре указано, что согласие всех соседей потребуется в тех случаях, когда перепланировка влечет уменьшение общего имущества собственников дома, — рассказывает Сергей Бибиков. — Например, в случае реконструкции холла, чердачного, подвального помещений. Такое согласие получается собственником путем созыва и проведения собрания собственников многоквартирного дома в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ».
По его словам, предварительное согласование потребуется также, если конструктивные изменения производятся собственником в коммунальной квартире.
«В этом случае потребуется согласие всех сособственников коммунальной квартиры», — подчеркивает юрист.
Важный момент: управдомы вправе напроситься к нам в гости, чтобы проверить состояние квартиры. Причем управляющим не нужен повод в виде жалоб жильцов. Право стучаться в наши двери у управдомов безусловное. Если мы не откроем по доброй воле, они вправе через суд заставить нас впустить гостей. Как подчеркнул Верховный суд России, такое право необходимо управляющим компаниям в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций.
«Как следствие, составление акта о воспрепятствовании в проведении осмотра жилого помещения будет являться допустимым доказательством при подаче иска управляющей компанией к собственнику», — поясняет Сергей Бибиков.
При этом, если перепланировка не представляет угрозы для соседей, Верховный суд России дает человеку шанс ее сохранить.
«Даны очередные указания нижестоящим судам о необходимости рассмотрения требований собственников о сохранении произведенных без согласования перепланировок, если такие требования ими заявляются, — говорит юрист. — К сожалению, распространенной ситуацией на практике является нежелание судов принимать встречные иски собственников о сохранении произведенных перепланировок, если к ним предъявлены требования уполномоченных органов об их сносе».
Возможно, нижестоящим судьям просто не хочется напрягаться и изучать, насколько законны и допустимы технические решения сами по себе. Действительно стена может обвалиться или хозяин все предусмотрел и дом стал только крепче? Было бы неправильно подходить к данному вопросу формально.
«Порядок согласования перепланировки в результате принятия обзора не изменился. В обзоре лишь получили более четкое обозначение случаи, когда произведенную перепланировку можно узаконить в судебном порядке путем подачи иска о ее сохранении, — рассказывает юрист. — Представляется, что большая часть разъяснений Верховного суда РФ позитивно повлияет на нижестоящие суды, которые зачастую только по формальным критериям не заинтересованы рассматривать возможность о сохранении помещения с произведенными перепланировками».
В свою очередь, председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев напомнил, что правительство разработало законопроект, направленный на устранение правовой неопределенности в вопросах, связанных с узакониванием перепланировки, а также переводом помещения из жилого в нежилое.
«В частности, предлагаемыми нормами определяется, с какого момента считается завершенной перепланировка, а также перевод жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. В настоящее время этот вопрос законодательно не урегулирован», — рассказал Владимир Груздев.
Он подчеркнул, что проблемы, связанные с изменением назначения помещений, а также перепланировкой, представляют особую социальную значимость. Кроме того, они крайне важны для бизнеса.
Помимо прочего, подготовленный законопроект устанавливает перечень документов, подтверждающих завершение перепланировки и переустройства помещений.
«Предлагаемые изменения укрепят защиту прав и законных интересов как обычных граждан, так и предпринимателей», — резюмировал председатель Правления АЮР.