Если раньше главную опасность для покупателей жилья представляли наследство и споры вокруг него, то в последние три года самая горячая тема — внезапное банкротство продавцов дешевых квартир. Столичный риелтор Евгений Коноплев рассказал «Мосленте», почему бесплатный сыр бывает только в мышеловке и почему не стоит идти на сделку, если цена недвижимости ощутимо занижена. Ниже — монолог Евгения.
Про бесплатный сыр
Если смотреть цены квартир на ЦИАН, то в любом районе небольшая часть предложений будет сильно дороже, и небольшая — сильно дешевле средних цен по району. Вот эта последняя часть всегда должна пугать потенциальных покупателей. Потому что ни один человек, продающий свою квартиру, не выставит ее за восемь миллионов, открыв ЦИАН и увидев десять объявлений о продаже аналогичной квартиры за десять миллионов.
Проще говоря: если вы видите, что десять продавцов продают за десять, а кто-то один за восемь-девять — это должно вас очень сильно напрягать. Ведь психология нормального продавца такова: никто не хочет отдавать дешевле других.
Про ситуацию для продавца
Поставьте себя на место продавца и задумайтесь: почему это он хочет продать дешевле? Первое — ему очень срочно нужны деньги. И это должно пугать. Потому что у нас сейчас ситуация, в которой вокруг очень много людей в предбанкротном состоянии: многие нахватали кредитов, взяли много финансовых обязательств.
Про худший сценарий
Первое, что будет изучать конкурсный управляющий, если продавец вашей квартиры обанкротится, — это все его сделки за последние три года. А иногда и за большее количество лет.
И конкурсный управляющий будет смотреть — эти сделки проходили по рыночной цене? Или не по рыночной? Потому что один из сценариев, если человек готовился к банкротству, — это быстро сбросить свои квартиры, чтобы они потом не были реализованы в пользу кредиторов. А деньги припрятать.
А потом к новому владельцу квартиры придет конкурсный управляющий и скажет: «Вы ее купили ниже рынка, и мы не верим, что эта сделка была честной. Поэтому вы встаете в очередь кредиторов. Ваши деньги вам вернут, а квартиру мы сейчас будем продавать ее по рыночной стоимости».
Это сейчас страшилка номер один в мире риелторов и осведомленных покупателей. На этом фоне споры наследников уже давно стали страшилкой номер два.
Про алиби добросовестного покупателя
Этот риск сейчас считается одним из самых существенных. Поэтому теперь принято проверять на предбанкротное состояние с не меньшей тщательностью, чем на все остальные риски.
Есть такое юридическое понятие — алиби добросовестного покупателя. Оно подразумевает, что квартира покупается за безналичный расчет. Движение денег можно проследить по банковским счетам — сделка не фиктивная, а реально деньги прошли со счета покупателя на счет продавца. Это подтверждает, что сделка не была притворной.
Вторая важная составляющая алиби добросовестного покупателя — сделка должна проходить по рыночной стоимости. Не помешает приложить оценочный альбом, где независимый оценщик подтверждает, что это актуальная цена на момент сделки.
Поэтому, если вы видите квартиру дешевле средней рыночной цены, задайтесь вопросом, почему владелец готов отдать свою квартиру дешевле, чем другие продавцы? Ведь это создает ощутимый риск того, что такая сделка будет оспариваться.
Про лучшее предложение за лучшую цену
Другое объяснение дешевых предложений — возможно, есть дефекты, о которых вы узнаете, погружаясь в эту ситуацию. Так что низкая цена должна настораживать. Например, если ЦИАН при выдаче на карту показывает только две дешевые квартиры на весь район, при том что остальные выставлены по рыночной цене — связываться с ними не стоит.
Скорее всего, и вы, и риелтор только впустую потратите время: походите, поизучаете документы, выясните ожидания продавца, поймете, что они странные, и откажетесь от покупки.
Конечно, стоит искать лучшее предложение за лучшую цену, но это — немного другое. Это означает, что ты приходишь на рынок и из десяти похожих предложений по похожей цене выбираешь лучшее по набору обстоятельств. И не стоит при стабильной цене нужной вам квартиры десять миллионов рублей просить риелтора найти такую же за девять. Это так не работает.
