С развитием цифровой экономики заключение сделок с каждым годом становится проще, быстрее и удобнее, а главное, возможно из любой точки планеты. Для собственников недвижимости такое удобство нередко таит вполне реальные риски ее утраты. Вместе с экспертом разбираемся, зачем устанавливать запрет на действия с недвижимостью, как он работает, кто его может наложить и как такой запрет снять, возможно ли совершить сделку с недвижимостью несмотря на запрет и многое другое.
Зачем устанавливать запрет на действия с недвижимостью
Государство с 2013 года предоставило собственникам возможность наложения запрета на совершение сделок с их недвижимостью (1). Это возможно в отношении любой недвижимости: квартир, домов, земельных участков, офисов, машиномест и т. д., а также долей в них. Появился этот механизм, благодаря необходимости предотвращать несанкционированные действия с имуществом от имени собственника, но без его ведома. Представим примерный список таких сделок:
сделка с недвижимостью по доверенности, полученной обманным путем или вовсе по фальсифицированной доверенности;
заключение договора в отношении недвижимости с использованием похищенной у собственника электронно-цифровой подписи;
недобросовестные действия представителя по доверенности с расширенными полномочиями. К примеру, предоставление недвижимого имущества в залог по заведомо невозвратному займу или кредиту.
Как работает запрет на действия с недвижимостью
Этот механизм защиты прав собственности владельцев недвижимости работает так. Росреестр получает заявление собственника о запрете любых действий или их части в отношении недвижимого имущества без его личного участия. В ЕГРН регистрируются эти сведения, вносится соответствующая запись о невозможности регистрации сделок с недвижимостью. С этого момента последующие заявления представителей собственника останутся без рассмотрения и регистратором будут возвращены. Само собой, ни о какой государственной регистрации сделок с такой недвижимостью уже речи быть не может, пока сам ее владелец не придет лично на сделку или по своей инициативе в предусмотренном законом порядке не отменит установленный запрет.
Семен Березиков, адвокат Международной коллегии адвокатов «Евразийский союз», член Адвокатской палаты города Москвы, к. ю. н., добавляет:
— Запись регистратора о запрете в ЕГРН выглядит так: «Принято заявление о невозможности государственной регистрации без личного участия». Эта фраза вносится Росреестром с обязательным указанием сведений о собственнике (законном представителе), а также даты и времени с точностью до секунды внесения этой записи (2). Такая точность нужна, чтобы достоверно определить время волеизъявления владельца недвижимости и свести до минимума спорные ситуации при поступлении других заявлений по регистрации сделок.
Кто может наложить запрет на сделки с недвижимостью
Согласно действующему законодательству РФ возможность наложить запрет на сделки с недвижимостью есть у государства в лице различных органов государственной власти и местного самоуправления, кредиторов, а также сторон сделок в отношении недвижимости. Перечень случаев обширный: от ипотеки до установления обеспечительных мер по судебным спорам. Но в нашем случае запрет на сделки с недвижимостью — это механизм заблаговременной защиты владельцем своих прав на собственность. Он устанавливается по инициативе:
Самого собственника недвижимости.
Законного представителя собственника, если по закону такой собственник не может реализовывать свои права и нести обязанности. Представителями могут быть родители или усыновители несовершеннолетних детей, их опекуны или опекуны людей, признанных судом недееспособными из-за психического расстройства, попечители ограниченных в дееспособности людей со стороны суда в связи со злоупотреблением ими алкоголем, наркотическими средствами или пристрастием к азартным играм (3, 4).
Собственника в лице представителя по нотариальной доверенности. В ней прописаны полномочия по подаче в Росреестр заявления о наложении запрета на сделки с недвижимостью от имени собственника.
Как установить запрет на действия с недвижимостью: пошаговая инструкция
На сегодняшний день защитить недвижимость через запрет на действия с ней можно двумя способами.
Онлайн через сайт «Госуслуги»
Чтобы воспользоваться этим способом, нужно наличие трех обязательных компонентов:
усиленная квалифицированная электронная подпись в приложении «Госключ» или на флеш-носителе для компьютера. Ее можно получить в специализированных аккредитованных центрах. Электронный документ, подписанный такой подписью, имеет равную юридическую силу с собственноручно подписанным документом на бумаге;
подтвержденная учетная запись на «Госуслугах». Стандартная или упрощенная здесь не подойдет;
наличие сети Интернет.
В дальнейшем нужно выполнить простой алгоритм действий:
1. В мобильном приложении или на сайте «Госуслуги» войти в свою учетную запись.
2. В поисковой строке вписать «запрет на действия с недвижимостью».
3. В разделе «Что вы хотите сделать?» выбрать пункт «Установить запрет».
4. Система сообщит, что для подачи заявления нужны будут данные паспорта, ИНН и кадастровый номер недвижимости, и предложит перейти к заполнению заявления.
5. В дальнейшем после подтверждения актуальности сведений о заявителе необходимо выбрать недвижимость, в отношении которой устанавливается запрет, и нажать «Продолжить».
6. Система напомнит об административной и уголовной ответственности за поддельные или недостоверные документы и попросит подтвердить достоверность представляемых сведений.
7. Далее необходимо выбрать способ подписания документа (УКЭП в приложении «Госключ» или УКЭП с компьютера).
8. Подписать заявление.
9. Получить на свой имейл выписку из ЕГРН со сведениями об установленном запрете на сделки с недвижимостью.
Лично через МФЦ
В случае посещения МФЦ необходимо выбрать ближайшее к заявителю отделение и в назначенную дату и время прийти со следующими документами и сведениями:
паспорт заявителя;
свидетельство о рождении, если владельцем недвижимости выступает несовершеннолетний;
решение суда, если собственник признан недееспособным или ограниченно дееспособным;
СНИЛС;
оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость или выписка из ЕГРН;
нотариальная доверенность представителя с полномочием по подаче заявления о запрете на сделки с недвижимостью, если заявление подает представитель;
документы об установлении опекунства или попечительства, если заявление подает опекун или попечитель.
1. Заполните заявление
Вместе со специалистом МФЦ нужно заполнить заявление по установленной форме.
2. Подписать заявление
А потом подать его в МФЦ вместе с копиями указанных выше документов.
3. Получить от специалиста МФЦ расписку о подаче заявления
Важно сохранить ее с другими документами.
4. Повторно явиться в МФЦ
В назначенную дату придите в МФЦ и получите выписку из ЕГРН, в которой будут сведения об установленном запрете на действия с недвижимостью.
Эксперт Семен Березиков рассказал, что срок установления запрета составляет до пяти рабочих дней, а в случае подачи заявления через МФЦ может быть увеличен до семи рабочих дней. Важно знать, что такая услуга госпошлиной не облагается и предоставляется государством без какой-либо оплаты.
Как снять запрет на действия с недвижимостью
Установленный запрет можно снять тем же способом, с помощью которого он был наложен. К примеру, через «Госуслуги» снять запрет, наложенный в МФЦ, и наоборот. В этом случае алгоритм действий практически идентичен действиям по установлению запрета, но указанные выше документы заявителем уже не предоставляются (кроме паспорта и расписки о подаче заявления в МФЦ, если запрет также снимается в МФЦ).
Также запрет снимется одновременно со сделкой в отношении недвижимости, если собственник явился на ее государственную регистрацию. Еще одной возможностью снятия запрета будет вступившее в силу решение суда, в резолютивной части которого будет соответствующий вывод.
Как и где проверить запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Достоверным способом такой проверки будет официальный сайт Росреестра. Там можно совершить следующие простые действия:
1. В разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» выбрать тип поиска. К примеру, по кадастровому номеру недвижимости или адресу.
2. Далее выбрать интересующую недвижимость. Это может быть квартира, дом, земельный участок и т. п.
3. Внести сведения из предоставленной системой картинки. Таким образом система проверяет заявителя на робота.
4. Вписать адрес или кадастровый номер недвижимости.
5. Выбрать опцию «Получить сведения».
Когда возможно совершение сделок, несмотря на запрет
Механизм запрета собственником действий в отношении своей недвижимости не исключает все возможности совершения сделок в отношении такого имущества. Действующим законодательством РФ предусмотрены случаи, когда установленный запрет не препятствует отчуждению недвижимости помимо воли ее собственника. Приведем эти случаи:
при реализации имущества собственника-должника по инициативе судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства в соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (5);
в случае банкротства владельца недвижимости и последующей ее продажи, в том числе при привлечении его к субсидиарной ответственности или признания судом сделки по приобретению недвижимости недействительной сделкой по требованию конкурсного управляющего согласно Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (6);
на основании вступившего в силу судебного решения. К примеру, при установлении судом сервитута согласно Земельному кодексу Российской Федерации (7).
Комментарий эксперта
Эксперт Семен Березиков прокомментировал особенности запрета на действия с недвижимостью:
— Этот институт защиты прав собственности — действенный механизм. Он защищает от возможных недобросовестных действий злонамеренных лиц и последствий неожиданной утраты собственником такого имущества. Ведь зарегистрировать отчуждение или обременение уже не получится. В этом году в городе Белгороде суд приступил к рассмотрению уголовного дела в отношении мужчины, который, по версии следствия, выкрал у бывшей супруги паспорт и продал ее квартиру с помощью своей знакомой, выступившей под видом его бывшей супруги. Если бы владелица квартиры изначально установила в Росреестре запрет на действия с квартирой без ее личного участия, то регистратору пришлось бы перед сделкой очень внимательно устанавливать личность продавца квартиры, поэтому провернуть такую злонамеренную сделку, скорее всего, он бы не смог.
Чек-лист: как установить запрет на действия с недвижимостью
Чтобы установить запрет на действия с недвижимостью, нужно выполнить следующий алгоритм действий:
1. Выбрать способ установления запрета: с помощью «Госуслуг» или посетив МФЦ.
2. Получить усиленную квалифицированную электронную подпись, а также иметь подтвержденную учетную запись на «Госуслугах».
3. Собрать оригиналы всех необходимых документов, иметь действительный паспорт, с ними посетить ближайший МФЦ.
4. Заполнить заявление и подписать его.
5. Подать заявление и в течение 5—7 рабочих дней получить выписку из ЕГРН, содержащую сведения об установленном запрете на действия с недвижимостью.
Список источников
1. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.10.2024) «О государственной регистрации недвижимости».
2. Приказ Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости».
3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
5. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
6. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
Автор: Василий Литвинов, собственник и управляющий юридической компании «Юрист Литвинов», правовой эксперт и юрист
Эксперт: Семен Березиков, адвокат Международной коллегии адвокатов «Евразийский союз», член Адвокатской палаты города Москвы, к. ю. н.
