Почти каждый школьник, изучая в пятом классе дроби от целого числа, задается вопросом: зачем они нужны и как потом могут пригодиться в жизни. Знания о них точно понадобятся, особенно когда человек столкнется с приобретением или продажей долевой собственности. Все самое важное о том, как продать долю в квартире, вы найдете в нашей статье.
Что такое долевая собственность
Это форма собственности, при которой квартира одновременно принадлежит по частям разным людям, и они совместно и на равных могут ею пользоваться (1).
В таком случае у собственников право на квартиру выражается в долях, к примеру 1/2, 2/3, 7/8, 2/178. В момент сделки эта информация включается в договор, а после его государственной регистрации в Росреестре отражается в ЕГРН. После заключения договора и регистрации человек становится полноправным владельцем доли в квартире. Не стоит забывать, что к такой доле в квартире собственнику также дополнительно в пропорциональном размере принадлежит часть общего имущества жилого дома и земельного участка под ним и вокруг него.
Как узнать размер своей доли
Узнать, какая у вас доля в квартире, можно различными способами. К примеру, поговорить со всеми другими собственниками и сопоставить полученную от них информацию или получить сведения в управляющей компании, паспортном столе. Но самый достоверный и безошибочный способ — получение сведений из ЕГРН (2).
Узнать о размере своей доли в недвижимости можно в личном кабинете на «Госуслугах», явиться в региональное управление Росреестра, МФЦ или заказать выписку онлайн с помощью официального сайта Росреестра. На недвижимость существует много видов выписок, из которых самыми подходящими будут выписки об основных характеристиках и правах или о переходе прав. В разделе «Правообладатель (правообладатели)» на сайте Росреестра вы найдете актуальные сведения о размере вашей доли и долей других собственников квартиры. Важно знать, что в связи с изменениями в законодательстве с 1 марта 2023 в выписках из ЕГРН Росреестр по умолчанию не предоставляет сведения о Ф. И. О. всех собственников. Исключением может быть выдача выписки самому собственнику квартиры о размере его доли или долей других владельцев, если они открыли свои данные для третьих лиц. Пока другие собственники этого не сделали, получить выписку о размере их долей могут только они.
Однако при наличии законных оснований и совпадении всех обстоятельств получить выписки из ЕГРН с размерами долей и данными их собственников могут нотариусы, арбитражные управляющие, кадастровые инженеры и другие уполномоченные законом лица.
Какой может быть доля
Отличаться доли в квартире могут не только по размеру, но и по виду. Как мы сказали выше, по размеру доли выражаются в цифрах с помощью дробей, а по виду бывают идеальными и реальными.
Идеальная доля (часть от целого)
Такая доля выражается как часть от целой квартиры и существует только на бумаге, то есть в виде записи в реестре недвижимости. Другими словами, владельцы квартиры знают, какой ее процент принадлежит каждому из них, а где заканчивается граница доли одного и начинается доля другого, знать они не могут. Важно отметить, что любой собственник, независимо от размера своей идеальной доли, вполне свободно и без согласия других собственников может проживать в такой квартире и участвовать в ее эксплуатации.
Реальная доля (в натуре)
В этом случае предполагается полная автономия доли — ее отделяют физически. Это возможно только при условии передачи владельцу изолированной части не только жилого, но и других помещений, например кухни, коридора, а также возможности оборудования отдельного входа и санузла. Все помещения должны соответствовать СанПиН и СНиП. Осуществить такой вариант можно по соглашению всех собственников или по решению суда. Если такой возможности нет, но у владельцев есть необходимость в определении порядка пользования долевой квартирой, то суд на основе отдельного иска поможет урегулировать этот вопрос.
Возможность превращения идеальной доли в реальную — почти всегда лучший вариант для собственников квартиры. Продать выгоднее и проще реальную долю, так как она выделена на плане, визуально видна и покупателю понятно, что конкретно он покупает.
Хотя бывают случаи, когда превращение идеальной доли в реальную для владельца невыгодно. Об этом нам рассказал эксперт Антон Козуб, глава агентства недвижимости Prime Estate:
— Например, у вас есть 5/7 долей в квартире, в которой 2/7 владеет город. В этом случае вы пользуетесь всей квартирой, и выделять реальную долю в 5/7 не имеет смысла, пока ситуация остается именно в таком виде.
Какие документы нужно собрать перед продажей доли в квартире
Первый и особенно важный этап в сделке купли-продажи доли — сбор нужных документов. Отсутствие какого-либо из них позже может перечеркнуть возможность совершения такой сделки или отодвинуть ее на долгий срок.
Вот перечень документов, на который собственникам можно ориентироваться:
1. Актуальная выписка из ЕГРН со сведениями о правообладателе доли в квартире.
2. Технический паспорт на квартиру, в котором отражена перепланировка или переустройство, если таковые имели место быть.
3. Выписка о зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания людях.
4. Действительные паспорта всех участников сделки купли-продажи.
5. Нотариальное согласие супругов, если сторона сделки в браке.
6. Письменный отказ других собственников от приобретения продаваемой доли или документы, подтверждающие письменное предложение о покупке, если в сделке не участвуют все собственники долей в квартире.
7. Письменное разрешение органа опеки на сделку купли-продажи доли, если она затрагивает интересы несовершеннолетних детей.
Как продать целиком квартиру с долевой собственностью
Сделать это можно только в одном случае: когда все собственники дали согласие на продажу своих долей и в дальнейшем все они выступят стороной сделки купли-продажи. Важно отметить, что если одна или несколько долей квартиры принадлежат несовершеннолетним, то продать ее можно только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
Наш эксперт Антон Козуб делится профессиональным лайфхаком:
— На практике продажа всей квартиры для долевых собственников будет выгоднее, чем когда каждый из них отдельно друг от друга продает свою долю. В этом случае кому-то из них нужно проявить лидерские качества и организовать остальных владельцев долей в квартире. Если это получилось, и квартира была продана как единый объект, в итоге все они оказываются в выигрыше и получают больше, чем могли бы по отдельности.
Как продать долю в квартире второму собственнику
Любой из владельцев долей в квартире может в любой момент продать свою долю. Какого-либо разрешения или согласования от других собственников для этого не нужно. Но по закону такие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Для этого продавцу нужно предварительно письменно предложить этим собственникам купить у него продаваемую долю в квартире с указанием цены и других условий продажи, о которых мы расскажем ниже. Это можно сделать двумя способами: по договоренности и через извещение.
По договоренности
В этом случае все просто: владелец доли составляет и подписывает предложение о покупке в двух экземплярах, один из которых отдает собственнику другой доли, а на втором экземпляре получает от него письменную резолюцию с согласием на приобретение доли. После чего они могут спокойно совершить сделку купли-продажи доли и зарегистрировать это в Росреестре.
Через извещение
Этот случай может быть реализован продавцом доли в квартире самостоятельно через почтовое отправление, лучше заказным письмом с описью вложения или с помощью нотариуса. Нотариус подготавливает предложение о покупке в виде заявления и, когда его подпишет владелец доли, отправляет заказным письмом по адресу регистрации, по месту жительства или по адресу доли в квартире второму собственнику. У второго собственника по закону есть календарный месяц, чтобы купить предложенную долю.
Если по истечении месяца после получения извещения он этого не сделал или продавец доли получил письменный отказ от покупки, то сделку купли-продажи доли продавец может заключать с любым лицом. Важно помнить: условия сделки с таким лицом не должны отличаться от условий, предложенных второму собственнику.
Как продать долю в квартире постороннему лицу
Продажа доли постороннему лицу возможна с соблюдением преимущественного права покупки других собственников (1). Продавцу нужно направить им соответствующее письменное предложение с информацией о цене продажи, адресе и кадастровом номере, порядке расчетов, наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, сроком передачи доли и др. К примеру, если эти собственники отказались или в течение месяца не ответили на предложение ее купить, то сделку с посторонним лицом можно смело заключать. Но без такого предложения в дальнейшем судом может быть прекращено право собственности покупателя, и права по приобретению доли будут переведены на собственников, чьи преимущественные права были нарушены такой сделкой.
1. Поиск покупателя
Такой поиск осуществляется привычными способами: самостоятельной подачей объявлений в специализированных газетах и на сайтах, сарафанным радио, подключением профессиональных риелторов. Поиск покупателя похож на рыбную ловлю, и какой из способов окажется удачным, сразу сказать сложно.
2. Составление договора
По закону договор купли-продажи доли в недвижимости обязательно должен быть составлен в письменном виде. До его составления продавец и покупатель доли должны определиться о цене сделки, порядке и сроках оплаты и передачи такой доли и других условиях договора.
В нашей стране с 2016 продажу долей в недвижимости можно оформлять только при условии заверения договора купли-продажи у нотариуса. Поэтому составлением такого договора, как правило, занимаются те нотариусы, к которым обратились продавец и покупатель доли. К договору купли-продажи нотариусом также составляется акт приема-передачи доли в квартире или соответствующие условия по ее передаче включаются в текст этого договора.
3. Нотариальное заверение
Такое заверение сделок, связанных с долями в недвижимости, было введено государством с целью предотвращения мошеннических схем и рейдерских захватов квартир с использованием механизма покупки долей в них. Теперь продажа доли в квартире с помощью нотариуса — гарантия легальности и юридической безопасности сделки для обеих сторон. На этом этапе продавец и покупатель в присутствии нотариуса подписывают договор и акт приема-передачи доли в квартире, рассчитываются между собой. После этого нотариус заверяет сделку, которая полностью готова к государственной регистрации (2).
4. Регистрация сделки
Регистрация договора купли-продажи доли в квартире совершается региональным управлением Росреестра, в ведении которого находится территория с местом расположения дома, в котором произошла продажа доли в квартире (3). Регистрация нужна для того, чтобы такой договор приобрел юридическую силу и по закону считался заключенным.
С момента регистрации перехода права собственности на долю в квартире у покупателя по закону возникают права на связанные с ней пропорциональные доли в общем имуществе жилого дома, а также находящимся под ним и вокруг него земельном участке.
Эти права фиксируются в выданной Росреестром выписке из ЕГРН. Необходимо знать, что для регистрации права собственности придется уплатить госпошлину в размере, предусмотренном НК РФ (4).
Риски при продаже доли
Мы уже установили, что продажа доли в квартире собственником постороннему лицу должна происходить с соблюдением преимущественного права покупки этой доли другими собственниками. Если таким собственникам удастся доказать нарушение предоставленного законом права покупки или продавец вовсе этим правилом пренебрег, а покупатель не придал ему должного значения, то другие собственники по суду могут отменить эту сделку, переведя на себя права покупателя проданной доли.
В судебном решении судья может прекратить право собственности доли покупателя по сделке и перевести на других собственников право приобретения этой доли. В таком случае у покупателя риски от сделки становятся вполне конкретными: теперь он должен будет съехать из квартиры, а в придачу еще вернуть деньги, уплаченные при покупке. В юриспруденции такие случаи бывают. К примеру, Московский областной суд в порядке апелляционного производства по делу № 33-33529/2023, а по другому делу № 2-1217/2023 уже Щелковский городской суд в первой инстанции прекратили право собственности и перевели право покупателя проданной доли. В этих случаях другому собственнику удалось доказать в суде нарушение своего преимущественного права покупки проданной доли в квартире. Хотя продавец направлял ему предложение через нотариуса, который сделал все необходимые действия, сделку это все равно не спасло, и покупатель был вынужден попрощаться с приобретенной и зарегистрированной Росреестром долей, а продавцу доли пришлось возвращать полученные деньги несчастливому покупателю.
Отзывы эксперта
— Собственники владеют не только долей в квартире, но и пропорционально долями в общем имуществе дома и земельном участке, — поясняет наш эксперт Антон Козуб. — И все они пользуются местами общего пользования, особенно тамбурами и коридорами. А часто эти тамбуры заставлены и захламлены теми, кто живет в однокомнатных квартирах, так как им негде хранить все свои вещи. И тут важно помнить следующее: у кого больше квартира и доля в ней, у того и больше размер мест общего пользования. Поэтому люди, которые владеют, к примеру, долей в трехкомнатной квартире, вполне обоснованно могут требовать от собственников долей в однокомнатной квартире освободить тамбуры и коридоры от своих вещей.
Вопросы и ответы
Вместе с экспертом отвечаем на самые популярные вопросы о продаже доли в квартире.
Можно ли продать долю ребенка в квартире?
Да, можно. Но при условии наделения такого ребенка другой долей в новом жилье, соразмерной сумме продажи его первоначальной доли.
Нужно ли платить налог на продажу доли в квартире?
Нужно, при условии если квартира не являлась единственным жильем и была в собственности продавца доли менее пяти лет. Или меньше трех лет, если квартира была единственным жильем. Также нужно уплатить налог, если доход продавца от продажи квартиры превысил 1 млн рублей.
Зачем кому-то покупать долю в квартире?
Причин покупки может быть много. К примеру, для инвестиций или для регистрации по месту жительства в другом регионе.
Можно ли продать долю в квартире, купленную на материнский капитал?
Можно. Для этого необходимо получить письменное разрешение органа опеки и попечительства и соблюсти права детей.
Можно ли из идеальной доли выделить долю в натуре?
Можно, если для этого имеются технические возможности по изолированию такой части жилья с отдельным входом и санузлом.
Список источников
1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
3. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации.
Автор: Василий Литвинов, собственник и управляющий юридической компании «Юрист Литвинов», правовой эксперт и юрист
Эксперт: Антон Козуб, глава агентства недвижимости Prime Estate
