Расскажем, что должно быть прописано в договоре аренды квартиры, какими обязанностями обременяются и какими правами наделяются стороны, объясним, как заключить и как расторгнуть соглашение, а также послушаем советы эксперта.
Что такое договор найма жилого помещения
Это юридический документ, который устанавливает права и обязанности нанимателя и собственника (наймодателя). Такой договор — основание для законного проживания лиц в квартире, даже если они не зарегистрированы по этому адресу.
Если мы говорим о жилом помещении и физических лицах, то глава 35 ГК РФ (1) определяет договор аренды как наем, а стороны — как нанимателя и наймодателя. Термин «аренда» чаще используется для нежилых помещений или сделок с юридическими лицами. В обиходе эти понятия часто смешиваются, что делает их условно взаимозаменяемыми. Однако важно помнить, что юридическая точность в таких случаях может быть значимой.
Документ обязательно содержит ключевые условия: стоимость аренды, сроки и порядок оплаты, ответственность за сохранность имущества, а также условия расторжения. Главная цель договора — защитить интересы обеих сторон, минимизировать риски и предупредить возможные споры.
Кто и для чего заключает договор аренды жилья
Взаимоотношения между арендатором и собственником жилья начинаются с подписания договора аренды. Этот документ не просто формальность: он позволяет обеим сторонам четко зафиксировать свои права и обязанности, что становится особенно важным, если договоренности рассчитаны на длительный срок. Обозначим самые распространенные ситуации, когда такой контракт необходим.
Временное проживание. Актуально для студентов, командированных сотрудников, семей, ожидающих завершения строительства собственного жилья, и других лиц, которым необходимо жилье на ограниченный срок.
Получение пассивного дохода. Собственники жилья используют договор аренды для легализации сдачи своей недвижимости и получения стабильного дохода.
Гарантия безопасности сделки. Договор аренды снижает риски обеих сторон: собственник защищен от невыплаты арендной платы, порчи имущества, а наниматель — от произвольного выселения или необоснованного изменения условий.
Соблюдение правового статуса проживания. Например, при оформлении временной регистрации или получении разрешения на проживание (2).
Участие в государственных программах. В некоторых случаях договор аренды нужен для субсидий или участия в социальных программах (3).
Какие документы нужны для заключения договора найма жилого помещения
Для заключения такого договора каждая сторона должна предоставить свой пакет документов. У наймодателя и нанимателя перечень документов различается, так как они подтверждают разные аспекты сделки. Рассмотрим, какие основные документы необходимы в каждом случае.
Для собственника жилья (наймодателя):
паспорт гражданина РФ или иной документ, удостоверяющий личность;
документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
если собственников несколько — письменное согласие всех совладельцев на сдачу жилья внаем;
нотариально заверенная доверенность (если договор заключается представителем собственника).
Для нанимателя (арендатора):
паспорт гражданина РФ или иного государства;
для иностранных граждан — документы, подтверждающие законность пребывания в РФ (виза, миграционная карта, регистрация);
в некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, например справка о доходах (если необходимы гарантии платежеспособности).
Дополнительные документы:
технический паспорт жилья (по требованию);
акт приема-передачи имущества;
документ с перечислением состояния мебели и техники в квартире (по договоренности).
Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами
Составление договора аренды квартиры — это четкий алгоритм, который призван учитывать интересы обеих сторон. Для наймодателя важно прописать условия использования имущества, а для нанимателя — закрепить свои права на безопасное и комфортное проживание. Рассмотрим пошагово, из каких ключевых пунктов должен состоять договор.
1. Предмет договора
Первостепенная часть документа, где говорится, что именно является объектом сдачи внаем. Указывается адрес квартиры, площадь, количество комнат, цель аренды. При необходимости можно указать дополнительные характеристики квартиры, такие как наличие мебели, техники или других предметов интерьера, которые передаются в пользование нанимателю.
2. Стороны договора
Здесь подробно прописываются персональные данные сторон, а также уточняется, действуют ли стороны лично или же через представителей. В последнем случае необходима доверенность, которая прикладывается к договору.
3. Срок действия договора
Определяются временные рамки аренды, возможность продления, условия досрочного расторжения. Если договор заключается на срок более 11 месяцев, он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
4. Арендная плата и порядок внесения платежей
В этой части указывается размер арендной платы и периодичность ее внесения (за год, поквартально, ежемесячно), оговариваются форма оплаты (наличными, переводом), штрафы и пени за задержку. Также может быть указана сумма страхового депозита, которая возвращается нанимателю после окончания срока действия договора, если имущество осталось в сохранности.
5. Обязанности сторон
Для наймодателя — обеспечение проживания, поддержание квартиры в надлежащем состоянии, устранение и ремонт капитальных неисправностей (например, в инженерных системах). Для нанимателя — своевременная оплата, поддержание квартиры и имущества в сохранности, ремонт, если повреждения возникли по его вине. Также оговариваются условия передачи и возврата квартиры.
6. Ответственность за порчу имущества
Важный пункт, который уточняет, кто именно несет ответственность за те или иные поломки или повреждения в нанимаемом жилье, а также то, каким образом будет компенсирован урон. Фиксация состояния имущества в акте приема-передачи поможет избежать разногласий в случае споров о порче имущества.
7. Прочие условия
Здесь оговаривается возможность проживания третьих лиц (гостей, родственников) и срок их пребывания; разрешение или запрет на содержание домашних животных, курение; ответственность за уборку или вывоз мусора после окончания аренды.
Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Если необходимо, то, кроме подписей сторон, соглашение заверяется нотариусом.
Образец типового договора
Примерный договор представлен ниже.
Как оформить акт приема-передачи квартиры
Акт приема-передачи квартиры фиксирует передачу жилья от собственника к нанимателю, обеспечивая обеим сторонам юридическую защиту. Этот документ подробно описывает объект аренды, его состояние и имущество, что минимизирует споры в будущем.
Что включить в акт
1. Персональные данные сторон. Укажите информацию о наймодателе и нанимателе: фамилию, имя, отчество, паспортные данные, адреса регистрации. Если от имени одной из сторон действует представитель, приложите копию доверенности.
2. Характеристики квартиры. Пропишите адрес, площадь, количество комнат и иные детали, которые позволяют точно идентифицировать жилье.
3. Текущее состояние квартиры. Зафиксируйте общее состояние: состояние стен, потолков, полов, окон, дверей, сантехники и инженерных коммуникаций. Например, можно написать так: «Отделка в хорошем состоянии, сантехника рабочая».
4. Опись мебели и техники. Составьте список предметов, которые передаются в пользование нанимателю, с описанием их состояния.
5. Показания счетчиков. Укажите текущие показания всех счетчиков (вода, газ, электричество) на момент передачи квартиры.
6. Ключи. Перечислите все ключи, которые передаются нанимателю: от квартиры, подъезда, почтового ящика и других помещений.
7. Особые условия. Если есть дефекты или недочеты, которые стороны соглашаются устранить в будущем, это также стоит зафиксировать.
8. Подписи сторон. Документ подписывают обе стороны. Если действует представитель, это также отмечается. Укажите дату подписания.
Советы:
Тщательный осмотр. Наймодатель и наниматель должны совместно осмотреть жилье перед составлением акта.
Фотофиксация. Сделайте фотографии квартиры и имущества, чтобы зафиксировать их состояние. Это особенно важно для дорогой мебели и техники.
Копии для каждой стороны. Составьте акт в двух экземплярах, чтобы каждая сторона получила свою копию.
Образец
Примерный акт приема-передачи квартиры представлен ниже.
Как продлить срок действия договора найма жилого помещения
Продлить договор найма жилого помещения можно следующими способами:
Стороны могут заключить дополнительное соглашение, которое продлевает действие договора на новый срок. В соглашении обязательно указываются новые сроки действия и возможные изменения условий (например, арендной платы).
Также возможно автоматическое продление, если основной договор содержит условие о пролонгации. В этом случае контракт продлевается на прежних условиях, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении.
В некоторых случаях вместо продления стороны предпочитают подписывать совершенно новый договор. Это актуально, если изменились условия — например, состав проживающих (добавились новые жильцы или кто-то съехал) или объекты пользования.
Устные договоренности хоть и встречаются на практике, но юридически небезопасны. Чтобы избежать споров, всегда рекомендуется оформлять продление письменно.
Расторжение договора аренды квартиры
Договор аренды квартиры может быть расторгнут:
По соглашению сторон. Стороны договариваются о прекращении договора и подписывают соответствующее соглашение.
По инициативе одной из сторон. Например, расторгает наймодатель, если наниматель нарушает условия договора; расторгает наниматель, если квартира стала непригодной для проживания по причинам, не зависящим от него.
Автоматическое расторжение. Договор прекращает свое действие после истечения срока аренды, если он не был продлен.
Важно соблюдать порядок уведомления. Сторона, инициирующая расторжение, должна уведомить другую сторону за срок, установленный в договоре, либо в соответствии с законодательством.
Нужно ли регистрировать договор найма квартиры
Регистрировать договор найма квартиры нужно не всегда. Все зависит от срока действия документа. Если договор заключен на срок до 11 месяцев, регистрация в Росреестре не требуется. Такой договор имеет юридическую силу без дополнительного оформления.
Если договор заключен на срок от года и более, то, согласно статье 609 ГК РФ, такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре (4). Без регистрации документ не будет иметь юридической силы в отношениях с третьими лицами (например, для доказательства прав в суде).
Если договор на срок менее года продлевается автоматически и общее время аренды превышает 12 месяцев, он все равно должен быть зарегистрирован. Для арендатора и наймодателя регистрация долгосрочного договора дает дополнительную защиту. Она подтверждает право аренды в случае споров, а также упрощает участие в официальных процессах, таких как получение временной регистрации.
Когда договор аренды квартиры может быть признан недействительным
Договор аренды может стать недействительным в следующих случаях:
Нарушение формы договора. Например, договор не заключен в письменной форме (если этого требует законодательство) или не зарегистрирован в Росреестре при сроке аренды более одного года.
Недостоверность сведений. Если одна из сторон предоставила недостоверные данные (например, поддельные документы или недействительные права на недвижимость).
Несоответствие законодательству. Договор содержит условия, противоречащие нормам ГК РФ.
Заключение договора с недееспособным лицом. Если одна из сторон договора признана недееспособной или ограниченно дееспособной, а ее действия не подтверждены законным представителем.
Принуждение или мошенничество. Если договор был подписан под давлением, угрозами или в результате обмана.
Советы эксперта
Денис Ярцев, глава адвокатского кабинета «Ярцев Д. А.», поясняет:
«Составление договора аренды — это не только про текст, но и про понимание реальных рисков, с которыми сталкиваются стороны. На практике я часто вижу случаи, когда даже грамотно составленный договор не учитывает важных деталей. Например, крайне важно уточнить, кто оплачивает коммунальные услуги, включая долги прошлых арендаторов. Я рекомендую прописать это прямо в договоре и обязательно приложить справки об отсутствии задолженностей на момент передачи жилья.
Кроме того, не все обращают внимание на условия страхового депозита. Его размер, цель использования и порядок возврата должны быть расписаны максимально подробно, чтобы избежать конфликтов. Еще один нюанс — использование жилья третьими лицами. Даже если арендуемая квартира сдается для проживания семьи, собственник имеет право уточнить, сколько человек будет проживать и как долго. Это особенно актуально для случаев, когда наниматель хочет временно пустить гостей. В любом случае советую проводить передачу жилья и имущества с фиксацией в акте и фотографиями. Это простое действие может спасти обе стороны от неприятных сюрпризов в будущем».
Главное о договоре аренды квартиры между физическими лицами
Собрали все самое важное о договоре аренды и порядке его заключения:
1. Форма договора. Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Если аренда длится более одного года, требуется регистрация в Росреестре.
2. Ключевые условия. В договоре необходимо указать срок действия, размер арендной платы и порядок ее внесения, права и обязанности сторон, состояние квартиры и имущества (через акт приема-передачи).
3. Продление и расторжение. Договор может быть продлен через дополнительное соглашение или автоматически, если это предусмотрено. Расторжение возможно по обоюдному согласию, по инициативе одной из сторон или автоматически по истечении срока действия.
4. Недействительность договора. Договор может быть признан недействительным, если нарушены требования законодательства, предоставлены ложные сведения или он заключен с недееспособным лицом.
5. Документы для оформления. Наймодатель предоставляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а арендатор — паспорт и при необходимости доказательства законности пребывания в РФ.
6. Преимущества для сторон. Подписанный договор защищает арендатора от необоснованного выселения, а наймодателя — от риска невыплаты аренды или порчи имущества.
Список источников
1. Глава 35 «Наем жилого помещения». Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ.
2. Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 № 5242-1.
3. Статья 159 «Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
4. Статья 609 «Форма и государственная регистрация договора аренды». Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ.
