СНТ: особенности, плюсы и минусы некоммерческого объединения

Одни загородные земли подходят только для дачного отдыха, а на других можно строить дома и жить в них круглый год. Разбираемся, для каких целей предназначены участки СНТ, что это за объединение и в чем плюсы и минусы такого товарищества. 

Что такое СНТ: расшифровка и значение

Аббревиатура дословно означает «садовое некоммерческое товарищество». Это объединение владельцев земель, предназначенных для ведения садоводства. На своем участке каждый собственник имеет право обустраивать сад и огород, возводить дома и хозпостройки, а вместе члены СНТ следят за общим благоустройством территории товарищества.

Юридический статус: закон об СНТ

Товарищество создают на добровольной основе решением собрания владельцев земель. После этого участники обязаны зарегистрировать СНТ как юридическое лицо в налоговой инспекции (1). 

Товариществу присваивают ИНН, а для ведения расчетов открывают банковский счет. Все, как у обычного юрлица. Отличие в том, что это объединение — некоммерческое и является видом товарищества собственников недвижимости. Владельцы земель объединяются только для того, чтобы вместе решать общие вопросы и поддерживать порядок, а не для получения финансовой прибыли. 

Порядок создания, управления и контроля за деятельностью СНТ регулирует Федеральный закон №217-ФЗ (2). В нем также описаны особенности садовых и огородных земельных участков, права и обязанности членов товарищества, виды взносов и порядок ликвидации объединения.

Отличия СНТ от других видов земельных участков

В зависимости от назначения земель выделяют несколько типов участков. У каждого из них есть свои особенности и аббревиатуры.

ДНП и ДНТ

Расшифровываются как дачное некоммерческое партнерство и дачное некоммерческое товарищество, соответственно. На таких участках можно возводить жилой дом и по желанию вести сельскохозяйственные работы. В основном земли используют для загородного отдыха на природе. 

ДНТ и ДНП существовали до 2019 года (3). С 1 января 2019 года их преобразовали в садоводческие и огороднические товарищества (2). 

Уже существующие объединения можно не реорганизовывать, но только до тех пор, пока не сменится дачный председатель. Когда появится новый управляющий, он должен зарегистрировать в налоговой службе изменения в уставе и переделать статус объединения с ДНП на СНТ.

ОНТ

Огородническое некоммерческое товарищество. Объединяет собственников земель, предназначенных для ведения огородных работ. Участки могут располагаться на сельскохозяйственных территориях или в населенных пунктах.

На своей земле собственник может разбить огород и возвести хозяйственные и временные постройки (2). Строить капитальный жилой дом и прописываться в нем запрещено. Такую постройку не зарегистрируют и обяжут снести. В остальном ОНТ мало чем отличается от СНТ.

ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство. Это земли населенных пунктов, предназначенные для строительства капитальных жилых домов. 

По закону, постройки должны быть малоэтажными — не более трех этажей и не выше 20 м. В таких домах можно прописаться и жить круглый год. Разводить сад или огород необязательно, — все зависит от желания владельца участка.

Благоустройством земель под ИЖС занимается местная администрация. Власти отвечают за качество дорог, электроснабжение и газификацию. Рядом с участками под ИЖС они должны возвести детский сад, школу и поликлинику, чтобы у местных жителей была вся необходимая инфраструктура.

ЛПХ

Личное подсобное хозяйство. Это самостоятельная единица, а не объединение. Земли с таким статусом подходят для ведения сельскохозяйственных работ в коммерческих целях. На участках можно заниматься фермерством: например, разводить домашний скот, выращивать овощи и пшеницу, а готовую продукцию продавать. 

Собственник имеет право возвести на территории ЛПХ жилой дом и прописаться в нем.

Что можно строить в СНТ и какие есть ограничения

На территории товарищества разрешено возводить различные постройки: 

• сараи;
• гаражи;
• теплицы;
• бани;
• туалеты;
• подсобки; 
• жилые дома.

Если площадь строения будет больше 50 кв. м, его нужно зарегистрировать как недвижимость и платить ежегодный налог на имущество. 

Кроме того, постройка должна соответствовать определенным градостроительным нормам:

• иметь не более трех этажей;
• быть не выше 20 м;
• состоять из комнат и бытовых помещений.

Все объекты на участках должны находиться на определенном расстоянии друг от друга. Например, жилой дом нужно построить не ближе 3 м от границы соседнего участка, а септик — не ближе 2 м. При этом расстояние от дома до уборной должно быть не менее 8 м (4).

Что такое земли общего пользования в СНТ

Это участки, которые находятся в собственности всех членов товарищества. К ним относятся, например, дороги, парки, детский площадки. 

С таких земель СНТ обязано уплачивать налог. СНТ можно сдать участок в аренду третьим лицам от имени СНТ, а доход потратить на благоустройство земель товарищества. Точные условия использования определяют участники на собрании (5). 

Кроме того на общих землях можно строить некапитальные сооружения, продавать товары, оказывать услуги и проводить различные виды работ для членов товарищества (5). Например, можно возвести торговые ряды и продавать там овощи и фрукты, выращенные в СНТ, а прибыль потратить на нужды товарищества.

Органы управления в СНТ

Важные решения участники принимают сообща, а в качестве представителя выбирают себе председателя. Рассказываем подробнее про функции каждого органа управления в СНТ.

Председатель правления

Это управляющий, которого члены СНТ выбирают на общем собрании большинством голосов. Он имеет право подписывать документы, заключать сделки, открывать банковские счета, представлять интересы сообщества в официальных инстанциях, нанимать сотрудников и исполнителей. 

Председателя избирают на определенный срок, который фиксируют в уставе, но не более чем на пять лет (2). При этом один и тот же человек может занимать этот пост неограниченное количество раз.

Правление 

Это орган исполнительной власти, который возглавляет председатель СНТ. В правление входят члены товарищества — минимум три человека, но не более 5 % от общего числа садоводов. 

Исполнительный орган занимается текущими делами и проблемами, которые обсуждают на общем собрании землевладельцев. Члены правления отвечают за делопроизводство, составляют отчеты, решают, с какими подрядчиками заключать договора, и следят, чтобы те исполняли свои обязательства (3). 

Кроме того, правление составляет смету расходов, которые понадобятся на текущие нужды СНТ. Исходя из этого расчета, распределяют взносы и следят, чтобы все садоводы их внесли.

Общие собрания членов товарищества

Это высший орган, которому подчиняются и председатель, и правление СНТ. В собраниях могут участвовать все члены товарищества. Каждый землевладелец имеет право голоса. 

На собраниях обсуждают вопросы благоустройства товарищества, выбирают председателя, утверждают смету и выслушивают отчеты правления о проделанной работе. Все решения принимают с помощью открытого или тайного голосования.

Собрания проводятся минимум раз в год. Это очередные встречи, на которых подводят годовые итоги и ставят цели на следующий период. Внеочередные собрания могут созывать по мере необходимости.

Какие взносы есть в СНТ

Поддерживать порядок и благоустраивать земли товарищества его участники должны за собственный счет. Поэтому они регулярно собирают деньги на текущие нужды СНТ. Такие взносы бывают двух видов: членские и целевые (2).

Членские взносы

Эти деньги составляют основу бюджета товарищества. На них СНТ содержит имущество общего пользования, рассчитывается с подрядчиками и платит зарплату сотрудникам, расплачивается за охрану и благоустройство земель, вносит налоги. 

Срок и порядок перечисления взносов прописывают в уставе. Можно собирать их ежегодно, ежеквартально или ежемесячно, но не чаще, чем раз в месяц. Размер взносов может быть фиксированным или меняться в зависимости от размеров участков садоводов или объема их пользования общими землями и имуществом СНТ. 

Председатель и правление вправе начислять пени, если члены товарищества задерживают оплату. В случае неуплаты взносов и неустоек на землевладельцев могут подать в суд (2). 

Целевые взносы

Их вносят разово на отдельные нужды сообщества: 

• подготовку документов, необходимых для передачи земельного участка из муниципальной или государственной собственности во владение СНТ;
• проведение кадастровых работ для внесения ЕГРН сведений о землях общего назначения;
• приобретение общего имущества и т. д. (2).

Размер и порядок уплаты целевых взносов определяют на общем собрании СНТ.

Вступительные взносы

В некоторых СНТ новые землевладельцы делают разовый добровольный вклад, когда вступают в товарищество. В законе о ведении садоводства и огородничества такой тип взносов не указан, поэтому делать его необязательно. 

Отработки

Это тоже неофициальный сбор средств. Иногда в СНТ предусмотрены работы по благоустройству общих территорий, в которых участвуют все члены товарищества. Тот, кто не хочет тратить время на такую деятельность, может заменить ее денежной компенсацией. Подобные взносы обговариваются на общем собрании.

Как вступить и выйти из СНТ

Членами товарищества могут быть только физические лица — собственники или правообладатели земельных участков, расположенных в границах садоводства. Чтобы вступить в СНТ, необходимо:

• оформить надел в собственность: купить, получить по наследству или в дар; 
• написать заявление на вступление в товарищество;
• приложить к заявлению копии документов о правах на землю;
• передать все бумаги лично или отправить по почте заказным письмом.

На рассмотрение заявление дается максимум 30 дней. В течение этого срока правление должно дать ответ, можно ли принять в СНТ нового землевладельца. 

Если решение будет положительным, заявителю в течение трех месяцев выдадут членскую книжку или другой документ, подтверждающий его вступление в товарищество. 

Чтобы выйти из СНТ, тоже нужно подать заявление. Правда, его одобрения ждать уже не нужно. 

Кроме того садовода могут в принудительном порядке исключить из товарищества. Например, если он не платит взносы минимум два месяца (2). 

Владельца участка заранее предупреждают о собрании, на котором будут рассматривать вопрос о его исключении. Если он не погашает задолженность, его принудительно «удаляют» из списка членов СНТ и направляют уведомление о принятом решении. Обжаловать вердикт общего собрания можно только через суд.

Плюсы и минусы СНТ

Участки, расположенные в границах товарищества, стоят дешевле, чем земли, предназначенные для ИЖС. Подробнее о плюсах СНТ рассказала Анна Пономарева, земельный юрист.

• Участки, расположенные в границах ряда СНТ можно оформить без торгов и бесплатно по дачной амнистии до 1 марта 2031 года.
• Дом, баню, гараж и другие капитальные строения, расположенные на садовом участке, можно оформить в собственность без разрешения на строительство, на основании только технического плана. Такая возможность может быть реализована в период действия дачной амнистии.
• Земли общего пользования СНТ недавно стали признаваться общей долевой собственностью граждан, а не юридического лица или отдельных граждан.

Эксперт также выделила несколько минусов жизни в садовом товариществе.

• Ряд проблем садоводств сопряжены с барьерами в кадастровом учете земель общего пользования или оформлении документов на права.
• Пользование инфраструктурой в виде дорог, электричества, услуг по вывозу твердых бытовых отходов, а в продвинутых СНТ в виде охраны, детских площадок, и т. д. является платным.
• Денежная сумма для сбора устанавливается общим собранием и оплачивается регулярно (ежегодно, ежеквартально или ежемесячно) как членами СНТ, так и гражданами, не являющимися участниками товарищества.

«Отнести плату за пользование инфраструктурой к минусам однозначно нельзя, так как при необходимости починки дороги или детской площадки СНТ заключает договор с нужным подрядчиком и решает проблему напрямую за счет собранных средств, — отмечает Анна Пономарева. — В случае же с муниципальными дорогами, необходимо будет решать проблему через администрацию, у которой может не оказаться необходимых ресурсов на починку объекта инфраструктуры в конкретный момент времени».

• Несомненный минус в садоводствах — риск того, что в правлении могут находиться недобросовестные лица.

«Это может повлечь множество проблем: от невыдачи документов по запросам граждан и фальсификации решений общих собраний до растраты денежных средств и доведения садоводства до состояния банкротства ввиду наличия значительных задолженностей перед подрядчиками или энергоснабжающими компаниями», — рассказывает Анна Пономарева.

Поэтому при выборе участка в СНТ эксперт советует не только обращать внимание на ландшафт, но и поговорить с соседями на тему внутренних отношений в товариществе.

Как купить участок в СНТ

Землю на территории некоммерческого товарищество можно приобрести для возделывания огорода и дачного отдыха. Порядок действий будет такой же, как при покупке любой недвижимости.

1. Найдите подходящий участок. Объявления можно поискать в интернете или обратиться напрямую в СНТ. Убедитесь, что участок удобно расположен и до него можно без проблем добраться в любое время года. Проверьте, есть ли рядом магазины и другие необходимые объекты инфраструктуры. Изучите, насколько хорошо ухожен участок, есть ли на нем деревья, дом и хозпостройки.

2. Проверьте документы. Чтобы убедиться в чистоте сделки, запросите у владельца несколько бумаг:

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т. д.;
• кадастровый паспорт;
• справку из БТИ об имеющихся на участке постройках;
• согласие супруга, если участок куплен в браке;
• справку об отсутствии задолженности по взносам в СНТ.

3. Оформите сделку. Подготовьте и подпишите договор купли-продажи. Его не обязательно заверять у нотариуса, если только вы не покупаете долю участка или собственником не является несовершеннолетний.

4. Зарегистрируйте право собственности. Сделать это можно в Росреестре. Для этого нужно оплатить пошлину и подать заявление и договор купли-продажи напрямую в ведомство или в МФЦ.

Стоит ли переводить СНТ в ИЖС

Прежде, чем переводить землю из категории СНТ в участок для индивидуального жилищного строительства, необходимо взвесить все плюсы и минусы такого решения.

Преимущества:

• в ИЖС разрешено возводить капитальные здания, что дает больше возможностей для реализации своих планов;
• участок с статусом ИЖС обычно стоит дороже на рынке недвижимости;
• в большинстве случаев участки с ИЖС имеют доступ к централизованным коммуникациям.

Недостатки:

• процесс перевода земли может занять много времени и потребовать дополнительных затрат;
• при возникновении проблем все вопросы нужно решать с муниципалитетом, а добиться от него решений бывает сложнее, чем созвать собрание СНТ или обратиться напрямую к председателю.

Перед принятием решения стоит проконсультироваться с юристом или специалистом в области недвижимости.

Как перевести СНТ в ИЖС и какие документы потребуются

Не каждому садовому товариществу можно присвоить новый статус. Для этого СНТ должно находиться на территории населенного пункта и соответствовать определенным требованиям: 

• состоять на кадастровом учете;
• быть размежеванным, а его границы должны быть зарегистрированы в Росреестре;
• соответствовать разрешенной площади ИЖС в этом регионе.

Если все условия соблюдены, можно приступать к переводу СНТ в ИЖС. Какие документы для этого понадобятся: 

• согласие всех владельцев земли;
• правоустанавливающие документы;
• заявление о переводе;
• кадастровый план территории СНТ;
• устав товарищества и протокол общего собрания с подписанным решением о переводе территории в новый статус;
• справку о наличии инженерных коммуникаций.

С таким пакетом документов необходимо обратиться в местную администрацию — в отдел архитектуры и градостроительства или отдел земельных ресурсов.

Когда получите разрешение, изменение нужно зарегистрировать в Росреестре и получить новое свидетельство о праве собственности на землю для ИЖС.

Отзыв эксперта

Об особенностях участков СНТ рассказывает земельный юрист Анна Пономарева: 

«Термин “ведение садоводства” встречается в классификаторе видов разрешенного использования земель, который определяет какую деятельность можно осуществлять в границах участка. На территориях для ведения садоводства можно отдыхать и выращивать сельскохозяйственные культуры, размещать садовый дом, жилой дом, хозяйственные постройки и гаражи». 

Эксперт подчеркивает, что вся деятельность в границах таких участков должна осуществляться для собственных нужд. Например, сдача в найм домов или продажа выращенных овощей может квалифицироваться проверяющим органом как нецелевое использование земли, что влечет наложение штрафов по ст.8.8 КоАП РФ.

Анна Пономарева также объяснила, в чем отличия земель СНТ от территорий для огородничества, индивидуального жилого строительства и фермерства. По ее словам, раньше между ИЖС и садовыми участками была существенная разница, поскольку жилые дома можно было размещать только на участках для индивидуального жилищного строительства. В садовом доме нельзя было иметь прописку в виду статуса здания, который предполагал сезонность проживания. 

«На практике оказалось, что много людей живут в домах на садовых участках круглый год, поэтому были внесены поправки и на участках в СНТ разрешили строить жилые дома. А для уже построенных зданий появилась возможность изменить их статус с садовых на жилые», — рассказывает эксперт.

Сейчас ключевое отличие садового участка от участка для ИЖС заключается в цене. Садовые участки дешевле, так как зачастую расположены в отдалении от границ населенного пункта, где находятся важные социальные объекты: детские сады, школы, больницы.

Главное отличие садового участка от участка для ведения огородничества в том, что на последнем нельзя строить капитальные строения, то есть все объекты в границах таких участков должны быть некапитальными и предназначенными исключительно для хранения инвентаря и урожая.

Эксперт подчеркивает: важно различать вид использования «ведение садоводства» (код 13.2) от вида «садоводство» (код 1.5):

«На первый взгляд оба вида идентичны, однако на участках для «садоводства» (код 1.5) можно осуществлять деятельность связанную исключительно с выращиванием плодовых, ягодных и иных многолетних культур. Этот вид использования не подходит для рядовых граждан, так как предназначен для предпринимателей — фермеров или крупных сельскохозяйственных товаропроизводителей, цель деятельности которых — извлечение прибыли от выращенной продукции.

Жилые или садовые дома на таких участках размещать нельзя».

Главное об СНТ

Собрали основную информацию об особенностях садовых некоммерческих товариществ.

1. СНТ — это некоммерческое объединение владельцев земель, предназначенных для ведения садоводства.
2. СНТ регистрируют как юридическое лицо с собственным ИНН и расчетным счетом.
3. Все вопросы управления СНТ решают собственники участков на общих собраниях, а также при помощи выборных членов правления и председателя.
4. Обязательные членские взносы идут на содержание общего имущества и благоустройство территории СНТ.
5. Чтобы вступить в СНТ, нужно стать собственником участка и подать заявление, которое рассмотрит правление товарищества. Выйти из некоммерческого объединения можно в любой момент, также уведомив остальных участников с помощью заявления.
6. СНТ можно перевести в ИЖС. Для этого необходимо собрать пакет документов и обратиться в местную администрацию.

Список источников:

1. Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 №129-ФЗ.
2. Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 №217-ФЗ.
3. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 №66-ФЗ.
4. Свод правил «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. здания и сооружения».
5. Федеральный закон от 14.04.2023 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.