Минстрой неоднократно заявлял, что вводить общероссийский запрет на мини-квартиры не предполагается. Теперь это подтвердил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Решения, запрещать ли строительство таких квартир, должны принимать власти регионов, сказал он. Нужно учитывать, что, с одной стороны, микроквартиры создают повышенную нагрузку на социальную инфраструктуру (если в доме много очень маленьких квартир, то возникает большое число жителей). «Это минус, безусловно», — отметил Хуснуллин. Но с другой стороны, добавил он, «если студентам, молодым семьям не хватает денег, но хочется иметь маленький, но свой угол, — почему мы это запрещаем?».
Поэтому принятие таких решений — дело регионов в зависимости от их финансовых возможностей, подытожил он. Москва это может позволить, уровень жилья и уровень платежеспособности населения позволяет это делать, говорит он.
Максимум через десять лет перед жителями студий вновь встанет квартирный вопрос.
В каталоге новостроек наш.дом.рф числится 165 тыс. квартир площадью до 25 кв. м., на них приходится 7% площадей строящегося жилья. Больше всего такого жилья в новостройках Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья, Краснодарского края, Ленинградской и Свердловской областей.
По данным «Авито Недвижимости», объем экспозиции квартир-студий (а мини-квартиры, как правило, студии) в новостройках за год вырос на 34%, но прирост меньше, чем у более просторных квартир (к примеру, количество трешек подросло на 40%). Вероятно, это связано с тем, что покупатели все чаще выбирают более доступные по стоимости варианты, в результате чего компактное жилье быстрее уходит из экспозиции, отмечают эксперты «Авито». Наибольшая доля студий в предложении зафиксирована в Севастополе (28%), Санкт-Петербурге (28%), Уфе (24%) и Сочи (21%). Наименьшая — в Иркутске (0,2%), Томске (0,3%) и Ставрополе (0,4%).
Запрет микроквартир распространится и на другие регионы, уверен профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Так, отмечает он, ДОМ.РФ объявил о пересмотре ранее заключенных с застройщиками договоров с тем, чтобы предусмотреть размещение в жилых комплексах однокомнатных квартир площадью не менее 33 кв. м. У таких решений есть две существенных причины, считает он. Прежде всего нынешняя строительная политика вступает в противоречие с национальными целями. Так, к 2030 году на каждого россиянина должно приходиться не менее 33 кв. м жилья. «Но за последние десять лет средняя площадь квартиры в новостройках сократилась на 20% и составила 50 кв. м. А за время действия льготной ипотеки стали сжиматься и однокомнатные квартиры. Доступность ипотеки подтолкнула население к приобретению инвестиционных квартир для дальнейшей сдачи в наем. Малогабаритное жилье подходит для этого как нельзя лучше. С другой стороны, маленькая квартира была более доступна для потенциальных заемщиков и поэтому пользовалась повышенным спросом. Кстати, в последний месяц действия льготной ипотеки именно такое жилье сильнее всего подорожало: в среднем по стране на 15%, но в отдельных регионах на 40%», — говорит Кулаков.
Вторая причина — демографическая. «Малогабаритные квартиры уже назвали “жильем карьеристов”, то есть людей, которые свою основную самореализацию видят в карьере, а дом для них — это только то место, куда они приходят переночевать, — рассуждает эксперт. — Получается, что политика девелоперов невольно способствует развитию социального эгоизма? Можно сказать и так, хотя причины такого поведения молодежи намного глубже. Тем не менее молодая семья, которая живет в квартире в 22 кв. м и еще продолжает платить за нее ипотеку, вряд ли готова к рождению двух или трех детей. То есть массовое строительство доступного жилья решило тактическую проблему, но стратегически уже через семь-десять лет вновь поставит перед сегодняшними новоселами квартирный вопрос».
Будут ли покупать просторные квартиры при нынешней стоимости квадрата и запредельных ипотечных ставках? Существует программа «Семейной ипотеки», которая как раз нацелена на поддержку семей с детьми. Кроме того, семья может улучшать жилищные условия не с нуля, а продавая свою нынешнюю квартиру. И, наконец, девелоперы тоже думают о том, как снизить себестоимость квадратного метра или задумаются в ближайшем будущем, отмечает Кулаков.
В регионах, где запретили мини-квартиры, застройщики вынуждены будут перестраиваться, признает руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы» Ксения Гришковец. Не исключено, что девелоперы понесут убытки из-за оттока покупателей с невысоким уровнем дохода. Мини-лоты приобретает определенная целевая аудитория из экономических соображений, говорит Гришковец: квартиры такого типа представляют интерес для начинающих специалистов, пенсионеров, студентов и супругов без детей. Одной из причин покупки студии становится инвестирование в будущее. Впоследствии такой формат недвижимости можно продать и использовать вырученные средства для приобретения квартиры большего метража.
В 2025 — 2026 годах средняя площадь новых квартир прибавит два-пять кв. м, говорит коммерческий директор СК DOGMA Людмила Зайченко. На рынке Московской области сейчас продается 5 533 квартиры площадью до 28 кв. м, что составляет 13,2% в общем объеме предложения. Это жилье может быть распродано за девять-десять месяцев. С учетом проектируемого объема студий, строительство которых стартует в 2024 году (запрет в Подмосковье вводится с января 2025 года), квартир площадью до 28 кв. м хватит на два года, так как спрос на небольшие квартиры в регионе остается высоким. Стоимость таких квартир в ближайшее время может пойти вверх из-за формирующегося дефицита — рост может составить до 10%.
Стоимость квадратного метра в студии на 20−30% больше, чем в трешках, говорит Зайченко. Как отмечали ранее эксперты на Российской строительной неделе, причины не только в большем спросе на такое жилье. Студии еще и строить несколько дороже: приходится делать больше стен, больше санузлов
Сокращение числа квартир площадью менее 28 кв. м может замедлить повышение стоимости квадратного метра, считает управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко. Но каких-то глобальных изменений в ценовой политике, по его мнению, не ожидается — такие лоты не занимали существенную часть предложения на рынке.
