Инвестор и экономист Елизавета Константинова рассказала «Известиям», почему стратегия приобретения жилья для сдачи и погашения ипотеки может быть не таким уж удачным вариантом.
Эксперт отметила, что в условиях плавающих ставок по ипотечным кредитам существует риск их увеличения. Плавающая или переменная процентная ставка — это ставка, которая может изменяться в зависимости от ключевой ставки Центрального банка (ЦБ) РФ или других рыночных условий. В отличие от фиксированной ставки, которая остается неизменной на протяжении всего срока кредита, плавающая ставка может как увеличиваться, так и уменьшаться.
По словам экономиста, одна из основных причин, почему люди выбирают плавающую ставку, заключается в том — она, как правило, сначала ниже, чем фиксированная. Банки могут предлагать более привлекательные условия на старте, это заманчиво для тех, кто хочет минимизировать свои расходы в первые годы выплаты ипотеки. Также покупатели могут надеяться на снижение ставки в будущем, что происходит не всегда.
«Если вы взяли ипотеку по переменной ставке, рост ключевой ставки ЦБ автоматически увеличивает ваши ежемесячные выплаты. В то же время арендные ставки не могут резко возрасти в ответ на это, что создает разрыв между доходами от аренды и расходами на ипотеку», — объяснила Константинова.
Кроме того, она уточнила, что иногда собственники недвижимости не учитывают все расходы. Например, они могут забыть заложить в стоимость аренды, чтобы она действительно покрывала ипотечный платеж: коммунальные услуги; ремонт и поддержание жилья; страхование, которое обязательно нужно оформить для квартиры, приобретенной в ипотеку; периоды простоя, когда сложно найти быстро арендатора.
Кроме того, стоит учитывать, что реальная доходность может быть низкой. Экономист уточнила, что рынок аренды не статичен и арендные ставки могут варьироваться. Если спрос снижается, владельцам приходится снижать цену, чтобы быстрее найти арендаторов. В то же время ежемесячные платежи по ипотеке остаются неизменными, и доход от аренды может не покрывать всех расходов, что создает дополнительную финансовую нагрузку.
«На цифрах становится очевидно, что стратегия с квартирами “купить и сдавать” — это один из самых низкодоходных способов вложить накопления. Квартира стоимостью 10 млн рублей приносит арендный доход около 40−50 тыс. рублей в месяц, что составляет всего около 5% годовых. Это даже меньше, чем доход по банковским вкладам, и не покрывает инфляцию — покупательная способность этих 50 тыс. рублей за аренду будет снижаться с каждым годом. В текущей экономической ситуации это может происходить даже за полгода», — сказала Константинова.
Также она обратила внимание на то, что стоимость недвижимости периодически падает, а не растет. При этом инвестор отметила низкую ликвидность при продаже.
«Если вам срочно понадобятся деньги, продажа квартиры может занять значительное время — иногда месяцы, а то и годы. Это означает, что ваши деньги фактически “заморожены” в квартире и быстро получить доступ к ним сложно», — добавила экономист.
По ее мнению, инвестируя все сбережения исключительно в недвижимость, человек выбирает одну из самых медленных инвестиционных стратегий. Если сдавать квартиру в аренду и погашать ипотеку на новую, жилье станет действительно принадлежать инвестору только через 25−30 лет, когда вся ипотека будет выплачена. До этого момента фактически собственником квартиры является банк, подчеркнула эксперт.
«Это не означает, что недвижимость — плохой инвестиционный инструмент. Но важно понимать, что работа по классической схеме “купить и сдавать” и инвестирование без знаний вряд ли порадуют результатом. Для тех, кто рассматривает покупку жилья как долгосрочную инвестицию, важно учитывать все скрытые риски и заранее просчитывать варианты, в которых аренда не покроет ипотеку», — заключила Константинова.
