Когда приходит время расставаться с жильем, хочется сделать это быстро и без проблем. Но если не знать важных нюансов, процесс может затянуться надолго. В статье рассказываем, как избежать типичных ошибок и быстро продать квартиру в 2024 году самостоятельно или с помощью риелтора.
Как подготовить квартиру к продаже
Процесс продажи недвижимости — долгий и сложный. Но если тщательно к нему подготовиться, можно сэкономить время и избежать лишней нервотрепки.
1. Соберите необходимые документы
Перечень бумаг, которые нужно подготовить, зависит от конкретной ситуации. Перечислим основные документы, которые понадобятся, если квартирой владеет один совершеннолетний собственник:
паспорт владельца;
документы, которые подтверждают право собственности на квартиру: это могут быть договора купли-продажи, участия в долевом строительстве или дарения, свидетельство о праве на наследство, документ о приватизации и т. д.;
документ жилищного учета или справка о составе семьи;
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Покупатель может попросить добавить к этому списку еще несколько документов. Например, техпаспорт из БТИ и справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец не состоит на учете и не лечится от зависимостей.
Если у жилья не один собственник, перечень документов также изменится. Какие бумаги понадобятся:
брачный договор — если квартиру приобрели в браке, но зафиксировали в договоре, что она принадлежит одному супругу;
письменное, нотариально заверенное согласие супруга — если жилье является совместно нажитым в браке имуществом (1);
разрешение от опеки, свидетельства о рождении и/или паспорта детей — если выделены доли несовершеннолетним собственникам;
перечень документов, которые назначит банк, — если жилье приобрели в ипотеку и долг еще не выплатили.
2. Избавьтесь от лишних вещей
Они будут плохо смотреться на фотографиях, если выставляете объявления о продаже в интернете. А при просмотре захламленная квартира может испортить впечатление потенциальных покупателей, даже если ее предлагают по выгодной цене. Кроме того, без лишних вещей вам будет проще переезжать в новый дом. Ненужную бытовую технику, одежду и игрушки можно выкинуть, выставить на продажу или раздать бесплатно.
3. Проведите капитальный ремонт
Если в квартире есть серьезные проблемы, например текут трубы или подводит электрика, стоит устранить эти недостатки заранее. Многие покупатели ищут жилье по принципу «заезжай и живи». Таких людей отпугнет перспектива долгого ремонта, поэтому они откажутся от приобретения «проблемной» недвижимости.
Молчать о недостатках или скрывать их не стоит. Иначе в дальнейшем можно нарваться на неприятности. Если проблемы вскроются после заключения сделки, новый владелец может обратиться к бывшим хозяевам с претензией и даже подать на них в суд.
Если с жильем нет серьезных проблем, устраните внешние дефекты, например почините сломанную ручку и капающий кран. Можно сделать небольшой косметический ремонт. Например, наклеить обои под покраску.
Не стоит тратить большие деньги и делать дизайнерский евроремонт, надеясь поднять стоимость недвижимости. Если покупатели планируют переделать все под себя, они вряд ли согласятся переплачивать за ваши старания.
4. Оцените рыночную стоимость квартиры
Можно сделать это самостоятельно или обратиться к специалисту. Первый вариант — бесплатный, а за услуги оценщика придется платить.
Чтобы оценить рыночную стоимость самостоятельно, зайдите на несколько сайтов с объявлениями о продаже недвижимости и найдите похожие на вашу квартиру. Это может быть жилье в том же районе, в схожих домах с одинаковой планировкой. Найдите несколько таких объявлений, чтобы понять, сколько примерно стоит недвижимость.
Можно самостоятельно поднять или снизить цену, если понимаете, что у квартиры есть какие-то очевидные плюсы или минусы. Например, жилье в отдаленном районе с плохой инфраструктурой лучше продавать дешевле. А на квартиру, рядом с которой есть школа, поликлиника, несколько магазинов и остановка общественного транспорта, можно поднять стоимость.
Сильно отходить от средней рыночной цены нежелательно. Потенциальных покупателей могут отпугнуть как слишком дорогие, так и подозрительно дешевые квартиры.
На окончательную стоимость также может влиять срок продажи. Если хотите продать жилье скорее, желательно сделать скидку. Если не торопитесь, можно не уступать в цене и ждать своего покупателя.
5. Сделайте качественные фотографии и разместите объявление
Хорошие снимки могут поднять просмотры объявления на сайтах по продаже недвижимости и привлечь больше потенциальных покупателей. Вот несколько советов, как сделать хорошие фотографии:
снимайте при дневном свете;
не публикуйте размытые и темные фото;
уберите из кадра людей, домашних животных и лишние вещи;
фотографируйте все помещение, а не отдельные углы или мебель;
делайте панорамные снимки, чтобы комната была видна полностью;
снимайте все помещения, в том числе коридор, ванную и туалет;
дополнительно сфотографируйте вид из окна, дом снаружи и двор.
Разместите объявление на разных сайтах: Авито, Домклик, Циан, Яндекс Недвижимость. Опубликуйте посты на личных страницах в соцсетях и попросите друзей сделать репосты. Дополнительно можно расклеить объявления по району, написать в городские паблики и чаты. Чем больше людей узнает о продаже, тем лучше.
Учитывайте, что для разных площадок лучше подготовить разные тексты. В объявлениях нужно избегать общих фраз и емко перечислять преимущества недвижимости. Например, не «удачное расположение», а «квартира в центре города», не «хорошая транспортная доступность», а «остановка — в пяти минутах ходьбы».
6. Организуйте показы и подготовьтесь к переговорам с потенциальными покупателями
Встреча с потенциальным покупателем — важный шаг на пути к сделке. Назначайте четкое время для каждого просмотра, чтобы не заставлять людей ждать, пока жилье смотрит другой посетитель.
Заранее подумайте, что будете говорить потенциальным покупателям. Можно уточнить, зачем люди покупают недвижимость и по каким критериям выбирают жилье, и отталкиваться в рассказе от их ответов.
Также подумайте, какие вопросы могут задать вам. Обычно покупателей интересует юридическая сторона сделки, нужен ли в квартире ремонт, сколько составляет плата за коммунальные услуги и другие нюансы.
Пошаговая инструкция по продаже квартиры без риелтора
Когда покупатель найден, можно переходить к сделке. Если хотите сэкономить на услугах частного специалиста или агентства недвижимости, попробуйте провести продажу самостоятельно по нашей инструкции.
1. Заключите договор купли-продажи
Чтобы зафиксировать договоренности, можно составить предварительный договор или авансовое соглашение (2). Эти бумаги будут гарантией будущей сделки. Например, если покупатель передумает, он потеряет задаток, а если сделка сорвется по вине продавца, он вернет аванс в двойном размере.
Когда обе стороны готовы к сделке, можно заключать договор купли-продажи. Это важный документ, в котором нельзя допускать ошибки, поэтому лучше доверить его составление опытному юристу и заверить бумагу у нотариуса.
В договоре купли-продажи необходимо указать обязательную информацию:
данные продавца и покупателя;
характеристики квартиры;
точную стоимость жилья;
срок и способ оплаты;
срок и порядок передачи недвижимости новому владельцу;
наличие или отсутствие обременений;
обязанности сторон;
согласия других собственников;
ответственность сторон в случае возникновения нарушений;
дата, место заключения договора и подписи участников.
В договор могут добавить дополнительные сведения в зависимости от конкретной ситуации.
2. Проведите процедуру оплаты
Есть несколько способов, как безопасно передать деньги покупателя продавцу.
Заплатить наличными. Так как сумма большая, пересчитать и проверить подлинность купюр лучше в банке. Сотрудник кредитной организации использует счетную машинку и детектор банкнот, а затем зачислит средства на счет продавца.
Банковская ячейка. Можно арендовать ее на любой срок и положить туда деньги. А условием доступа сделать подписанный договор купли-продажи или регистрацию прав нового владельца.
Аккредитивный счет. В банке открывают учетную запись и переводят на нее деньги покупателя. Когда стороны подпишут договор купли-продажи, средства переведут на личный счет продавца.
Депозит нотариуса. Способ похож на предыдущий вариант, но деньги зачисляют на банковский счет специалиста, который заверяет сделку. Оттуда средства затем переходят к продавцу недвижимости.
Сервис расчетов. У некоторых сервисов по продаже недвижимости есть собственные счета, где хранятся деньги покупателей, пока идет регистрация сделки. Когда договор купли-продажи подписан, средства поступают на карту бывшего владельца квартиры.
3. Подпишите акт приема-передачи квартиры
Этот документ подтверждает окончательный переход недвижимости от продавца к покупателю. В акте указывают полные данные обеих сторон и описание квартиры. Участники подписывают согласие о том, что сделка прошла добровольно и у них нет претензий друг к другу.
4. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре через МФЦ
Можно лично обратиться в отделение или подать заявление о госрегистрации в электронном виде: через портал «Госуслуги» или личный кабинет на сайте Росреестра. За услугу необходимо уплатить пошлину 2000 рублей. Срок регистрации — 7—9 рабочих дней. Если сделку заверяет нотариус, он может самостоятельно подать все необходимые документы в Росреестр.
5. Уплатите налог
Его начисляют не всегда. Налог можно не уплачивать, если бывший владелец:
купил жилье до 2016 года и владел им больше трех лет;
приобрел недвижимость после 2016 года и она была в собственности более пяти лет;
продал квартиру дешевле, чем купил ее (но не меньше 70% от кадастровой стоимости), или по равной цене.
В остальных случаях необходимо уплатить налог. Он составляет 13% от продажи, но сумму можно уменьшить, воспользовавшись вычетом в 1 млн рублей или подтвердив расходы при покупке жилья.
Продавец должен самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган и отчитаться о полученном доходе. Затем из ФНС придет уведомление, по которому нужно уплатить налог.
Как продать квартиру с помощью специального агентства
К услугам частных риелторов и агентств недвижимости обращаются, когда хотят сэкономить время и силы при продаже жилья. Специалисты помогают собрать нужные документы, сами общаются с покупателями и сопровождают владельца квартиры во время сделки. Работа с риелторами проходит в несколько этапов.
1. Выберите агентство по продаже недвижимости
Лучше выбирать проверенные компании, с которыми работали ваши знакомые и остались довольны. Опирайтесь на рейтинг агентства и отзывы. Изучите документы организации и разузнайте, какой у сотрудников опыт. Можно сходить на частную консультацию, чтобы специалисты ответили на все ваши вопросы.
2. Заключите договор
Помощь риелтора часто подразумевает широкий перечень услуг: от подготовки квартиры к просмотрам до консультаций по уплате налога после продажи недвижимого имущества. Чтобы точно обозначить, что сделает специалист, и зафиксировать договоренности, нужно заключить договор. В нем указывают обязанности сторон, сроки, стоимость услуг и конечный результат.
3. Подготовьте квартиру к продаже
Риелтор подскажет, какие документы нужно предоставить, или сам подготовит пакет бумаг. Специалист может посоветовать, что улучшить в квартире, нуждается ли она в ремонте или можно обойтись косметическими правками. Обычно представители агентств сами делают фото и публикуют объявления на разных сервисах по продаже недвижимости.
4. Дождитесь покупателя
Кроме публичных площадок, риелторы ищут потенциальных клиентов по собственным базам. Они организовывают показы жилья, общаются с потенциальными покупателями и отвечают на вопросы. Владельцу только остается ждать, когда кто-то из посетителей решит приобрести квартиру.
5. Совершите сделку
Агент по недвижимости поможет составить верный документ, собрать перечень нужных бумаг и проверить юридическую чистоту сделки. Также он может проконсультировать, как перерегистрировать право собственности в Росреестре и уплатить налог за продажу жилья.
Особенности продажи квартиры, которая в ипотеке
Жилье, взятое в ипотеку, можно выставлять на продажу наравне с недвижимостью, которая находится в личной собственности. Но в такой сделке добавляется третье лицо — банк.
Продать ипотечную квартиру можно несколькими способами:
Погасить кредит досрочно. Недостающие деньги можно взять у покупателя или из собственных средств. Если остаток платежа небольшой или у вас есть финансовые возможности, лучше сначала погасить ипотеку, а потом заключать договор купли-продажи.
Закрыть кредит в процессе сделки. В этом случае покупатель кладет деньги на аккредитивный счет, а оттуда их перечисляют на погашение ипотеки. Предварительно нужно уточнить у банка, какую сумму следует перечислить, чтобы полностью закрыть кредит (3).
Продать недвижимость вместе с ипотекой. Покупатель может взять жилищный кредит на себя, а в качестве недвижимости выбрать квартиру продавца. О сделке также нужно предупредить банк и получить его согласие. Возможно, финансовая организация пересмотрит условия ипотеки и предложит более выгодные проценты.
Продать ипотечное жилье с помощью банка. Кредитная организация может сама выставить квартиру на продажу, если собственник не может вносить платежи. Обычно это происходит, когда по ипотеке уже накопился крупный долг.
Как правильно продать квартиру с долями несовершеннолетних детей
Такая сделка считается более сложной, потому что ее нужно согласовать с органами опеки и попечительства. Родители или законные представители ребенка должны не просто продать его долю, а предоставить ему взамен новое жилье, причем не хуже предыдущего. Оценивать жилплощадь также будут органы опеки. Если они посчитают, что в новой квартире мало квадратных метров или она неудачно расположена, в сделке откажут.
Кроме того, опека может выдвинуть дополнительные условия. Например, чтобы родители перечислили деньги за проданную долю ребенка на его банковский счет.
Если дети младше 14 лет, они могут не присутствовать на сделке. Понадобятся только их свидетельства о рождении, документы родителей или законных представителей и разрешение органов опеки.
Если несовершеннолетние собственники старше 14 лет, они лично участвуют в сделке. В этом случае дополнительно нужно предоставить письменное согласие родителей или законных представителей на продажу недвижимости и подтверждение органа опеки, что взрослые имеют право распоряжаться долей ребенка.
Можно ли продать квартиру без согласия собственника
Такие случаи на рынке недвижимости не редкость. Можно продать квартиру обманным путем, например завладеть документами собственника и оформить от его имени сделку.
Другой распространенный вариант — скрыть продажу. Например, один из супругов оформляет сделку и не говорит о ней второй половинке. Согласие собственника подделывают, тайно переоформляют квартиру на другого человека или меняют паспорт и не ставят в него штамп о браке, представляясь единственным владельцем жилья.
Подобные сделки считаются мошенническими. Если собственник обратится в суд с обжалованием, закон будет на его стороне и договор купли-продажи признают недействительным.
Какие ошибки мешают быстро продать квартиру
Нина Ванчугова, основатель хоумстейджинг-агентства «Воздух», перечислила список основных причин, которые задерживают продажу недвижимости. По словам эксперта, эти ошибки могут существенно снизить привлекательность квартиры в глазах потенциальных покупателей.
| Неподготовленное к продаже пространство | Беспорядок, много вещей, ощущение тесноты и запущенности. Надо как минимум провести тщательную уборку и спрятать лишние предметы |
| Слишком яркий дизайн | Квартиры с ярким или специфическим дизайном могут отпугнуть покупателей. Лучше придерживаться нейтральных, светлых тонов без оригинальности, чтобы помочь посетителю представить себя в этом пространстве |
| Недостаток естественного света в квартире | Плохое освещение делает жилье непривлекательным. Важно использовать естественный свет, открыть шторы или заменить слишком тяжелые занавески. Также можно добавить искусственное освещение в темные зоны |
| Запущенный ремонт или мелкие дефекты | Потертые обои, сломанные ручки дверей, сколы на мебели или сантехника, требующая замены, создают у покупателя впечатление, что за квартирой не ухаживали. Он может подумать, что в жилье много скрытых недостатков. Небольшие косметические улучшения могут сделать квартиру более привлекательной и произвести положительное впечатление |
| Неправильная расстановка мебели | Перегруженность мебелью мешает показать пространство и создает ощущение тесноты. Часто люди покупают слишком большие предметы интерьера для маленькой квартиры, что делает ее еще меньше |
| Отсутствие акцентов и уюта | Пустое и холодное помещение без уютных деталей может показаться покупателю непривлекательным. Хоумстейджеры добавляют нейтральные, но стильные элементы декора: подушки, пледы, картины, цветы, чтобы создать ощущение комфорта и живого пространства |
| Игнорирование запахов | Неприятные запахи, например, от домашних животных, кухни или старой мебели могут отпугнуть кого угодно. Не забывайте проветривать помещение перед показом и использовать ароматизаторы |
| Неправильная оценка стоимости | Завышенная цена — одна из главных причин, почему квартира долго остается на рынке |
| Отсутствие качественных фотографий | На размытых и темных снимкам сложно увидеть преимущества квартиры |
| Проблемы с документами | Если бумаги на квартиру не в порядке или есть правовые сложности, например долги, обременения, неузаконенная перепланировка и т. д., это задерживает сделку |
| Отказ от переговоров | Если продавцы не готовы общаться, идти на уступки и обговаривать условия сделки, демонстрируя завышенные ожидания, это усложняет процесс |
| Недоступность просмотров | Если продавец создает сложности с показами, например назначает неудобное время или предоставляет мало возможностей для просмотра, покупателям будет трудно оценить объект, что снизит шансы на быструю продажу |
| Психологическая неготовность | Неочевидная, но важная причина. Продавец может психологически не отпускать свою недвижимость или на самом деле не хотеть переезжать |
Советы и рекомендации экспертов
Рассказывает Надежда Косаткина, руководитель агентства «PROнедвижимость»:
«Продажа квартиры — непростая задача. Этим вопросом может заняться сам собственник, что зачастую делают при прямой продаже, но многие люди все равно прибегают к помощи специалиста. С агентом по недвижимости продать квартиру в разы легче, чем в одиночку, так как здесь необходимо знание рынка, ипотечных программ, понимание портрета покупателя. Зачастую нужно разбираться в генплане города, учитывать юридические тонкости».
По словам эксперта, подготовка к сделке — достаточно кропотливое дело, в котором важно ничего не упустить: от размещения объявления до передачи ключей. На каждом этапе необходимо знание нюансов процедуры и документов.
Например, сейчас на рынке много квартир продается с обременением в виде ипотеки. Здесь важно понимание, в каком банке взята ипотека и каким способом можно ее погасить. Только тогда возможна регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Надежда Косаткина отмечает, что быстрота продажи во многом зависит от стоимости квартиры и ожиданий собственника:
«Зачастую ценник подбирается из расчета „сколько я осилю добавить к своей квартире денег“, а это в корне неправильно — так можно „зависнуть“ на рынке надолго. Необходимо оценить конкурентов, узнать, что является непривлекательным для покупателей, и понимать плюсы своего объекта».
По мнению эксперта, на продажу также влияет фото в объявлении и внешний вид жилья. Снимки должны соответствовать действительности. В квартире должны быть порядок, чистота и много освещения. Необходимо «обезличить» помещение, убрать предметы личной гигиены, бытовые приборы и посуду. Принцип «и так сойдет», увы, уже не работает.
«Залог быстрой продажи на сегодня — это упаковка, решение, общение, осознание и принятие стоимости квартиры в реалиях периода продажи», — объясняет эксперт.
Чек-лист собственнику: как быстро продать квартиру
Собрали список советов, как подготовиться и провести сделку без лишних хлопот:
1. Решите, как вы будете продавать недвижимость: самостоятельно или с помощью риелторов. Если нужна помощь специалистов, найдите надежное агентство или частного эксперта.
2. Заранее соберите документы. Обязательно нужно подготовить паспорта владельцев, бумаги, подтверждающие собственность жилья, выписки из ЕГРН и домовой книги. Точный список документов зависит от того, кто владеет квартирой.
3. Подготовьте квартиру к продаже. Избавьтесь от лишних вещей, сделайте уборку и, если нужно, ремонт.
4. Определите рыночную стоимость квартиры и разместите объявления о продаже. Сделайте качественные снимки, напишите информативные тексты и добавьте публикации на разные площадки.
5. Организуйте показы и общайтесь с потенциальными покупателями. Или доверьте это дело риелтору.
6. Заключите с покупателем договор купли-продажи, получите деньги, подпишите акт приема-передачи, переделайте право собственности и, если нужно, оплатите налог.
Список источников
1. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ. Статья 35.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Статья 429.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Автор: Яна Шапошина
Эксперты:
Нина Ванчугова, основатель хоумстейджинг-агентства «Воздух»
Надежда Косаткина, руководитель агентства «PROнедвижимость»
