Комфорт, бизнес или вообще стандартное жилье – в этих характеристиках немудрено запутаться человеку, далекому от рынка недвижимости. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, каким параметрам на сегодняшний день должно соответствовать жилье в новостройках и на вторичном рынке, чтобы его можно было отнести к тому или иному классу.
Новостройки
На законодательном уровне отличия классов жилья в России никак не закреплены, рассказывает директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов. Правда, для первичного рынка существует единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) Российской гильдии риелторов, последняя редакция которой датирована 2020 годом.
По этой методике жилье в российских новостройках делится на две основные группы: массовое и повышенного качества. В свою очередь массовое жилье делится на классы стандарт и комфорт, а жилье повышенного качества – на элитный сегмент и бизнес-класс.
Но по факту застройщики сами позиционируют свои жилые комплексы как принадлежащие к определенному классу, говорит руководитель офиса "В Новых Химках" агентства недвижимости "Миэль" Юлия Львович.
"Ключевыми критериями здесь являются локация, качество строительных материалов, инфраструктура, транспортная доступность, уровень благоустройства территории и дополнительные сервисы комплекса", – рассказывает руководитель управления аналитики рынка и автоматизации данных компании Dogma Анна Кузнецова.
Есть разница в классифицировании жилья и в зависимости от города. Так, например, московские новостройки на рынке недвижимости, по словам исполнительного директора "НДВ Супермаркет недвижимости" Татьяны Подкидышевой, относятся в основном к классам комфорт, бизнес, элит. Стандарт-класс здесь отсутствует, поскольку типовое жилье ушло с московского рынка недвижимости. Также используются подклассы, когда к той или иной категории добавляется "плюс" или "минус". В элитном сегменте выделяются отдельно новостройки классов премиум и делюкс.
"Все больше застройщики то, что раньше назвали бы экономом, называют комфорт-классом. Эконома как такового уже почти нет, стандарт тоже встречается все реже", – отмечает Львович.
По ее словам, в сегментах премиум и делюкс отдельно позиционируются клубные дома, представляющие собой малоэтажный объект с небольшим количеством квартир, расположенный на закрытой территории с собственной инфраструктурой для жильцов.
"Однако некоторые застройщики могут назвать клубным домом даже объект комфорт-класса, если он представляет собой отдельно стоящее здание на охраняемой территории. Есть случаи, когда такие дома строятся даже в промзоне", – обращает внимание Львович.
Одним из важных параметров для деления жилья в московских новостройках, по словам Подкидышевой, является фактор цены. Средневзвешенная цена квадратного метра в комфорт-классе в старых границах Москвы составляет 330 тысяч рублей, в бизнес-классе – 490 тысяч рублей, в премиальном сегменте - 960 тысяч рублей, в элит-классе – 2 миллиона рублей.
В НДВ перечисляют и другие важные параметры для различных классов жилья в московских новостройках:
Комфорт-класс:
– Любой район Москвы;
– Монолит, улучшенная панель;
– Нет ограничений по этажности;
– Средняя площадь квартир – 52-54 квадратных метра.
Бизнес-класс:
– Все районы, кроме локаций за МКАД;
– Монолит, монолит-кирпич;
– Нет ограничений по этажности;
– Средняя площадь квартир – 58-62 квадратных метра.
Премиум:
– Расположение внутри ТТК и Садового кольца;
– Монолит, монолит-кирпич, кирпич;
– Нет ограничений этажности;
– Средняя площадь квартир – более 80 квадратных метров.
Элитное жилье:
– Внутри Садового кольца;
– Монолит, монолит-кирпич, кирпич;
– До десяти этажей;
– Высококачественная дизайнерская отделка с использованием эксклюзивных материалов
– Средняя площадь квартир – более 100 квадратных метров.
Как уточняют в НДВ, делюкс – это точечные проекты в знаковых локациях, например, у Московского Кремля, с небольшим количеством предложения – всего 10-12 лотов.
Сооснователь и совладелец группы "Родина" Антон Винер напоминает, что на протяжении многих лет именно локация была одним из самых ярких маркеров сегментов жилья в новостройках, но и в этом отношении произошли изменения.
"Несколько лет назад бизнес-класс уверенно перешагнул границы МКАД, а премиум широко распространился за пределы центра и прилегающих к нему локаций. На первый план вышел не адрес как таковой, а качественные характеристики продукта. По сути, сегодня в Москве только элитка по-прежнему жестко привязана к центру города", – говорит девелопер.
Вторичный рынок
Если говорить о выделении классов жилья на вторичном рынке, то в этом сегменте создать четкую классификацию еще сложнее, говорят эксперты. Тут все зависит в основном не от качества квартиры, а от характеристик дома.
По словам руководителя отдела аналитики и консалтинга "НДВ Супермаркет недвижимости" Елены Чегодаевой, в зависимости от даты постройки и материала дома есть следующая градация:
– Старая и типовая советская панель;
– "Сталинки" (старый советский кирпич);
– Хрущевки (блочные);
– Современный кирпич;
– Современная панель;
– Современный монолит-кирпич;
– Свежая вторичка (от 2016 года).
Особенно сложно дела обстоят, конечно, не со вчерашними новостройками, а с домами, которым уже как минимум 30-40 лет.
"Вот это настоящая головная боль. Попробуйте объяснить собственнику квартиры в сталинской высотке, что у него квартира класса эконом. А тем не менее, если подойти к вопросу строго, то сталинские высотки не удовлетворяют даже стандартам бизнес-класса: закрытая охраняемая территория, подземный паркинг, не говоря уже о том, чтобы с чистой совестью называть такое жилье элитным", – сетует риелтор Евгений Коноплев.
Или, к примеру, дома, построенные в 1990-е и 2000-е годы и ранее позиционировавшиеся как премиум, сегодня могут не дотягивать даже до бизнес-класса. Современный комфорт-класс иногда строится интереснее, соглашается с ним управляющий директор офиса "В Новых Химках" агентства "Миэль" Леонид Львович.
По словам Коноплева, для классификации жилья в старом жилом фонде используется, прежде всего, фактор цены. Для Москвы градация будет следующей:
до 30 миллионов рублей – эконом-класс;
свыше 80 миллионов рублей – элитное жилье.
Все, что находится в этом ценовом промежутке, вообще не поддается никакой классификации, и здесь царит полный хаос, говорит Коноплев.
"Внутренняя же инфраструктура как фактор классификации на вторичном рынке вообще не используется. В этом сегменте рынка, например, нет закрытых дворов, или они представлены только в проектах 90-х годов", – отмечает Чегодаева.
Фактор локации также не является определяющим, отмечает Чегодаева. Отнесение к тому или иному классу жилья и в конечном итоге стоимость, по ее словам, будет зависеть большей частью не от месторасположения дома, а от его серии, года постройки и текущего состояния жилья.
Так что в целом классификация жилья в России до сих пор понятие достаточно относительное, при этом на рынке новостроек критерии более четкие, чем на вторичном рынке, особенно в старом жилом фонде. На вторичке, как отмечают риелторы, определяющим критерием становится цена, тогда как на первичном рынке на первое место выходит комплекс факторов, включающих инфраструктуру проекта и квартирографию.
