Одно из самых распространенных заблуждений в отношении ипотечных квартир состоит в том, что пока долг перед банком не погашен, с недвижимостью ничего сделать нельзя. Собственники даже не задаются вопросом, как продать квартиру в ипотеке, потому что заведомо считают это невозможным. Однако это не так.
Давайте разберемся во всех нюансах этой непростой, но вполне осуществимой задачи — от предварительной оценки сделки до ее успешного завершения. Мы расскажем о возможных рисках при продаже квартиры в ипотеке и о том, как их минимизировать; разъясним, какие шаги необходимо предпринять на всех этапах.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Ипотечную квартиру продать можно, но не настолько легко и просто, как необремененную. Недвижимость находится в залоге у банка, и в соответствии с законом «Об ипотеке» такое имущество может быть продано только с согласия залогодержателя (1). Таким образом, именно банк принимает решение, разрешить сделку или же отказаться от нее. На это решение влияют многие факторы: срок выплаты процентов по вашему кредиту, состояние жилья, его рентабельность.
Есть также ряд других условий, которые требуется соблюсти при продаже, — например, погасить кредит досрочно или же в ходе сделки. Еще один нюанс: ипотечные квартиры часто продаются со значительной скидкой. Это делается для того, чтобы быстрее найти покупателей, а также сгладить неудобства, неизбежно возникающие при покупке жилья с обременением. В целом же процедура продажи квартиры в ипотеке мало чем отличается от обычной сделки.
Когда нельзя продавать квартиру, находящуюся в ипотеке
Закон не запрещает продажу ипотечной квартиры — но только с согласия банка-залогодержателя. А вот банк может от сделки отказаться, если кандидатура покупателя покажется ему несостоятельной: например, у него плохая кредитная история, в том числе банкротство; нет хороших поручителей; отсутствует надежный источник дохода, нет денег на первичный взнос.
4 способа продать квартиру в ипотеке
Существует четыре основных способа продать ипотечную недвижимость. Рассказываем подробно о каждом и объясняем, что именно нужно делать.
1. Продажа при досрочном погашении ипотеки
Если к моменту сделки выплатить кредит полностью, то все обременения автоматически снимаются, а недвижимостью можно распоряжаться по своему усмотрению. Этот способ подходит, если остаток долга небольшой или если у вас есть необходимая сумма для погашения. Еще один вариант — когда покупатель согласен внести аванс по предварительному договору продажи квартиры, и этот аванс покроет остаток долга перед банком. При определенном доходе можно также оформить потребительский кредит и затем сразу же закрыть его, получив деньги с продажи квартиры. Да, придется переплатить, но не очень много.
2. Продажа с погашением кредита в ходе сделки
Остаток долга берет на себя покупатель и гасит его непосредственно в процессе купли-продажи. В этом случае для начала следует получить разрешение банка. Продавец берет в банке выписку об остатке долга и предъявляет ее покупателю. Затем стороны составляют договор, покупатель перечисляет банку всю стоимость квартиры, и эта сумма распределяется на две ячейки: одна для погашения ипотечного долга, вторая — для полного расчета с продавцом. Сделка регистрируется, остаточная задолженность продавца переводится банку и обретает статус залогового платежа. Таким образом, текущая ипотека закрывается, обременение снимается, а недвижимость полностью переходит в распоряжение продавца. Далее сделка завершается обычным образом: покупатель зачисляет остаток суммы и приобретает «чистую» недвижимость. Этот способ абсолютно безопасен для всех участников, поскольку контролируется банком.
3. Продажа квартиры с обременением
Здесь есть ряд важных нюансов. Прежде чем одобрить сделку, банк будет рассматривать покупателя с точки зрения его доходов, кредитных историй, возраста, дееспособности и так далее. Поэтому не следует начинать переговоры по продаже обремененной квартиры раньше, чем банк одобрит кандидатуру вашего покупателя. Если это произошло, все ипотечные обязательства ложатся на него, включая остаток долга и проценты. Далее продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи, а банк подписывает с новым владельцем кредитный договор. Покупатель может выбрать другого залогодержателя, и тогда квартира передается под залог новому банку.
4. Продажа ипотечной квартиры банком-залогодержателем
Речь идет о крайних мерах, когда заемщик просрочил четыре и более платежа в год и банк самостоятельно сбывает недвижимость. В июне 2024 года президент РФ Владимир Путин подписал новый закон, позволяющий гражданам самостоятельно продавать заложенное имущество (2). Срок для самостоятельной реализации составляет четыре месяца, в течение которых банк не вправе изымать недвижимость. Если в этот период купля-продажа не состоялась, право продажи обремененного имущества вновь переходит к банку.
Документы для продажи ипотечной квартиры
Залог быстрой и гарантированной сделки — полный пакет документов, необходимых для продажи. Практика показывает, что отсутствие даже одной справки или официальной бумаги может повлиять на решение покупателя приобрести именно ваше жилье. Поэтому собирайте все заранее и выходите на сделку с готовыми документами. При этом имейте в виду, что у некоторых бумаг ограниченный срок действия и их следует запрашивать в последнюю очередь.
Вот как выглядит примерный пакет документов, который должен подготовить продавец:
паспорта собственников (если есть несовершеннолетние собственники, то свидетельства о рождении и паспорта одного из родителей/опекунов);
нотариально заверенный договор купли-продажи, если собственников больше одного;
нотариально заверенное согласие супруга на сделку;
действующая доверенность, если один из участников сделки доверил свои полномочия третьему лицу;
сведения из домовой книги о зарегистрированных жильцах;
техпаспорт жилья;
выписка из ЕГРН;
договор задатка/аванса и расписка о получении денежных средств, если вносилась предоплата;
справка из СФР (Социального фонда России) о том, что при покупке квартиры не был задействован маткапитал (с маткапиталом продать тоже можно, но некоторые покупатели предпочитают отказаться от такой недвижимости);
справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммуналке;
справка из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец на состоит на учете.
Этот перечень может меняться в зависимости от вводных: состава семьи, наличия несовершеннолетних, способа покупки и т. д.
Пошаговая инструкция, как снять обременение с квартиры
Собственник жилья может снять обременение с квартиры только после того, как будут полностью погашены долговые обязательства. При этом не имеет значения, сделано ли это досрочно или же в соответствии с графиком платежей. Важно знать, что автоматом обременение не снимается. Необходимо обратиться лично в МФЦ, в территориальное подразделение или на сайт Росреестра, если имеется квалифицированная электронная подпись. Рассказываем, что именно нужно сделать.
1. Вы внесли последний ипотечный платеж. Убедитесь, что он дошел до банка, — это очень важно, особенно в случае досрочного платежа. Если кредитор не спишет внесенную сумму, проценты будут начисляться до даты платежа по графику. Отследите движение денежных средств в мобильном приложении или же обратитесь в офис банка.
2. Соберите документы, подтверждающие, что вы полностью погасили долг перед банком. В этот список входят справка о полном погашении кредита, выписка с нулевым остатком кредитного счета. Для снятия обременения необходимо предоставить также закладную с отметкой о полном исполнении ипотечных обязательств.
3. Обратитесь в МФЦ с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Кроме заявления, вам понадобятся паспорт, договор ипотеки, свидетельство о праве собственности, закладная.
Если у банка имеется закладная в электронном виде, он подает ее в МФЦ и снимает обременение самостоятельно.
Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры
Продажа квартиры подразумевает получение дохода, который подлежит декларации и с которого нужно заплатить НДФЛ (3). Если вы владели недвижимостью менее пяти лет или продали ее дороже, чем купили, то обязаны уплатить налог с доходов в размере 13%. НДФЛ рассчитывается так: цена квартиры без стоимости кредита (сумма, указанная в договоре купли-продажи, без учета процентов банка). Если квартира находилась в собственность более пяти лет, НДФЛ не взимается. Также налог не платится, если недвижимость продана за ту же или меньшую сумму, что была куплена.
Граждане РФ, являющиеся налогоплательщиками, при покупке квартиры имеют право на имущественный вычет. При этом законом не устанавливается ограничение на его получение — даже если вы решите эту квартиру как можно скорее продать, вычет останется у вас. Важно знать, что налоговый вычет при покупке квартиры можно сделать только один раз.
Комментарий юриста
Юрий Герасимов, ведущий юрист юридического центра «Лемикс»:
— Существует категория лиц, которая может не платить НДФЛ с продажи собственности, независимо от того, сколько времени эта собственность была во владении. Речь идет о семьях с двумя и более детьми — соответствующий закон об этом подписал наш президент в ноябре 2021 года (4).
Важно понимать, что от НДФЛ освобождается сумма или часть суммы от продажи, которая в дальнейшем идет в оплату новой собственности — с улучшенными условиями жилья.
Есть ряд условий для получения льготы:
дети в возрасте до 18 лет (или же до 24, если они учатся в вузе очно);
кадастровая стоимость проданной площади не превышает 50 млн рублей;
ни у родителей/усыновителей, ни у детей нет в собственности иного жилья, общая площадь которого составляла бы более половины площади жилья приобретаемого;
новая собственность должна быть куплена в тот же календарный год (или не позднее 30 апреля следующего);
приобретаемое жилье должно быть больше по площади или дороже по кадастру.
Понятно, что эта мера адресована тем, кто не имеет дорогостоящего жилья или нескольких жилых объектов. Семьи с детьми очень часто отказывают себе в приобретении лучшей жилплощади именно из-за нехватки средств. И 13% для них — сумма немалая, ее вполне может хватить на то, чтобы покрыть по стоимости новые метры. Хочется, чтобы этой мерой соцподдержки воспользовалось как можно больше семей».
Вопросы и ответы
Вместе с экспертом отвечаем на самые популярные вопросы о продаже квартиры в ипотеке.
Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?
Можно. Ипотечные квартиры с привлечением маткапитала продать сложнее, чем те, для которых привлекались только деньги банка. Необходимо получить согласие кредитной организации, а также учесть интересы всех несовершеннолетних детей. Для проведения такой сделки потребуется разрешение от органов опеки. В новой квартире детские доли должны быть выделены в течение полугода с момента сделки (5). Если же у родителей имеется другое жилье, равнозначные доли можно выделить там, и тогда никаких проблем с продажей быть не должно.
Выгодно ли продать квартиру в ипотеке?
Спрос на квартиры с обременением не слишком высок, ведь выгодней оформить льготную ипотеку, обратившись напрямую к застройщику. Поэтому для мотивации покупателей на ипотечную вторичку делают большую скидку — до 30%. Что касается продавца, то стабильный рост цен на недвижимость теоретически дает ему шанс продать свое жилье по цене, превышающей ту, по которой оно было приобретено. Правда, здесь важен и сам объект, и его расположение, и инфраструктура. И конечно же, фактор времени — если речь идет, например, о новостройке, вряд ли за полгода или год цены на квадрат в ней увеличатся в два раза. То есть в краткосрочной перспективе продажа скорее невыгодна, особенно с учетом инфляции.
Можно ли продать строящуюся квартиру в ипотеке?
Формально, пока дом строится, квартиры не существует ни физически, ни юридически. И покупатель не может являться ее собственником — следовательно, и продать ее тоже не может. Но есть вариант — так называемая переуступка прав на будущее жилье с согласия застройщика. Это особый вид сделки, который обычно совершается на заключительном этапе строительства.
Когда не получится продать ипотечную квартиру?
Сделки с ипотечными квартирами разрешены законом. Препятствием в их проведении может стать отказ залогодержателя — например, в случае если у конкретного покупателя плохой кредитный рейтинг. Но это вовсе не значит, что нельзя найти другого.
Список источников
1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“».
3. Налоговый кодекс РФ от 05.08.2000 № 117-ФЗ, ст. 228 «Особенности исчисления налогов в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога».
4. Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».
5. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Автор: Залина Хохоева
Эксперт: Юрий Герасимов, ведущий юрист юридического центра «Лемикс»
