Сегодня любая приобретаемая недвижимость оценивается по рынку и по кадастру, поэтому вопросы, связанные с кадастровой оценкой недвижимости, актуальности не теряют. Именно на этой оценке базируется ряд важных расчетов, влияющих на налоговую нагрузку. Давайте разберемся, чем кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно ли ее оспорить, кто уполномочен проводить оценку и что об этом думают эксперты.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
До введения кадастровой оценки расчеты основывались на инвентаризационной стоимости недвижимости. Это было очень выгодно для владельцев и не очень — для государства, поскольку цифры не соответствовали экономическим реалиям, а инвентаризационная оценка едва ли не равнялась стоимости стройматериалов на момент введения недвижимости в эксплуатацию.
Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, ее определяют государственные уполномоченные органы. При установлении стоимости учитывается ряд значимых, но обобщенных условий. В отличие от конъюнктурной и подвижной рыночной стоимости, эта цифра устанавливается на определенный и достаточно продолжительный срок, а для ее определения разработаны стандартизированные методы. Все сведения о кадастровой стоимости недвижимости можно найти в ЕГРН.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Основное отличие между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в целях и методах их определения. Рыночная стоимость отражает цену, по которой объект недвижимости может быть продан на текущем рынке, и зависит от множества факторов: спроса, состояния жилья, местоположения и экономической ситуации. Кадастровая стоимость устанавливается государством для расчета налогов и других обязательных платежей. Она пересматривается реже и обычно бывает ниже рыночной.
Для понимания приведем пример, основанный на усредненных данных по рынку недвижимости.
Допустим, рыночная стоимость квартиры в столице равна 15 млн рублей. В этой цифре учтен статус региона, удобная инфраструктура, качественные отделочные материалы и другие факторы. Стоимость по кадастру этой же квартиры составляет 10 млн рублей, исходя из обобщенных данных за несколько лет по региону, району, типу жилья и без учета текущей динамики рынка. Разница в 5 млн рублей свидетельствует о том, что кадастровая стоимость составляет примерно 67% от стоимости рыночной.
Вывод: кадастровая стоимость, хотя и используется для расчета налогов и обязательных платежей, не всегда отражает реальную рыночную цену недвижимости. Поэтому для правильного понимания финансовых обязательств и возможных сделок с недвижимостью важно учитывать обе стоимости.
Зачем проводить оценку кадастровой стоимости недвижимости
Кадастровая оценка недвижимости важна для корректного расчета ряда платежей. Перечислим некоторые из них:
1. Налог на недвижимость.
2. Расчет платы за аренду государственной или муниципальной земли.
3. Установление базовой стоимости для сделок купли-продажи, обмена или аренды жилья.
4. Оценка при расчете страховых взносов и других обязательных платежей.
5. Получение ипотечного кредита, когда жилье принимается в качестве залога.
6. Расчет госпошлин — например, при оформлении права наследования или договора дарения.
Как и кем проводится кадастровая оценка недвижимости
Деятельность по кадастровой оценке координируется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Под ее началом находятся государственные бюджетные учреждения (ГБУ) в регионах и субъектах Российской Федерации, которые проводят государственную кадастровую оценку (ГКО) на местах. Работы выполняются кадастровыми инженерами при ГБУ или же юрлицами с правом на заключение договора об оценке (1).
Существуют установленные методики, позволяющие учитывать основные параметры объекта. Все данные собираются и анализируются для формирования усредненной стоимости объектов недвижимости в конкретном регионе. Результаты оценки утверждаются региональными властями, и затем кадастровая стоимость используется для расчета налогов и других платежей.
Из чего складывается кадастровая стоимость объекта
Кадастровая стоимость устанавливается так называемыми методами массовой оценки. То есть это наиболее вероятная стоимость, по которой объект может быть приобретен или продан. В расчет принимаются наиболее общие характеристики. Например:
расположение объекта;
год ввода в эксплуатацию;
площадь и технические характеристики;
вид разрешенного использования;
развитость инфраструктуры;
средняя стоимость тепло- и электроэнергии.
Решение о проведении ГКО в регионах Российской Федерации принимается местными властями или органами самоуправления.
На что влияет кадастровая оценка недвижимости
Кадастровая стоимость — база, на основе которой рассчитывается ряд налогов и пошлин. Приведем основные.
Налог на имущество. Начисляется исходя из кадастровой стоимости жилья по состоянию на 1 января того года, когда он оплачивается, при этом на федеральном уровне ставка для физлиц устанавливается в размере до 0,1% для жилых помещений и до 0,3% — для нежилых помещений, используемых как коммерческие площади (2).
Налог на продажу квартиры. Когда продается жилье, бывшее в собственности менее пяти лет (или менее трех, если это единственная собственность), законом предписывается выплата налога в размере 13%. Однако если в договоре купли-продажи указана стоимость ниже 70% его кадастровой стоимости, то налог начисляется с большей суммы.
Нотариальные тарифы. При сделках с недвижимостью нотариусу платят фиксированную сумму за услугу + 0,5% от всей суммы сделки (но не более 20 тыс. рублей). В договоре может быть указана оценка по рынку, но если указана кадастровая, то стоимость услуг нотариуса соответственно уменьшается (4).
Земельный налог. Удерживается ежегодно в размере от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости (в зависимости от типа и назначения участка).
Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости бесплатно
Есть несколько доступных способов, чтобы бесплатно узнать кадастровую стоимость квартиры или другого объекта недвижимости. Перечислим их:
1. Официальный сайт Росреестра
Содержит сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эта информация находится в открытом доступе, получить ее можно без регистрации. Для этого нужно открыть раздел «Услуги и сервисы» и далее — «Справочная информация по объектам недвижимости». В этой директории следует заполнить форму и после этого получить все интересующие данные.
2. Выписка из ЕГРН
Практически во всех операциях с недвижимостью требуется выписка из ЕГРН. Документ не только подтверждает право собственности на недвижимость, но и информирует о кадастровой стоимости. Заказать его можно онлайн или же в центре «Мои документы». Выписка оформляется в течение трех рабочих дней с момента регистрации заявки, а затем направляется на электронную почту или по фактическому адресу.
3. Публичная кадастровая карта
Этот сервис находится на сайте Росреестра. Он позволяет узнать кадастровую стоимость любого объекта по клику. Можно искать по адресу, по кадастровому номеру или же просто по карте, если сведения приблизительные. Карта обновляется в режиме реального времени и содержит актуальную информацию.
4. Фонд данных государственной кадастровой оценки
Еще один сервис из каталога Росреестра, содержащий сведения о ГКО. Поиск осуществляется по кадастровому номеру объекта или даже по его части.
5. Документы, хранящиеся дома
До июля 2016 года и до перехода на ЕГРН право владения имуществом прописывалось на бумажном носителе — специальном бланке, который не утратил своей юридической силы до настоящего времени. В таком свидетельстве прописана не собственно стоимость, а кадастровый номер, с которым можно обратиться в вышеупомянутые сервисы.
Как узнать, кто производил кадастровую оценку недвижимости
Информация о том, какая организация или кадастровый оценщик проводили оценку вашего объекта, также доступна через выписку из ЕГРН. В документе обычно указывается не только кадастровая стоимость, но и данные о том, кто проводил оценку и когда она была осуществлена.
Почему кадастровая стоимость недвижимости может меняться
Кадастровая стоимость базируется на рыночной и напрямую зависит от нее. А рынок — субстанция очень подвижная и подверженная влиянию множества факторов. Если рыночная стоимость повышается, то в установленные сроки будет пересмотрена и кадастровая. Сведения в Госреестре обновятся в течение трех месяцев со дня, когда произвели переоценку. Важный нюанс: объекты, чья кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной, перерасчету не подвергаются до следующей плановой ГКО.
Как часто проводится государственная кадастровая оценка
В соответствии с законом, ГКО проводится не реже одного раза в четыре года, а в городах федерального значения, таких как Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, — не реже одного раза в два года (3).
С 2020 года субъекты РФ получили право самостоятельно устанавливать периодичность проведения ГКО в соответствии с региональным законодательством, однако эта процедура должна проводиться не реже одного раза в пять лет.
Как можно оспорить кадастровую стоимость квартиры или дома
Кадастровую стоимость можно оспаривать как через специальную комиссию, так и напрямую через суд без обязательного предварительного обращения в комиссию. И для комиссии, и для суда необходимо собрать один пакет документов:
заявление, в котором указываются основания оспаривания;
выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости — можно заказать в МФЦ, на Госуслугах или в Росреестре;
выписка из ЕГРН с основными характеристиками объекта и зарегистрированными правами на него или же заверенная копия правоустанавливающего документа — например, договора аренды;
отчет об оценке рыночной стоимости объекта — бумажный и электронный, заверенный электронной подписью, при этом дата составления отчета и дата ГКО должны совпадать.
Как оспорить через комиссию
1. Подать пакет документов в комиссию лично либо по почтовому адресу письмом с уведомлением. Также можно оформиться через официальный сайт комиссии или же портал «Госуслуг».
2. Ждать в течение 30 календарных дней. Если будет принято положительное решение, то канцелярия комиссии самостоятельно отправит в Росреестр копию вынесенного решения о переоценке вместе с отчетом об оценке рыночной стоимости. Утвержденную кадастровую стоимость внесут в ЕГРН.
3. Если комиссия отказала в пересмотре, следует обратиться в суд.
Как оспорить через суд
1. Подать пакет документов и исковое заявление.
2. Заплатить пошлину — отдельно за каждый кадастровый номер.
3. При положительном решении дождаться вступления решения суда в силу.
4. Забрать из канцелярии суда копию решения с пометкой о вступлении его в законную силу.
5. Обратиться в МФЦ с заявлением о внесении изменений в ГКО на основе судебного решения. К заявлению необходимо приложить заверенную судом копию решения.
Как правило, новые данные о ГКО вносятся в течение месяца после подачи заявления. Избыточно уплаченные налоги можно пересчитать в счет будущих платежей, но для этого следует подать заявление в налоговую или в Департамент городского имущества.
Комментарий эксперта
Денис Ярцев, глава адвокатского кабинета «Ярцев Д. А.», г. Владикавказ, отмечает:
— Обычно кадастровая стоимость действительно отстает от реальной рыночной динамики. Это связано с тем, что ее пересматривают хотя и регулярно, но все-таки реже, чем меняются рыночные условия. Государственные оценщики используют более обобщенный подход, при котором учитываются группы объектов со схожими характеристиками, а не каждая квартира отдельно. Но бывает и так, что кадастровая стоимость оказывается завышенной, в том числе из-за технических ошибок в данных об объекте. И это действительно критично, поскольку ГКО значительно влияет на налоговую нагрузку граждан.
Прежде чем обратиться в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо провести рыночную оценку, и ключевую роль здесь играет независимый оценщик. Эта услуга мало того что платная, так еще и недешевая. Однако ее следует рассматривать как своего рода инвестицию, поскольку документ, который выдается по итогам оценки, имеет большой вес при рассмотрении каждого конкретного случая оспаривания. Если комиссия или суд согласятся с аргументами и выводами оценщика, кадастровая стоимость будет пересмотрена, а налоги снижены. Заявления такого рода принимаются в течение пяти лет со дня внесения объекта в ЕГРН, а подать их можно через МФЦ.
Памятка: что нужно знать собственнику о кадастровой стоимости недвижимости
Владение недвижимостью — это не только права, но и обязанности. Одна из таких обязанностей — уплата налога на имущество, который зависит от кадастровой стоимости объекта. Подведем итоги и перечислим основные моменты, которые должен знать собственник.
1. Кадастровая стоимость — это основа для расчета налога на недвижимость. Налог на имущество физлиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры, дома или другого объекта недвижимости. Поэтому важно следить за актуальностью этих данных. В случае если кадастровая стоимость завышена, налог будет также выше.
2. Оценку можно оспорить. Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего объекта завышена, у вас есть возможность оспорить ее.
3. Узнать кадастровую стоимость можно бесплатно. Для получения актуальной информации о кадастровой стоимости своей недвижимости вы можете воспользоваться бесплатными сервисами Росреестра.
4. Стоимость ГКО может изменяться. Кадастровая стоимость пересматривается государственными органами через определенные промежутки времени. Изменения в оценке влекут за собой изменения в налоговых обязательствах собственника.
5. Независимая оценка может помочь в спорных ситуациях. Если вы сталкиваетесь с несоответствием кадастровой стоимости рыночной, обращение к независимому оценщику поможет получить реальную картину стоимости объекта.
6. Регулярно проверяйте кадастровые данные. Важно время от времени проверять информацию о своей недвижимости, чтобы быть уверенным в ее актуальности.
Список источников
1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
2. Налоговый кодекс РФ, глава 32 «Налог на имущество физлиц».
3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Налоговый кодекс РФ, статья 333.24 «Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий».
Автор: Залина Хохоева
Эксперт: Денис Ярцев, глава адвокатского кабинета «Ярцев Д. А.», г. Владикавказ
