Подмосковный рынок первичного загородного жилья разворачивается от земельного формата в сторону застройки. Покупатели участков больше не хотят возиться со стройкой. Девелоперы уловили запрос: в конце сентября треть поселков УБП предлагается с дополнительной опцией — подрядом на строительство дома.
Как рассказал «МК» руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, интерес потенциальных покупателей к загородной недвижимости начал расти в период пандемии. Девелоперы пытаются удовлетворить этот спрос, однако не все они в состоянии сразу вкладывать средства в строительство готового жилья или в поселки с обязательным подрядом. Есть земельные компании, которые всегда занимались продажей участков без подряда (УБП), а строительство для них — новое дело, они только пробуют себя в нем и не уверены в успехе. Поэтому часть из них прибегает к такой полумере, как опция подряда: они продолжают продавать УБП, но дополнительно предлагают такую услугу, как подряд на строительство дома.
По оценке аналитика, год назад, в сентябре 2023 г., доля поселков, где в качестве дополнительной опции выступал подряд от самого девелопера, составляла 11% в общем объеме проектов УБП, а сейчас она выросла до 33%.
Как сообщила «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова., сейчас покупатели отдают предпочтение в основном или земельным участкам с подрядом, или сразу выбирают подрядную строительную организацию, с которой в дальнейшем сотрудничают при строительстве дома. Фактически на рынке реализуются в том числе и посёлки, которые уже изначально предлагают участки с возведёнными домами, с готовой застройкой. «Можно сказать, что этот тренд перешёл в “загородку” с рынка многоквартирных домов. То есть это предложение готовых объектов, так называемых объектов “под тапочки”. И они также пользуются большим спросом», — заметила Дымова.
Отметим, что за последние 10 лет спрос на участки без подряда волнообразно то падал, то поднимался, каждый раз являясь закономерной реакцией покупателей на рост цен. Ведь УБП — это объекты недвижимости с минимальной «ценой входа», позволяющие, в том числе, и сохранить свои сбережения от девальвации, но не обязывающие покупателя немедленно приступить к строительству дома.
«Еще пару лет назад многим покупателям казалось, что построить дом самостоятельно — это дешевле, чем купить готовый. По мере того, как росло количество людей, купивших участок без подряда и уже построивших на нем дом, росло и понимание, что подавляющее большинство таких людей изначально ошиблось примерно вдвое в оценке стоимости строительства и втрое — в оценке сроков возможного переезда в новый дом», — отметила руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина.
С ее слов, нынешний покупатель уже намного лучше понимает, что в реальности никакой экономии, скорее всего, не получится, а вот разнообразные риски при этом вырастут. К тому же сейчас покупатель вообще не готов ждать. Еще 10 лет назад подождать пару лет до переезда казалось нормальным, а теперь оптимальный для покупателя срок ожидания готового дома с финишной отделкой интерьера сократился до 6−8 месяцев, а максимальный в среднем не превышает 1 года.
«Люди устали от жизни на постоянной стройке», — заметил «МК» учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерий Лукинов. Именно поэтому, по его мнению, во время действия льготной и семейной ипотеки стал популярен формат продажи участков без подряда, но с рекомендацией проверенных подрядчиков. «Это позволяло быстро создавать улицы с построенными за счёт покупателей домами, создавая образ обжитого посёлка, в противовес посёлкам — призракам, где несколько одиноких домов, разбросанных по разным концами посёлка, при отсутствии стройки», — добавил эксперт.
Для покупателей есть определенная выгода в использовании именно подряда на строительство дома в поселке УБП. Как считает руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущёвский» Татьяна Ананьева: «Самое главное — не придется строить дом самому. Тут только главное не ошибиться с выбором подрядчика». К тому же, на текущий момент стройка через проектное финансирование застройщика для покупателя обходится дороже, чем если он будет строить хозспособом, самостоятельно. Таким образом, готовый дом в организованном коттеджном поселке обойдется дороже. Поскольку в финальную цену входят все издержки и маржа строителей.
Свой интерес имеется и у девелоперов УБП. По мнению Магилиной, они стали активнее предлагать подряд на строительство дома по трем причинам. Во-первых, сказалась конкуренция на первичном рынке. Если раньше нарезать участков без подряда казалось каким-то легким и быстрым решением для получения дохода, то теперь продавцам УБП приходится конкурировать с поселками, в которых массово предлагаются готовые или строящиеся дома. Дома эти все чаще представляют собой качественный и оптимизированный по цене серийный продукт. И что особенно важно, — купить такие дома можно в ипотеку.
Во-вторых, в условиях сокращающегося спроса продавцы вынуждены отчаянно конкурировать между собой за внимание покупателей. В такой ситуации выглядит совершенно рациональным решение предлагать покупателю максимальную свободу выбора в рамках своего поселка: можно купить УБП, можно купить участок с подрядом, причем выбрать при этом наиболее понравившийся участок, а потом попросить «посадить» на него конкретный понравившийся дом, — любого размера, любой этажности и планировки.
В-третьих, изменились правила игры. Вступившие в силу законодательные изменения, распространяющие механизм эскроу-счетов на строительный подряд в ИЖС, поставили в крайне невыгодные условия подрядчиков, возводящих дома на земельных участках частных заказчиков. И этот, возможно временный, перекос многие застройщики, предлагавшие ранее в своих поселках только УБП, восприняли как хорошую возможность для расширения своего бизнеса. Ведь в рамках нового закона первоначально не государство, не банк, выдавший ипотечный кредит, а именно заказчик, т.е. физлицо принимает работу подрядчика. Заказчик должен подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности, чтобы подрядчик смог получить деньги за проделанную работу. В отсутствие независимой экспертизы покупатель, не являющийся экспертом в строительстве, может безосновательно не подписывать акт приема-передачи готового объекта, в то время как заработанные подрядчиком средства останутся замороженными на эскроу-счете, а построенный на собственные или взятые в кредит у банка деньги подрядчика будут полностью вложены в объект недвижимости, находящийся на земле покупателя. «Очевидно, при продаже земельного участка с подрядом эти риски нивелировать гораздо проще. Вот продавцы поселков с УБП и используют это окно возможностей», — говорит Магилина.
Как отметил Дмитрий Таганов, сейчас весь рынок недвижимости, не только загородный, находится под влиянием изменений условий кредитования, поскольку льготная ипотека в широком смысле прекратила свое существование. Но осталась адресная — в частности, ипотека для молодых семей, которые составляют бОльшую часть целевой аудитории в сегменте загородной недвижимости. Пока льготная семейная ипотека существует, загородка находится в более выигрышном положении в сравнении с квартирным рынком. «В дальнейшем ситуация на рынке во многом зависит от действий государства — в случае сохранения ипотеки тенденция перехода из УБП в подряд будет развиваться, если ипотека перестанет существовать, то этот тренд замедлится», — подчеркнул аналитик.
Эксперты по-разному оценивают перспективы дальнейшего развития УБП с предоставляемыми отдельно услугами строительства в 2025 году. По прогнозу Лукинова, весной доля УБП в посёлках вырастет, но существенно снизится строительство домов из-за ожидания потребителей более доступной ипотеки.
Татьяна Ананьева, напротив, ожидает снижения объема проектов УБП. «Сейчас на загородный рынок Московской области вышли большие кластеры, где земельные участки продаются с подрядом и где крупные застройщики “сидят” на проектном финансировании. Я думаю, эти игроки и будут развивать эту тему. В то время как более мелкие стройкомпании, которые специализировались на продаже с подрядом, уйдут с рынка», — пояснила эксперт.
