По данным аналитического отчета IBC Real Estate, в третьем квартале вложения составили 239 миллиардов рублей — максимальное квартальное значение за последние 20 лет.
За первые девять месяцев 2023 года инвестиции достигли отметки 610 миллиардов рублей — это более чем в два раза больше, чем за тот же период 2022 года, и на 23 процента больше по сравнению с показателями за весь прошлый год. Эксперты прогнозируют, что по итогам года объем инвестиций в отечественную недвижимость может достигнуть 700 миллиардов рублей.
Наибольшая доля сделок (46 процентов) пришлась на торговый сегмент. За девять месяцев 2023 года инвесторы вложили 280 миллиардов рублей, что в шесть раз больше показателей за весь прошлый год. Подобный инвестиционный бум был связан в первую очередь с закрытием сделок на торговую недвижимость, которая ранее принадлежала иностранным компаниям.
«В начале года активно распродавались доли иностранных компаний, причем сделки проходили государственную комиссию, которая была заинтересована в выгодных условиях для соотечественников», — комментирует генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.
По словам эксперта, активы, выставленные на продажу по хорошей цене, стали особенно привлекательными для тех инвесторов, которые ждали подходящего момента для совершения сделки.
Кроме того, геополитическая ситуация подталкивает инвесторов не рисковать и вкладывать средства внутри страны. Инструменты господдержки, которые постоянно расширяются и дополняются, также этому способствуют.
«Наличие государственной поддержки для малого и среднего бизнеса, а также введение коммерческой ипотеки, что раньше было нехарактерно для рынка, — еще один фактор, способствующий инвестиционному росту», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости Max Realty Максим Кирьянов.
По словам эксперта, сегодня во многих регионах создаются хорошие условия для привлечения бизнеса. В частности, речь идет о различных льготах, беспроцентных рассрочках и прочих мерах поддержки, которые позволяют развивать коммерческие проекты, в том числе в торговой сфере.
«Это стало одним из факторов, который поспособствовал кратному росту инвестиций в торговую недвижимость», — считает директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов.
Однако эксперты уверены, что само по себе приобретение торговой недвижимости по хорошей цене или на выгодных условиях не считается «счастливым билетиком». Сегодня сегмент торговых центров переживает трансформацию, итогом которой станет уход с рынка некоторых форматов в силу своей непопулярности. На рынке останутся только те ТЦ, которые смогут предложить покупателям востребованный пул арендаторов, а также интересные досуговые решения.
«Каждый ТЦ в своем роде уникален, — отмечает Дмитрий Томилин. — Между ними будет разгораться конкуренция на фоне дефицита качественных арендаторов. Да, районные ТЦ перетянули на себя часть спроса, но крупные региональные не умрут все и в один день. Некоторые из них даже станут успешнее на фоне “умирания” соседей, а других, безусловно, постигнет не лучшая участь. Говорить о крупных ТЦ как о пережитке прошлого — рано, особенно в отношении мегаполисов. Постепенно ситуация с арендаторами будет выравниваться, а потребность в том, чтобы раз в неделю закупиться всем необходимым в одном месте, у потребителей осталась. Кроме того, есть ряд регионов, где до сих пор низкая насыщенность торговыми форматами. И только там, где есть избыток ТЦ, часть из них будет видоизменяться».
Эксперты уверены, что уход зарубежных арендаторов не приведет к пустым полкам, а, напротив, позволит выйти на рынок новым брендам, коллаборациям и форматам.
«Ожидается расширение товарных линеек и ассортимента продукции локальных брендов, увеличение площадей магазинов и их количества, а также появление новых российских и международных брендов, — считает Артем Филипов. — Переориентация на рынки Азии и коллаборации между российскими брендами также будут вносить свой вклад в развитие сегмента».
Инвестиционный бум случился не только в сегменте торговой недвижимости. Весь 2023 год инвесторы активно вкладывались и в жилье.
«В массовом сегменте спрос был разогнан дешевой ипотекой, — считает Дмитрий Томилин. — На элитном рынке случился по-настоящему “жаркий год”, причем продажи особенно активировались после повышения ставки ЦБ. Люди понимают, что в долгосрочной перспективе количество дорогих объектов в престижных локациях будет снижаться на фоне роста себестоимости строительства и кредитов».
Говоря о прогнозах, эксперты отмечают, что в следующем году сохранится высокий инвестиционный интерес к торговой недвижимости.
«В качестве таких активов могут уже фигурировать ТЦ, перешедшие на баланс в банки, — полагает Дмитрий Томилин. — Кредитные организации не умеют управлять непрофильными активами и, скорее всего, тоже будут предлагать дисконты. Это станет поводом для многих рассмотреть этот вариант для вложений».
А вот на рынке жилья все будет зависеть от внутренней финансово-кредитной политики государства. Сворачивание льготных ипотечных программ и повышение ставки ЦБ РФ — именно это прогнозируют эксперты -существенно снизят инвестиционную активность в этом сегменте.
«Динамика ввода новых объектов уже снизилась (40 процентов от общего количества заявленных к вводу объемов жилья было перенесено с этого года на следующий) и будет снижаться дальше, — прогнозирует Дмитрий Томилин. — Конечно, строящиеся объекты будут закончены, а вот закладка новых проектов маловероятна в условиях высоких ставок по кредитам».