Счета эскроу были введены в 2019 году. При таком подходе средства покупателей новостроек хранятся в банке, а застройщик получить их не может, пока не введет дом в эксплуатацию. Это сделало стройку безопаснее, но сложнее: строители должны оплачивать материалы и работы из собственных средств либо брать кредит и платить банку проценты.
В условиях сильно выросших кредитных ставок и ужесточения условий льготной ипотеки источники финансирования стройки нужно диверсифицировать, считают в АКРА.
Застройщики смогут снизить объем банковского долга или привлечь дополнительное финансирование, выпуская проектные облигации с залоговым обеспечением с баланса специализированного финансового общества, считают эксперты АКРА. Банки, в свою очередь, могут использовать эти инструменты для высвобождения капитала и рефинансирования собственного кредитного портфеля через уступку прав требования по портфелю кредитов специализированному обществу, которое выпустит под них облигации.
Преимущество этих инструментов — в возможности гибкой настройки графика выплат инвесторам в зависимости от коммерческих и рисковых характеристик и показателей конкретного проекта. Преимущество для инвесторов — обеспеченность и прозрачность условий выпуска.
АКРА полагает, что развитие новых механизмов финансирования не только позволит диверсифицировать источники долгосрочного финансирования строительной отрасли, но и обеспечит перераспределение рисков между банковским, финансовым и государственным секторами, а также будет способствовать преодолению последствий возможной реализации стрессовых сценариев на рынке недвижимости.
С точки зрения застройщиков, ныне действующие правила проектного финансирования и использования счетов эскроу достаточно строгие, говорит член комитета «Деловой России» по строительству, владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров. При этой схеме появляется дополнительная финансовая нагрузка на застройщиков, что влияет на себестоимость кв. м жилья. «Идея экспертов АКРА состоит в предложениях, направленных на увеличение оборота на рынке недвижимости. Для застройщиков это реальный выход в условиях стагнации рынка, — комментирует Прохоров. — Покупателям эти схемы позволят снизить финансовую и кредитную нагрузку в период высоких ставок по ипотеке. Однако появление такого количества схем взаимодействия как между компаниями, так и гражданами, усилит давление на судебную систему. Количество судебных прецедентов по каждому отдельному случаю будет множиться, что в целом создает повышенные риски во всей системе». Проектные облигации, структурированное финансирование и уступка прав требования позволяют привлечь деньги не только из банков, но и с рынка капитала, где инвесторы покупают облигации. При этом банки могут продавать свои права на получение долга с проекта специализированным финансовым организациям, которые, в свою очередь, могут выпустить облигации, обеспеченные этими долгами.
«Да, застройщики не будут привязаны к изменениям условий кредитования со стороны банков. Графики выплат станут более щадящими и удобными для девелоперов. На первый взгляд, снизятся риски для инвесторов, которые привыкли покупать акции и облигации, а не полностью приобретать недвижимость. Однако мы рискуем получить большое количество невостребованного строящегося жилья, которое в перспективе обвалит рынок еще больше, — подчеркивает Прохоров. — Более того, эти схемы не новые для рынка, именно их Центробанк считает “серыми”, так как они в полной мере не защищают средства покупателей от возможных потерь».
В данном случае речь идет прежде всего о развитии финансового инструментария, доступного девелоперам, говорит главный экономист «Главстрой Регионы» Роман Келоглу. Под обеспеченными облигациями подразумеваются ценные бумаги с фиксированной доходностью, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом имущества компании-застройщика, а именно незавершенным строительством или готовой недвижимостью. В случае если эмитент будет не в состоянии выплатить проценты по таким облигациям (осуществить выплату купона) или погасить долг (выплатить номинал), он продаст имущество и выплатит причитающееся держателям облигаций, поясняет Келоглу. Под структурным финансированием подразумевается выделение обособленного юрлица, на баланс которого передавались бы строящиеся объекты и в задачи которого входило бы привлечение денег для реализации девелоперских проектов, то есть строительства и продаж готовой недвижимости. Обеспечением в данном случае помимо имущества застройщика служит и будущая выручка от продаж. В такой схеме девелопер не является балансодержателем активов, а выступает как сторонний оператор специализированного юридического лица и получает комиссионный доход от реализации проектов.
При новом подходе застройщики смогут снизить долг банкам или привлечь дополнительные средства.
«С точки зрения развития финансового инструментария идеи безусловно интересные, однако тезисы касательно их практического применения весьма спорные. Например, напрашивается вопрос о целесообразности поддержания предложения на рынке, где спрос не подкреплен покупательской способностью. Если населению не на что покупать квартиры, то и строить, выделяя под них проектное финансирование, получается незачем, равно как и в условиях падающего рынка просто невыгодно строить, так как кредиторы фактически “выгребают” всю прибыль из проектов», — говорит эксперт.
Если говорить о высвобождении банковского капитала, то необходимо четко понимать спрос на структурированные продукты со стороны инвесторов. Кто эти люди или организации и достаточно ли у них свободных денег (ликвидности), чтобы выкупить весь объем предлагаемых структурированных продуктов? Более того, для российского банковского сектора традиционно существует проблема размещения денежных средств. Именно поэтому финансирование жилья по эскроу стало мощной точкой роста для банковских кредитных портфелей, а конкуренция за финансирование качественных проектов между банками высока.
«Предлагаемые инструменты были бы очень полезны в условиях процветающего и растущего рынка, однако предлагать их как антикризисный механизм нецелесообразно, — считает Келоглу. — Тем не менее применение предлагаемых инструментов можно рассмотреть для реализации некоторых целей, которые может преследовать девелопер. Это, например, привлечение облигационных займов под покупку новых площадок, модернизацию или расширение производственной базы, прочие проекты развития или выкуп девелоперских компаний с организацией структурированного кредитного плеча».
Очевидно, что при сохранении текущего уровня ключевой ставки застройщикам придется искать источники финансирования вне банковской сферы, говорит профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Возвращение массовой господдержки, как это было с льготной ипотекой, по его мнению, сегодня не рассматривается, поскольку в нынешних условиях это слишком большая нагрузка на бюджет.
«Но выход на открытый рынок заимствований (облигации) потребует от эмитентов продемонстрировать, что их конечный продукт — квартиры в новостройках — найдут покупателя. Кроме того, важен вопрос, на каких условиях будут привлекаться деньги. Очевидно, что это должны быть ставки хотя бы на 1−2 пункта выше предлагаемых по депозитам. Можно рассматривать секьюритизацию под портфель уже заключенных договоров, но тут важны правовые нюансы, которые уже сегодня следует проработать», — считает Кулаков.
В 2023 году темпы строительства и ввода жилья обеспечивались различными мерами государственной поддержки, в 2024 году рынок имеет достаточно потенциала для сохранения и повышения темпов развития, считает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Возможно, рынок скоро переориентируется на рыночные ставки и субсидирование от застройщиков. Застройщики совместно с банками-партнерами стараются предложить покупателям максимально гибкие условия приобретения недвижимости, низкие процентные ставки, простые схемы оформления ипотеки. Популярность набирает траншевая ипотека — так называемая ипотека за рубль. На смену льготным ипотечным программам может прийти лизинг жилья, говорит Глушков. Речь идет о долгосрочной аренде недвижимости с возможностью поэтапного приобретения квартиры в собственность. Лизинг предусматривает ежемесячные платежи, погашая которые арендатор становится владельцем жилья.
