Предложение Минфина поднять налоговую ставку на прибыль от продажи жилья может отразиться на юридической чистоте сделок. Эксперты aif.ru считают, что продавцы будут пытаться всячески занизить стоимость сделки, чтобы не платить повышенные налоги. А это, в конечном итоге, навредит и продавцам, и покупателям объектов.
Как изменится налог?
Как только владелец жилья продал свой объект и получил прибыль, по российскому законодательству он обязан выплатить с доход 13%. Минфин предлагает поднять ставку до 15% — но не для всех, а для тех, кто продает объекты стоимостью выше 2,4 млн рублей. При этом предлагают оставить льготы для тех, кто владеет объектом минимально установленный срок. Для большинства категорий продавцов это 5 лет.
«Нужно помнить, что если квартира куплена по договору долевого участия, то срок владения отсчитывается не с момента подписания договора купли-продажи, а с полной оплаты стоимости по договору, — уточняет юрист Оксана Бондаревич. — Для некоторых категорий граждан минимальный срок владения составляет не 5 лет, а 3 года. Например, если недвижимость получена по наследству, по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по приватизации, плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением».
Кроме того, от уплаты НДФЛ вне зависимости от срока владения жильем освобождаются семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, если объект продан после 2021 года, а его кадастровая стоимость не превышает 50 млн рублей.
Предложенные поправки Минфина пока еще не подписаны, однако если их примут в текущей версии, то повышенные налоги коснутся и других видов доходов. Налоговая система из двухступенчатой станет пятиступенчатой:
13% — с доходов до 2,4 млн руб. в год (до 200 тыс. руб. ежемесячно);
15% — для части доходов свыше 2,5 млн руб. в год, но менее 5 млн;
18% — для доходов более 5 млн руб. в год, но менее 20 млн руб.;
20% — для доходов более 20 млн руб. в год, но менее 50 млн руб.;
22% — для доходов боле 50 млн руб. в год.
Важно добавить, что повышенный налог будет взиматься не со всей суммы, а только с суммы превышения.
Цены на жилье вырастут?
Некоторые эксперты сразу сделали вывод о том, что изменения в налогах на доход потянут за собой рост цен на вторичном рынке жилья. Некоторые могут попробовать «зашить» размер будущего налога в цену квартиры или дома. Однако риэлтор-практик Наталья Перескокова сомневается в том, что такая тактика может быть успешной.
«С одной стороны, стоимость объекта можно увеличивать можно до бесконечности, — говорит она. — Но с другой стороны, существует рыночная цена, и выше нее никто не заплатит. Некоторые продавцы рассуждают: а вдруг придет дурак, который не знает цен и которому нужна срочная покупка? Не придет. Дураков на рынке жилья нет. И продавец, и покупатель сегодня — это люди “в теме”. Ожидания продавцов могут быть завышены космически, и можно ссылаться на что угодно — от преимуществ объекта до новых налогов. Но найдется ли тот покупатель, который все эти желания удовлетворит? Сомневаюсь».
Как новый налог отразится на покупателях?
Управляющий партнер консалтинговой компании IBC Global Станислав Ахмедзянов видит в нововведениях риск загнать рынок жилья в тень. Но вряд ли новые налоги станут поводом отложить сделки до лучших времен, пока не истечет минимальный срок владения объектами.
«Кто-то будет платить налоги, но судя по тому, что мы видели 15 лет назад, люди с большей долей вероятности займутся оптимизацией своих ресурсов, — уверен он. — Часть денег по сделке будут платить наличными “за мебель”. Там, где доля ипотеки больше, собираемость налогов будет выше. А где будет возможность платить за объект наличными, люди будут искать обходные пути. Конечно, часть рынка уйдет в тень, тут никто не питает иллюзий.
Впрочем, даже «серые» схемы сегодня быстро попадают под бдительное око налоговой инспекции. И если раньше сделки в договоре с занижением цены считались чем-то обыденным, то теперь быстро разоблачаются.
«Сделки с сокрытием дохода и занижением цены, на мой взгляд, очень опасны для покупателей и неэффективны для продавцов. Налоговая не дремлет и присылает баснословные штрафы! Поэтому мы сразу предупреждаем: никаких занижений категорически не может быть. Хотя не скрою, лет 5−7 назад на это сквозь пальцы смотрели и банки, и налоговая. Надеюсь, что покупатели будут осознавать, что заниженная сумма в договоре — это риск для них. В случае чего, они смогут ориентироваться только на цифру в документах, которая ниже реальной. А это и основа для расчета налогового вычета, и важный аргумент при различных имущественных спорах. Хочется верить, что даже новые условия по налогам, если они будут приняты, не станут поводом для повсеместного занижения цены», — резюмировала собеседница.
