Читайте в этом материале, какие бывают виды обмена квартир, чем договор мены отличается от договора купли-продажи, какие могут быть сложности в такой сделке и нужно ли будет уплачивать налоги при обмене квартирами.
Виды обмена квартиры на квартиру
Сделки по обмену квартирами имеют свои особенности и, как следствие, разновидности (1). Приведем самые распространенные виды квартирного обмена.
Альтернативная продажа квартиры
В этой разновидности мены в сделку юридически вплетена купля-продажа квартир, в которой присутствуют три интересанта: первый — продает квартиру, второй — продает старую квартиру и покупает новую у первого, третий — покупает старую квартиру у второго.
Такой квартирный треугольник возможен среди тех владельцев, у которых имеется одно жилье, и они сразу переезжают в другое, чтобы после продажи не снимать временное жилье на период поиска подходящей новой квартиры. На этот вид мены квартирами не влияет изменение цен на жилье и инфляция, так как сделка совершается одномоментно: договоры купли-продажи квартир Росреестром регистрируются в один день, а оплата часто происходит с помощью банковской ячейки или счета.
Обмен ипотечной квартиры на другую
В таком обмене ключевым игроком выступает банк, у которого обмениваемая квартира находится в залоге. Для того чтобы сделка состоялась, владельцу заложенной квартиры нужно получить согласие банка на обмен. В залоге может находиться как одна квартира, так и обе.
Получить согласие банка возможно в случае, когда совпадают следующие условия:
- кредитные ресурсы возвращены банку в достаточном количестве, которое дает право на получение согласия банка на обмен;
- с момента оформления ипотеки прошел определенный договором срок, защищающий банк от быстрых перепродаж квартир и от убытков;
- отсутствие просроченной задолженности по кредиту;
- новая (обмениваемая) квартира находится в городе или регионе, где присутствует банк.
Такие и другие условия могут содержаться в договоре об ипотеке или опубликованных правилах банка.
После получения согласия банка нужно заключить со второй стороной договор мены квартир и в установленном порядке зарегистрировать сделку в территориальном Росреестре.
По завершении регистрации залог по действующему кредитному договору перейдет на новую квартиру.
Обмен квартиры на большую с доплатой
Эта разновидность предполагает неравноценность обмениваемых квартир по их параметрам, площади, местонахождению, состоянию, эксклюзивности, дизайнерскому оформлению, окружающей инфраструктуре и т. д.
Установить точную сумму доплаты может специально привлекаемый для этого независимый оценщик (2). По результатам исследования квартир он составляет отчет об оценке их стоимости с учетом индивидуальных особенностей и рыночных условий, в котором отражает разницу в виде суммы доплаты за большую квартиру.
В дальнейшем порядок действий аналогичен ипотечному обмену. Владельцам нужно подписать договор мены квартир и пройти регистрацию в Росреестре.
Эксперт Татьяна Поберей, специалист по недвижимости АН «Золотой ключ», дополняет:
— Доплата должна быть обязательно отражена в договоре мены с указанием суммы и срока ее уплаты, иначе в сделке будет заложен спорный момент, который в будущем может привести к судебному разбирательству и, как следствие, к расторжению договора.
Бывает ли обмен квартир без доплат
Да, такой вид обмена встречается, хотя бывает редко, так как подобрать владельцам равноценные квартиры бывает непросто. Его особенностью будет указание о равноценном обмене и отсутствии какой-либо доплаты в договоре мены.
Чем договор мены отличается от договора купли-продажи
Как мы рассказали выше, в зависимости от вида обмен квартирами может происходить как с помощью договора мены, так и через договор купли-продажи (1). По сути, эти договоры регулируют разные правоотношения и имеют различия, несмотря на их схожесть. Их объединяет цель изменить проживание, переехав из одной квартиры в другую. Расскажем, в чем различия этих договоров.
| Различия | Договор мены | Договор купли-продажи | |
| Предмет договора | Обмен квартирами | Продажа и покупка квартиры осуществляется за деньги | |
| Срок сделки | Обмен квартирами происходит, как правило, одновременно | Уплата денежных средств продавцу может быть в момент сделки или в рассрочку |
Необходимые документы для составления договора мены и оформления обмена квартирами
Процесс подготовки и обмена квартиры на квартиру похож на куплю-продажу недвижимости с похожим списком необходимых документов. Вот примерный перечень документов для обмена квартирами, на который можно ориентироваться:
- действительные паспорта всех участников сделки;
- актуальные выписки из ЕГРН со сведениями о владельцах квартир;
- выписка об отсутствии зарегистрированных по месту жительства людей (желательно);
- справка о составе семьи;
- кадастровый и технический паспорта;
- справка об отсутствии долга по налогу на имущество, по платежам ресурсоснабжающим организациям и другим коммунальным платежам;
- нотариальное согласие супругов, если в обмене сторона сделки находится в браке;
- письменное разрешение органов опеки на обмен, если собственниками квартиры или доли в квартире выступают несовершеннолетние дети;
- договор мены в количестве экземпляров по числу сторон сделки. Для Росреестра экземпляр с 30.04.2021 сдавать не нужно;
- платежный документ об уплате госпошлины;
- заявление в Росреестр от всех сторон договора мены о проведении госрегистрации перехода права собственности.
Как обменять квартиру: пошаговая инструкция
Разновидности обмена квартиры на квартиру предполагают единый процесс претворения сделки в жизнь, за исключением некоторых характерных особенностей. Приведем их в виде пошаговой инструкции.
На квартиру с доплатой
1. Проверить у себя наличие необходимых документов, а также целостность и действительность паспорта.
2. Подобрать самостоятельно или с помощью риелтора подходящую квартиру для обмена.
3. Проверить юридическую чистоту документов у другой стороны обмена.
4. Провести оценку стоимости квартир (желательно) или определить стоимость квартир по договоренности участников сделки.
5. Составить договор мены с соблюдением всех существенных и других условий сделки и акты приема-передачи квартир. Условие о факте передачи квартир может быть указано в самом договоре, и в таком случае акт приема-передачи составлять не нужно.
6. Заплатить стоимость доплаты согласно условиям договора мены.
7. Уплатить госпошлину в установленном НК РФ размере.
8. Подать в установленном порядке заявление в Росреестр с экземплярами подписанных договоров и актов приема-передачи квартир (если составлялись) и квитанциями об уплате госпошлины.
9. Получить в установленном порядке в Росреестре зарегистрированный договор мены и выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.
На квартиру без доплат
1. Проверить у себя наличие необходимых документов, а также целостность и действительность паспорта.
2. Подобрать самостоятельно или с помощью риелтора подходящую квартиру для обмена.
3. Проверить юридическую чистоту документов у другой стороны обмена.
4. Провести оценку стоимости квартир (желательно) или определить стоимость квартир по договоренности участников сделки.
5. Составить договор мены с соблюдением всех существенных и других условий сделки и акты приема-передачи квартир. Условие о факте передачи квартир может быть указано в самом договоре, и в таком случае акт приема-передачи составлять не нужно.
6. Уплатить госпошлину в установленном НК РФ размере.
7. Подать в установленном порядке заявление в Росреестр с экземплярами подписанных договоров и актов приема-передачи квартир (если составлялись) и квитанциями об уплате госпошлины.
8. Получить в установленном порядке в Росреестре зарегистрированный договор мены и выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.
Если квартира в ипотеке
1. Определить, наступило ли право инициирования обмена квартиры согласно условиям договора ипотеки или опубликованным правилам банка.
2. Проверить у себя наличие необходимых документов, а также целостность и действительность паспорта.
3. Подобрать самостоятельно или с помощью риелтора подходящую квартиру для обмена в регионе, где находится отделение банка.
4. Проверить юридическую чистоту документов у другой стороны обмена.
5. Получить письменное согласие банка на обмен квартиры.
6. Провести оценку стоимости квартир.
7. Составить договор мены с соблюдением всех существенных и других условий сделки и акты приема-передачи квартир (при составлении).
8. Составить с банком в новой редакции договор ипотеки с учетом предоставления в залог новой квартиры.
9. Уплатить госпошлину в установленном НК РФ размере.
10. Подать в установленном порядке заявление в Росреестр с экземплярами подписанных договоров и актов приема-передачи квартир (если составлялись) и квитанциями об уплате госпошлины.
11. Предоставить в установленном порядке банку в залог новую квартиру.
12. Получить в установленном порядке в Росреестре зарегистрированный договор мены и выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности и залог новой квартиры.
Какие могут быть сложности при обмене квартиры на квартиру
В зависимости от различных факторов обмен квартирами может иметь сложности. Приведем распространенные случаи, которые осложняют квартирный обмен.
1. Главная сложность при обмене квартиры на квартиру — найти заинтересованного в таком обмене человека с подходящей вам квартирой.
— Каждый участник сделки должен быть внутренне готов к долгому поиску желаемого варианта, поскольку на рынке предложений по обмену квартир совсем немного, — говорит эксперт Татьяна Поберей.
2. У потенциально обмениваемых квартир может быть различная форма собственности.
— К примеру, если у первой квартиры собственность муниципальная и она передана человеку по договору социального найма, а вторая квартира находится в частной собственности, обмен вообще будет невозможен. В этом случае муниципальную квартиру необходимо будет сначала в установленном порядке приватизировать, а после уже приступать к реализации плана по обмену на другую квартиру, — поясняет эксперт.
3. Выявлены нарушения прав несовершеннолетних по сделке с обменом квартир. В этом случае квартиру в судебном порядке могут признать недействительной. Эта сложность отодвинет ситуацию в первоначальное состояние, и квартиры вернутся к их владельцам, причем есть вероятность понести установленную ответственность при выявлении соответствующих признаков.
4. Возможность не получить нужные согласия для оформления сделки. К примеру, банк, у которого квартира находится в залоге, или супруг, владеющий долей в квартире, откажутся дать свое согласие на обмен квартиры.
5. При обмене доли в квартире также стоит помнить о том, что преимущественное право выкупить эту долю принадлежит собственникам других долей в такой квартире. Иначе по суду они могут перевести права покупки доли на себя (1).
Нужно ли уплачивать налоги при обмене недвижимостью
Обмен недвижимостью наравне с куплей-продажей несет в себе обязанность по уплате гражданами налогов с полученных ими доходов (НДФЛ). Исключением будут случаи освобождения от уплаты налогов, предусмотренные НК РФ, равноценный обмен, а также если обмениваемые квартиры относятся к муниципальному/государственному жилищному фонду и не были приватизированы.
При неравноценном обмене, обмене с доплатой налогообложение будет аналогичным налогообложению при купле-продаже квартир. В общем, если квартира при неравноценном обмене была в собственности менее пяти лет, то придется заплатить государству 13% от разницы стоимости квартир (3).
В договоре мены все стороны одновременно выступают в двух ролях: продавца квартиры, которая передается, и покупателя квартиры, которая принимается. И для расчета налога учитывается полученный доход каждой стороны. Расчет, как правило, рассчитывается от кадастровой стоимости обмениваемых квартир. Их можно оценить выше — по рыночной стоимости, но минимальная цена в Налоговом кодексе определяется именно как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7.
Если в сделке по обмену квартиры оценка будет ниже кадастровой стоимости, то налоговая инспекция доначислит налог, исходя из этой стоимости.
Эксперт Татьяна Поберей дополнила, что при обмене квартир имеется право на налоговый вычет у сторон договора.
Комментарии эксперта
Эксперт Татьяна Поберей делится своим опытом:
— Существенной сложностью при обмене квартиры на квартиру будет поиск заинтересованного в обмене собственника с подходящим объектом недвижимости. Если же таковой найден, то остальное не очень сложно. Однако нужно проявить осторожность при проверке объекта, убедиться в чистоте документов на собственность, в том, что в дальнейшем не возникнет сложностей с владением и распоряжением квартирой, полученной в результате обмена. То есть нужна полная проверка и объекта, и собственников на всевозможные риски.
Другая сложность — согласовать стоимости двух обмениваемых объектов, чтобы стало понятно, равноценны ли они и потребуется ли доплата. В вопросах стоимости лучше доверить переговоры профессионалам, юристам или риелторам, так как собственники квартир всегда более эмоциональны по отношению к своему жилью и зачастую пытаются монетизировать факторы, которые на самом деле на цену не влияют. Также стоит обратиться к профессиональным оценщикам и получить полноценный отчет об оценке обоих объектов.
Что нужно запомнить об обмене квартиры на другую квартиру
Обмен квартиры на квартиру вполне возможен. Претворяя в жизнь такой план, нужно запомнить следующее:
1. Обмен квартирами можно произвести с помощью договора мены или договора купли-продажи.
2. Мена имеет свои разновидности: альтернативная продажа квартиры, обмен ипотечной квартиры, обмен на большую с доплатой, равноценный обмен и т. п.
3. При обмене перечень документов схож с перечнем документов при купле-продаже квартир.
4. При обмене квартир могут быть характерные сложности.
5. Обмен квартир предполагает уплату налогов с полученного дохода наравне с куплей-продажей.
Список источников
1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Налоговый кодекс Российской Федерации.
