Доходы с ренты могут стать хорошей прибавкой к зарплате и особенно к пенсии. Главное — правильно оформить все бумаги. Из этой статьи вы узнаете, что такое договор ренты, какие виды существуют, на какие объекты и как он может быть заключен, есть ли риски, а также возможно ли его оспорить и расторгнуть в 2024 году.
Что такое договор ренты: суть соглашения
Договор ренты представляет собой передачу владельцем своего имущества в собственность другому лицу. В обмен он получает систематические платежи, услуги, какие-то вещи на свое содержание. Эта возможность есть у любого гражданина, который решил распорядиться своим имуществом таким образом. В некоторых случаях получать ренту могут некоммерческие организации (1).
Стороны договора
Рентные отношения могут возникнуть не со всеми участниками гражданского оборота, а только с теми, кто указан в законе как сторона договора ренты. Представим их:
1. Хозяин имущества, которое передается другому лицу, он же получатель ренты. Таким получателем может быть гражданин, а может — некоммерческая организация. В этом случае рента должна быть постоянной. Важно, чтобы условия уставных целей совпадали, а закон не запрещал рентные отношения.
2. Новый собственник имущества, которое получено по договору ренты. Это могут быть граждане, любые организации и компании, а также государство или муниципалитет. Их называют плательщиками ренты, они должны платить ее или содержать получателя ренты.
Виды договоров ренты
У договоров ренты есть свои разновидности, характерные особенности и условия взаимоотношений между получателями и плательщиками ренты. Расскажем об этом подробнее.
Постоянный договор ренты
По договору постоянной ренты получатель — гражданин или НКО может рассчитывать на получение ренты каждый квартал в денежном выражении, работах, услугах или вещах. Важно, что они соответствовали договору. Стороны определяют и фиксируют в нем период выплаты ренты: каждый месяц, неделю и т. д.
Наш эксперт Алексей Ушаков, руководитель юридической компании «Ушаковъ», юрист по договорному и хозяйственному праву уточняет:
— Договор ренты нужно обязательно заверить у нотариуса, а если он заключен в отношении недвижимого имущества, его важно зарегистрировать в Росреестре» (2, 3).
Минимальный ежемесячный размер ренты — не меньше прожиточного минимума на душу населения. Его придется увеличивать, когда государство повышает сумму МРОТ. Максимальный размер ренты закон не ограничивает: плательщик и получатель при разумном подходе могут установить любую сумму выплаты ренты.
Получатели постоянной ренты могут передавать свои права на нее своим наследникам и правопреемникам или вовсе переуступить другому лицу. Для этого надо заключить соответствующий договор. Это условие возможно, если договор ренты или отдельный закон прямо не запрещают такую передачу (1).
Закон наделяет плательщика ренты правом отказаться от выплаты, выкупив ренту. Для этого нужно письменно уведомить получателя ренты за три месяца до прекращения периодических выплат. Но тут важно убедиться, что в договоре не отражены другие условия на этот случай.
Следует отметить, что пока плательщик ренты не рассчитается с ее получателем и полностью не выкупит ренту, обязательство по периодическим платежам у него сохраняется.
Иногда в договоре постоянной ренты прописывают, что право плательщика ренты на ее выкуп ограничено. К примеру, оно соотносится с продолжительностью жизни получателя или с другим периодом времени, не превышающим 30 лет с даты заключения такого договора. Однако отказ плательщиком от выкупа ренты предусмотреть стороны не могут: такое условие по закону будет считаться ничтожным.
А вот получатель ренты может потребовать от плательщика выкупить договорную ренту. Это происходит в следующих случаях:
суд признал плательщика неплатежеспособным;
есть достоверные сведения, что рента в определенном размере и в установленные договором сроки не будет выплачиваться;
плательщик просрочил выплаты больше, чем на год или другой указанный в договоре срок;
переданная по договору постоянной ренты недвижимость разделена на несколько владельцев или поступила в общую собственность;
плательщик не предоставил получателю в залог недвижимость, чтобы обеспечить свои обязательства по выплате ренты;
плательщик нарушает свои обязательства и не обеспечивает выплату ренты на движимое имущество или денежные средства получателю ренты;
плательщик не застраховал в пользу получателя ренты риск своей ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств;
в других случаях, предусмотренных договором постоянной ренты.
Выкупная стоимость постоянной ренты должна быть определена в договоре, а если его нет, равна годовой сумме ренты.
Пожизненный договор ренты
По этому договору ренту выплачивают только деньгами, а их получателем может быть только гражданин на период его жизни или граждане, доли у которых будут равными. Договором пожизненной ренты стороны вправе установить другой размер долей. По общему правилу получатель, переживший других получателей, наследует их долю и будет принимать соответствующую ренту. В этом случае рентные отношения прекращаются со смертью последнего получателя ренты (1).
Важно отметить, что получатель ренты после заключения договора пожизненной ренты сохраняет свое право пользования имуществом,. К примеру, может продолжать проживать в той квартире, которую передал плательщику ренты на всю оставшуюся жизнь.
Этот договор также должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в Росреестре, если заключен в отношении недвижимого имущества
Пожизненное содержание с иждивением
Особенность этого договора в том, что заключить его можно только в отношении недвижимого имущества (квартира, дом, земельный участок и т. д.). При этом получатель — гражданин или граждане — вправе рассчитывать не только на периодические денежные выплаты, но еще на содержание и уход.
Если владелец изначально отказался от получения периодических платежей и передал свою квартиру безвозмездно, то по закону ежемесячное содержание на него не может быть меньше двух величин прожиточного минимума на душу населения.
В остальном договор пожизненного содержания ничем не отличается от договора пожизненной ренты. Его тоже нужно заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре (2, 3).
Примеры договора ренты
Особенности договоров постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением для наглядности представим в виде таблицы.
| Постоянный договор ренты | Объект — движимое и недвижимое имущество, получатель ренты — гражданин или некоммерческая организация.Платежи выражаются в деньгах, вещах, работах или услугах |
| Пожизненный договор ренты | Объект — только недвижимое имущество, получатель ренты — только частное лицо.Платежи выражаются в деньгах |
| Пожизненное содержание с иждивением | Объектом — только недвижимое имущество, получателем — гражданин, который имеет право на денежные платежи, а также содержание и уход |
На какие объекты может быть заключен договор ренты
Вот примерный список объектов, на которые можно получать выплаты по договору ренты.
1. На недвижимость
В этот перечень входят квартиры, а так же:
апартаменты;
офисные помещения;
машиноместа;
строения;
сооружения;
здания;
земельные участки и др.
2. На движимое имущество
Автомобили;
прицепы;
катера;
яхты;
мотоциклы;
мопеды;
квадроциклы и др.
3. На финансовые продукты
Акции;
облигации;
другие ценные бумаги.
Как заключить договор ренты
Для заключения договора ренты нужно придерживаться следующего примерного алгоритма действий.
1. Соберите необходимые документы
Обычно требуются следующие бумаги:
паспорта участников сделки;
доверенность представителей с соответствующими полномочиями, если договор ренты подписывают они;
документы на объект сделки (выписка из ЕГРН, ПТС и т. д.);
платежные реквизиты получателя ренты.
2. Составьте договор ренты
Договор обязательно должен быть составлен в письменном виде. При наличии юридического образования стороны могут на бумаге оформить такой договор самостоятельно, в остальных случаях лучше привлечь профессионала. Учитывая, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, его, как правило, составляют в нотариальной конторе помощники нотариуса.
Образец договора:
3. Зарегистрируйте документ у нотариуса
Любой нотариус может удостоверить рентную сделку. Для этого сторонам нужно прийти к нему со всеми необходимыми документами и паспортами, как правило предварительно записавшись.
Если договор заключен в отношении недвижимого имущества, то после нотариального удостоверения он подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра, на территории ведения которого находится эта недвижимость.
Плюсы и минусы договора ренты
У договоров постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением есть преимущества и недостатки.
Постоянный договор ренты
Плюсы для получателя:
получение платежей без приложения усилий;
можно передать по наследству или переуступить права.
Минусы для получателя:
право собственности передается навсегда;
любое распоряжение имуществом утрачивается;
расторжение договора возможно только в определенных случаях.
Плюсы для плательщика:
нотариальный и зарегистрированный договор не смогут оспорить наследники;
не нужно брать кредит и платить по нему проценты.
Минусы для плательщика:
изначально неизвестна конечная цена имущества и переплата за него у плательщика может выйти существенной при длительности жизни и передаче рентных прав по наследству;
невозможно распоряжаться имуществом в связи с рентным обременением;
падение цен на имущество.
Пожизненный договор ренты
Плюсы для получателя:
получение платежей без приложения усилий;
можно продолжать проживать в квартире.
Минусы для получателя:
право собственности передается навсегда;
любое распоряжение имуществом утрачивается;
расторжение договора возможно только в определенных случаях.
Плюсы для плательщика:
нотариальный и зарегистрированный договор не смогут оспорить наследники;
не нужно брать кредит на жилье и платить по нему проценты.
Минусы для плательщика:
изначально неизвестна конечная цена имущества и переплата за него у плательщика может выйти существенной при длительности жизни и передаче рентных прав по наследству;
невозможно распоряжаться имуществом в связи с рентным обременением;
падение цен на имущество.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Плюсы для получателя:
получение платежей без приложения усилий;
можно продолжать проживать в квартире;
можно получать содержание и уход.
Минусы для получателя:
право собственности передается навсегда;
любое распоряжение имуществом утрачивается;
расторжение договора возможно только в определенных случаях.
Плюсы для плательщика:
нотариальный и зарегистрированный договор не смогут оспорить наследники;
не нужно брать кредит на жилье и платить по нему проценты.
Минусы для плательщика:
изначально неизвестна конечная цена имущества и переплата за него у плательщика может выйти существенной при длительности жизни и передаче рентных прав по наследству;
невозможно распоряжаться имуществом в связи с рентным обременением;
падение цен на имущество.
Срок действия договора
У договора ренты есть срок действия.
1. Договор постоянной ренты заключается на неопределенный срок, пока договор не будет расторгнут или у получателя ренты не будет наследников или правопреемника.
2. Договор пожизненной ренты действует в течение жизни получателя ренты или другого указанного им человека, или пока не будет расторгнут.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением имеет аналогичные условия действия с договором пожизненной ренты.
Риски соглашения договора
Несмотря на положительные стороны договоров ренты, для каждой из сторон есть существенные риски, которые смело могут перечеркнуть любое нормальное взаимодействие между получателем и плательщиком ренты.
Риски для получателя ренты
При заключении договора недобросовестные плательщики вместо договора ренты получателю дают подписать договор дарения, договор купли-продажи или доверенность с правом распоряжения имуществом.
После заключения договора могут тайно принимать меры по сокращению жизни получателя ренты. К примеру, спаивать алкоголем и пр.
Риски для плательщика ренты
После смерти получателя наследники могут оспаривать в суде договор ренты.
Получатель может передумать и требовать в суде расторжения договора, настаивая на невыполнении плательщиком обязательств по договору.
— В обоих случаях плательщик не сможет вернуть себе ранее уплаченные по договору ренты платежи — дополняет эксперт Алексей Ушаков.
Можно ли оспорить или расторгнуть договор
Действующее законодательство дает возможность сторонам и их наследникам или правопреемникам оспорить договор ренты. Для этого нужно предоставить доказательства, что права сторон при заключении такого договора нарушены. К примеру, сделка была заключена на кабальных условиях. В этом случае обязательно нужно помнить о сроке исковой давности. Для кабальных сделок он установлен в один год с момента как лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав заключенным договором ренты (1).
Расторгнуть договор ренты возможно в следующих случаях:
1. Любой договор ренты можно расторгнуть по требованию получателя ренты, если плательщик нарушает свои обязательства. В таком случае получатель вправе требовать выкупа ренты и возмещения убытков. У плательщика нет права расторгнуть договор, за исключением случая указанного ниже;
2. Договор постоянной ренты может быть расторгнут по требованию плательщика ренты, если имущество, которое передано ему за плату было случайно повреждено или погибло.
Советы и рекомендации эксперта
Эксперт Алексей Ушаков советует:
— При заключении договора ренты получателю необходимо учитывать, что от плательщика на руки он получит сумму, с которой необходимо будет еще уплатить НДФЛ и подать декларацию о доходах. Поэтому, если плательщик — юридическое лицо или ИП, то в договор стоит включить условие, что плательщик получает «чистую» сумму и самостоятельно уплачивает НДФЛ.
На сегодняшний день договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением не получили широкого распространения, так как в силу культурных особенностей нашей страны всегда было нормой, когда дети ухаживают за своими нетрудоспособными пожилыми родителями. Институт ренты предлагает иной вариант: перевод в коммерческую плоскость сферы взаимоотношений между людьми по уходу за пожилыми людьми, в том числе между близкими/дальними родственниками. Такой формат взаимоотношений характерен для западных цивилизаций. Настоящее время можно охарактеризовать как переходный период от одной модели взаимодействий к другой. С течением времени и повышением правовой грамотности населения будет увеличиваться не только количество заключаемых договоров ренты, но и их качество и надлежащее выполнение.
Что нужно запомнить о договоре ренты
Подводя итог сказанному о договоре ренты нужно запомнить, что:
1. Договор ренты бывает трех видов: на договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.
2. Договор ренты — это передача владельцем своего имущества в собственность другого лица в обмен на получение периодических платежей, услуг, вещей и/или на свое содержание.
3. Заключить договор ренты может любой гражданин, решивший распорядиться своим имуществом таким образом, а также в некоторых случаях это может сделать некоммерческая организация.
4. Получателями ренты могут быть граждане, а если рента постоянная, то и некоммерческие организации, если их уставные цели совпадают и если для них рентные отношения не запрещены законом.
5. Новым собственником имущества, которое получено по договору ренты может быть гражданин или организация, а также государство или муниципалитет. Они именуются плательщиками ренты и должны платить или содержать получателя ренты.
6. Перечень объектов, в отношении которых может заключаться договор ренты обширный.
7. У договора ренты есть плюсы, минусы и риски для каждой из сторон.
Список источников:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации
2. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 г. № 4462-I
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Автор: Василий Литвинов, собственник и управляющий юридической компании «Юрист Литвинов», правовой эксперт и юрист
Эксперт: Алексей Ушаков, руководитель юридической компании «Ушаковъ», юрист по договорному и хозяйственному праву
