Тем не менее, основной прирост жилого фонда в России по-прежнему дают городские многоквартирные дома, этажность которых постоянно увеличивается. Гендиректор компании «Роквул» Марина Потокер рассказала РИА Недвижимость, почему россияне не хотят покидать свои спальные районы, какие проблемы это влечет за собой и есть ли у них вообще решение.
Свой путь
Для постиндустриальной экономики характерен переезд городского населения в пригороды и развитие сегмента индивидуального жилищного строительства. Именно такие тенденции наблюдаются во многих западных странах.
«В последние годы эта концепция широко обсуждается архитекторами и строителями и в отношении России. В частности, высказывается мнение, что переезд горожан в пригороды позволит решить и проблему уплотняющей застройки, и традиционный для нашей страны “квартирный вопрос”. Однако на практике этого пока не происходит».
Именно любовью граждан к городам и своим спальным районам российская действительность разительно отличается от постиндустриальных западных государств.
Безусловно, на российском рынке ИЖС наблюдается некоторое оживление, особенно после коронавирусного локдауна, но основной прирост жилого фонда в стране по-прежнему дают городские многоквартирные дома. И их этажность постоянно увеличивается.
Взрывная урбанизация
На самом деле, разница между российской и западной урбанизацией наблюдается уже как минимум с начала XX века.
«К началу XIX века доля городского населения в развитых зарубежных экономиках и в России была примерно на одном уровне и составляла порядка 5%. Но в 1920-х в некоторых странах она уже превышала 50%, тогда как в СССР все еще оставалась меньше 20%. Сравнялись показатели только во второй половине XX столетия, но, когда на Западе прирост уже практически остановился, у нас все еще продолжался бум».
В итоге на Западе процесс увеличения доли городского населения оказался более-менее плавным, размазанным на полтора столетия. Города там росли именно за счет постепенной застройки тех самых жилых пригородов, тогда как у нас урбанизация носила взрывной характер и была реализована именно путем развития многоквартирного домостроения.
Вопрос престижа
Есть еще одно важное отличие. На Западе в многоквартирных городских домах в течение длительного времени селились в основном менее обеспеченные слои населения и мигранты, тогда как «благополучное коренное» население предпочитало пригороды.
В нашей же стране, в течение всей второй половины XX века переселение в город, даже в коммунальную квартиру, было показателем престижа и социального роста. Этот стереотип до сих пор довольно устойчив и маловероятно, что быстро уйдет.
Многим же из тех горожан, кто хочет проводить время на земле, вполне достаточно поездок на дачу. Это во многом чисто советское и российское явление, совсем не типичное для многих западных стран.
Ближе к работе
В настоящее время появился еще один значимый фактор — рост спроса на сервисы, которые создают новые рабочие места там, где этот спрос наиболее велик.
«Это ведет к взрывному развитию городской сферы услуг, включая ритейл, службы доставки, частную медицину, хозяйственно-бытовой сектор, а также многочисленные цифровые сервисы, в том числе в государственном и муниципальном секторах».
И чем крупнее город, чем плотнее он заселен, тем больше новых рабочих мест он генерирует. Это характерное для постиндустриального мира явление называют «второй урбанизацией».
Плотное будущее
По всей видимости, уплотняющая городская застройка — это не только наше настоящее, но и ближайшее обозримое будущее. И нужно сосредоточиться на том, как в этих реалиях сделать жизнь в городе лучше и комфортнее.
Прежде всего, это вопрос градостроительной политики. Высокая плотность застройки и заселения требует соответствующего совершенствования транспортной и социальной инфраструктуры. В частности, несмотря на развитие в крупных городах индустрии общественного транспорта, сложностей в этой отрасли по-прежнему много.
«Усугубляет проблему дефицит парковочных мест. Кое-где он привел к тому, что стоимость машино-места буквально выросла до цены квартиры».
То же самое происходит и с социальной инфраструктурой. Например, в 2023 году специалисты зафиксировали дефицит в 890 тысяч мест в российских школах. Причем этот показатель растет: в 2016 году он составлял 285 тысяч мест.
Очевидно, что исправить ситуацию может только нормализация градостроительных стандартов. В противном случае традиционно высокий для России статус городского жилья начнет снижаться.
Вопросы безопасности
В таких условиях остро встает вопрос стандартов проектирования и строительства многоквартирного жилья. Три основных проблемы, особенно актуальные для уплотняющей застройки, — энергоэффективность, пожаробезопасность и шумоизоляция.
«Чем выше плотность населения, тем больше нагрузка на коммунальные энергосети и тем более значительные электро- и теплогенерирующие мощности необходимы для жизнеобеспечения мегаполиса».
Еще один момент — пожаробезопасность, которая в условиях уплотняющей городской застройки особенно актуальна.
Одним из решений проблемы является отказ от пожароопасных материалов и применение негорючих стройматериалов, в частности, минераловатных утеплителей, способных существенно снизить риск быстрого распространения огня и обезопасить население от отравления продуктами горения.
Что касается энергоэффективности и пожаробезопасности, то эти проблемы можно решать централизованно, при проведении реновации и капитального ремонта существующего жилого фонда.
«Например, если в современной застройке вопрос качественного утепления многоквартирных домов решен примерно с начала нулевых, благодаря актуализации строительных нормативов, то в старой советской застройке он по-прежнему стоит очень остро».
Сегодня с современными многоквартирными домами часто соседствуют здания постройки 70−80-х годов XX века или даже раньше. Не стоит забывать о необходимости утепления таких домов пожаробезопасными материалами и модернизации систем отопления, чтобы они не создавали дыр в энергобалансе города.
Комфорт для ушей
У плотной городской застройки есть еще одна проблема — акустический дискомфорт. Решить ее в новых домах позволяет применение современных технологий шумоизоляции, например, создание в жилых помещениях звукоизолирующего контура по принципу «коробка в коробке». Грамотное проектирование и использование многослойных шумоизоляционных конструкций дает возможность эффективно изолировать квартиры в том числе от ударных и структурных шумов, передающихся по стенам и перекрытиям.
Что же касается уже построенных жилых зданий, то здесь собственникам квартир важно соблюдать основное правило: звукоизолировать нужно все поверхности помещений, а не только те, что граничат с шумными соседями. От структурных шумов, передающихся по стенам и перекрытиям, помогут только комплексные решения. Дешевле и проще делать это во время капитального ремонта квартиры.
В целом, нужно признать, что уплотняющая застройка — реальность, в условиях которой нам предстоит жить и строить будущее. Вряд ли спальные районы и многоэтажные ЖК российских городов куда-то вдруг исчезнут, а значит необходимы решения, позволяющие сделать их комфортными и безопасными.
