Доля квартир с отделкой в новостройках растет и сейчас, по разным данным, составляя от 22 до 50% в общем объеме — в зависимости от степени готовности отделки. В классе комфорт она доходит до 80−90%. Популярность готовых решений объясняют не только стремлением покупателей сэкономить время и деньги. Во-первых, самостоятельно делать ремонт сейчас мало кто хочет, во-вторых, для застройщиков это уже превращается из конкурентного преимущества в «мастхэв» — спрос диктует необходимость готовых отделочных решений.
Предчистовая, черновая, чистовая.
По данным Аналитического центра «Группы ЛСР», предложение на рынке распределяется так: квартиры с чистовой отделкой — 30−35%, квартиры с предчистовой отделкой — 60−65%, остальное — квартиры с мебелью «под ключ» и квартиры без отделки. Спрос на квартиры с отделкой составляет порядка 45−50% от всех сделок с недвижимостью. Самое большое количество квартир с отделкой под ключ представлено в сегменте «комфорт». Последние пару лет тренд на приобретение квартиры с отделкой начал проявляться и в сегменте бизнес-класса.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», привел немного другие цифры — от общего объема на предложение без отделки приходится 38%, на квартиры с предчистовой отделкой (white box) — 26%, на квартиры в чистовом исполнении — 37%. В зависимости от класса жилья покупателям могут предложить несколько вариантов отделки.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» на конец третьего квартала 2023 года, около 22% квартир пришлось на предложение с предчистовой отделкой, на черновую — 28% и 50% — на квартиры с чистовой отделкой. В объектах высоких ценовых категорий (бизнес и премиум), как правило, квартиры реализуются без отделки или с подготовкой под отделку white box, рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Булат Мирзаханов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге, подчеркнул, что примерно 6−7 лет назад на рынке первичного жилья класса комфорт в петербургской агломерации доля чистовой отделки занимала менее 50% от общего объема продаж, сейчас это около 80%.
— Количество квартир с отделкой зависит, в первую очередь, от класса жилого комплекса, — пояснила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — В сегменте масс-маркет до 90% жилья сегодня сдается с готовым ремонтом. Для своих объектов мы разработали улучшенный стандарт отделки Lifestyle. Также мы предлагаем покупателям возможность выбрать одно из четырёх цветовых решений — от максимально светлого и воздушного до более «выдержанного» интерьера в темных тонах. Также при желании можно отказаться от чистовой отделки в пользу варианта white box (предчистовая) или чернового ремонта. Но это происходит достаточно редко.
— Наличие отделки в новостройках долгое время было атрибутом жилья класса эконом, — говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Трудно было представить готовые решения по отделке в домах более высокого класса. На рынке бытовало устойчивое мнение, что покупатели предпочитают разрабатывать уникальный дизайн, подчеркивать собственную индивидуальность, и строители не могут им это обеспечить. Времена меняются, и в прочных тенденциях последних лет — рост доли проектов, где застройщик выполняет ремонтные работы полного цикла, в том числе и высоком классе.
По словам эксперта, самая высокая доля квартир с полной отделкой — в ЖК комфорткласса, но даже в премиальном сегменте встречаются такие объекты.
Рост как показатель.
Спрос на квартиры с отделкой в 2023, как и в 2022 году, составляет около 70% против 65% в 2021 году, привела статистику Ольга Трошева. Поскольку за последние несколько лет цены на стройматериалы и технику ощутимо выросли, покупатели жилья стали активнее проявлять интерес к квартирам с уже готовой чистовой отделкой и мебелью. Такие опции помогают новоселу сэкономить бюджет и время на ремонт и быстрее въехать в новую квартиру. Тенденция наблюдается не только в Санкт-Петербурге или Москве, но и, например, в Краснодарском крае, и скорее всего, скоро станет актуальна и для других регионов России.
— Спрос на квартиры с отделкой составляет порядка 45−50% от всех сделок с недвижимостью и растет с каждым годом, — комментирует пресс-служба «Группы ЛСР». — Дополнительно можно отметить тренд на появление квартир с меблировкой. «Группа ЛСР» вывела пул таких квартир с оборудованными кухнями в выборочных домах в ряде своих проектов «Цветной город» и «Ручьи», «Октябрьская набережная» и «ЛСР. Ржевский парк». Такие квартиры включают в себя полную чистовую отделку, кухонную мебель, сантехнику, бытовую технику (варочную панель, духовой шкаф, посудомоечную машину, холодильник) и освещение. Надо отметить, что продукт востребован, и примерно 40% таких квартир забронировано.
— Мы наблюдаем рост интереса к готовым отделочным решениям от застройщика, но не торопимся строить все дома с полной отделкой, — добавила Екатерина Немченко. — Мы даем покупателям возможность выбора, во всех наших проектах можно приобрести квартиру без отделки и после ввода объекта в эксплуатацию самостоятельно заниматься ею, либо остановить свой выбор на варианте white box, который включает все подготовительные работы, либо выбрать квартиру с отделкой в светлом или темном цветовом решении. Наблюдая выбор клиентов и темпы продаж с различными опциями по отделке, мы регулируем их соотношение в предложении. В последнее время мы наращиваем долю квартир с отделкой.
— В комфортклассе за последние пять лет востребованность отделки только росла, подчас кратно, — продолжил Сергей Софронов. — В этом году на рынке в целом наблюдается снижение — на 10−15% относительно прошлого года. Но несмотря на это, спрос все равно остается высоким. Так или иначе, отделкой интересуется каждый первый покупатель, а выбирает такой вариант больше половины.
— Даже в последний год мы не увидели изменений в предпочтениях покупателей, хотя готовый ремонт от застройщика позволяет существенно сэкономить и быстрее переехать в новое жилье, — отметила Наталья Кукушкина. — При выборе недвижимости бизнес- и премиум-класса люди по-прежнему избегают типовых решений. Они готовы платить за отделку только в очень дорогих проектах с эксклюзивным дизайнерским интерьером.
Как пояснила эксперт, в более дорогих жилых комплексах — бизнес- и премиум-класса — финишная отделка до сих пор практически не пользуется спросом. А вот в сегменте апартаментов, наоборот, наиболее популярным форматом является полностью готовый для проживания юнит — с отделкой, мебелью и бытовой техникой. Без этого спрос был бы значительно ниже, так как многие покупатели относятся к такой недвижимости как к покупке бизнеса и хотят сразу сдать в аренду готовый продукт.
Причины выбора.
Тренд на популярность квартир с отделкой обусловлен тем, что покупатели больше не хотят делать индивидуальный ремонт самостоятельно, так как это слишком дорого, считает Булат Мирзаханов. Отделка от застройщика обходится примерно в два раза дешевле.
— Например, двухкомнатная квартира без отделки в Ленобласти в среднем стоит 7,5 млн рублей, — привел пример эксперт. — По рыночным ценам на простой ремонт придется дополнительно потратить 1,5 млн руб., а более качественный вариант обойдется в 2−3 млн руб. При этом надо закупать стройматериалы, находить ремонтные бригады, тратить еще 3−6 месяцев на сами работы. Подобную квартиру с отделкой можно приобрести за 8,6 млн рублей и заехать сразу после ввода дома в эксплуатацию.
Сергей Софронов видит причину тренда также в желании покупателей сэкономить время и в том, что отделка включается в ипотеку.
— Это дешевый кредит относительно ставок по потребительским займам, — говорит он. — Кроме того, в ряде проектов на рынке выбора и нет: только квартиры с отделкой. В таком случае их покупают все, кому нравится дом и место. Затем некоторые покупатели дорабатывают под себя частично или все переделывают.
— Во-первых, покупателям выгодно включить стоимость отделки в договор ипотеки, — подтвердили в пресс-службе «Группы ЛСР». — Во-вторых, в квартиру с полной чистовой отделкой можно быстро переехать после получения ключей, что особенно актуально для тех, кто арендует жилье.
Екатерины Немченко резюмировала основные преимущества для покупателя: возможность включить стоимость ремонта в ипотеку, получить экономию времени и сил, не связываться с закупкой стройматериалов и управлением работами, не слушать несколько лет после новоселья шумные работы у соседей.
— Застройщики стали использовать опцию отделки как дополнительное преимущество при продажах, — говорит она. — Чтобы покупатель остановил свой выбор на квартире с отделкой, нужно, чтобы отделка от застройщика была качественной, с современным дизайном, давала хорошую базу для последующего декорирования мебелью, текстилем, картинами и любимыми вещицами.
Вопрос цены.
По данным пресс-службы «Группы ЛСР», чистовая отделка обходится примерно в 30 тыс. рублей с каждого кв. м, это примерно миллион рублей на однокомнатную квартиру площадью около 33 кв. м.
— Конечно, самостоятельно уложиться в такую сумму новоселу сложно, даже если он выберет не самые дорогие материалы и будет выполнять частично ремонт самостоятельно или работать с не самыми дорогими бригадами, — подчеркнули в компании. — Кроме того, необходимо учитывать время, которое придется затратить на ремонт уже после приемки квартиры, и время на контроль за работами. Именно поэтому многие покупатели выбирают полную чистовую отделку.
— Материалы, которые используют девелоперы, — те же самые, что люди могли бы приобрести и в розницу, — говорит Булат Мирзаханов. — Однако за счет того, что компания закупает большой объем продукта, она может торговаться и получать скидки. Также девелоперы обычно закупают отделочные материалы примерно за девять месяцев до сдачи дома, и к моменту ввода чаще всего цены на них меняются. То есть покупатель квартиры с отделкой получает ремонт еще по старой стоимости. Напомню, в начале 2022 года ламинат за два месяца подорожал на 24%. В среднем сейчас стоимость отделки в классе комфорт составляет 13−18% от стоимости квартиры.
— По нашим домам себестоимость отделки составляет около 15 тыс. руб. с квадратного метра, — добавила Наталья Кукушкина. — Именно эта цифра и прибавляется к цене квартиры, без наценки. Застройщики не стремятся заработать на отделке, чтобы не увеличивать стоимость готовой квартиры. Задача ремонта — помочь в продвижении и повысить привлекательность объекта, не снижая при этом доступности жилья.
Как пояснил Сергей Софронов, отделочные материалы закупаются оптом, что позволяет снижать общую стоимость закупки от 20% от розницы и более, а по отдельным позициям — более чем на 50%.
— В дорогой недвижимости мы отделку не предлагаем, — добавил он. — Там покупатели тяготеют к индивидуальным дизайн-проектам. При этом доля отделки в стоимости для разных форматов квартир будет отличаться. Общее правило — чем больше санузлов, тем больше затраты на отделку. Усредненно в стоимости квартиры на отделку приходится 4−5%.
Отделка под человека.
По словам Булата Мирзаханова, есть две категории покупателей, которые выбирают квартиры без отделки. Во-первых, это могут быть инвесторы, которые планируют сохранить деньги в недвижимости. Сейчас у них есть определенная сумма, и они не хотят тратить больше. Если квартира останется в собственности, под сдачу или для себя, то ремонт они будут делать позже. А во-вторых, это люди, которые хотят создать индивидуальный интерьер или сценарий использования пространств, который подразумевался застройщиком.
— Например, при проектировании трехкомнатной квартиры мы планируем, что там будет жить семья с детьми, — уточнил он. — Но эта площадь может привлечь и других покупателей, у которых нет детей, но они, допустим любят смотреть кино с друзьями в большой гостиной с проектором. Таким покупателям отделка ни к чему, они все равно будут делать перепланировку. Для такой категории покупателей у нас есть квартиры-трансформеры, там можно самостоятельно или с нашими вариантами сделать свою планировку.