Так называемая «дачная амнистия» позволяет легализовать самострой на земельных участках. После подтверждения права собственности владелец может использовать недвижимость как угодно:
продать, подарить, написать завещание или сдать арендаторам;
заложить в банке под ипотеку или кредит;
застраховать на случай ЧП: пожара, наводнения, кражи;
присвоить адрес дому, чтобы получать почту, вызвать врача, участвовать в строительстве асфальтированной дороги или газификации поселка.
По практике упрощенного оформления недвижимости в собственность в 2025 году нас консультирует Кирилл Полещук, адвокат, эксперт НИФИ Минфина России и портала «Моифинансы.рф».
Что такое дачная амнистия
Это не юридический термин, а устоявшееся обиходное выражение. Оно метко описывает программу упрощенной приватизации земельных участков, полученных в пользование до 31 октября 2001 года, и оформление прав собственности на дома и постройки, возведенные до 1998 года.
Эта программа взаимовыгодна: с одной стороны отлично подходит для развития легального частного сектора, с другой — для увеличения сбора налогов в бюджет.
Какой закон регулирует «дачную амнистию»
Федеральный закон от 30 июня .2006 года № 93–ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» заработал с 1 сентября 2006 года. (1).
Однако процедура упрощенной приватизации не описывается одним отдельным законом, а представляет собой целый комплекс изменений, которые зафиксированы в следующих документах:
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (2);
закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (3);
Земельный кодекс РФ (4);
Градостроительный кодекс РФ (5).
До какого года продлена «дачная амнистия»
«Дачную амнистию» продлевали неоднократно. Сейчас сроки ее действия сдвинуты до 1 марта 2031 года (6).
На какие объекты распространяется «дачная амнистия»
Благодаря «дачной амнистии» право собственности можно оформить на следующие объекты:
земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
садовый или жилой дом до трех этажей и не выше 20 м;
дом блокированной застройки, если он состоит из двух блоков или квартир и возведен до 14 мая 1998 года;
бани, сараи, гаражи, теплицы и другие хозяйственные постройки, для которых не нужно получать разрешения на строительство;
объекты общего пользования в садовых некоммерческих товариществах, например, сторожки, водонапорные башни.
Какие документы потребуются для регистрации
Чтобы оформить право собственности, необходимы следующие документы:
- заявление о постановке земли на кадастровый учет или регистрации прав на недвижимость;
- технический план дома с подписью кадастрового инженера;
- документы, подтверждающие права на землю, включая договоры дарения, купли–продажи, свидетельства о наследстве, судебные решения или акты местных властей. Если участок уже зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, дополнительные документы не требуются.
Пошаговая инструкция, как оформить участок или дом
Схема приватизации земли или дома иногда может затянуться надолго. Чтобы этого избежать, следуйте нашей инструкции.
Приватизация земельного участка
Вот что нужно для того, чтобы оформить право собственности на землю.
1. Обратитесь в архив бюро технической инвентаризации (БТИ) и Росреестра. Соберите необходимые бумаги: выписки из протоколов, копии договоров, любые справки, которые подтверждают основание владеть участком.
2. Подготовьте косвенно подтверждающие бумаги. Подойдут: договоры о бессрочном пользовании, аренды, на право застройки, на прокладку коммуникаций через участок, книжка садовода с записями об уплате членских взносов, свидетельства соседей.
3. Подайте все собранные документы и заявление лично через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра.
Отметку о постановке вашего участка на учет в ЕГРН можно получить в течение двух недель.
Регистрация дома или другой недвижимости
Чтобы оформить право на объект недвижимости, нужны следующие действия:
1. Заключите договор с геодезической организацией или кадастровым инженером для обмера дома и составления технического плана.
2. Подготовьте пакет документов: декларацию, техплан, документы на участок, квитанцию об уплате госпошлины (350 рублей).
3. Пакет документов отправьте в Росреестр или МФЦ лично, по почте или через «Госуслуги». Также это можно сделать через своего представителя, если на него оформлена нотариальная доверенность.
Ответ придет в течение 12 дней.
Возможные трудности
Как правило, сложности возникают со сбором документов для приватизации земельного участка по дачной амнистии. Они могут привести к существенной задержке по времени, дополнительным денежным тратам или вообще к отказу в регистрации.
Запаситесь терпением и отложите деньги на межевание участка и проведение оценки.
Параллельно займитесь восстановлением правоустанавливающих документов из архивов БТИ или Росреестра. Без них законное владение землей придется доказывать в суде.
Плюсы и минусы дачной амнистии
Вот какие преимущества и недостатки есть у дачной амнистии.
Плюсы:
легализация возведенных объектов проходит довольно быстро с минимальным набором документов;
недвижимостью можно распоряжаться по своему усмотрению;
собственник получает право прописаться в зарегистрированном объекте;
постройку можно официально подключить к энергосистеме.
недвижимость можно использовать как залог;
Минусы:
зарегистрированный участок и постройка становятся объектами налогообложения;
владельцы соседних участков земель часто спорят из–за границ наделов, не прошедших межевание;
возможные кадастровые ошибки;
волокита с документами, в случае ранее случившегося пожара или сноса объекта.
Отзыв эксперта
Наш эксперт, адвокат Кирилл Полещук, назвал самый сложный момент в легализации недвижимости в упрощенном порядке:
— Как показывает практика, самое сложное в этом вопросе – это установление прав на земельный участок. Приходится преодолевать отсутствие необходимых документов или сведений, проблемы с садовыми или дачными некоммерческими товариществами. Иногда всплывают давние неразрешенные наследственные споры. Решение этих проблем может занять определенное время. Также могут потребоваться обращения в различные органы власти, а в исключительных ситуациях и в суд. Если же с землей все в порядке, то узаконить находящиеся на ней постройки достаточно просто в рамках «дачной амнистии». Росреестр обычно без конфликтов решает возникающие вопросы и на практике каких-либо существенных проблем, как правило, не возникает.
Отдельно стоит отметить такой пункт. Помимо вида разрешенного использования, у земельного участка есть еще один критерий относимости — территориальная зона. Эти зоны устанавливаются местной администрацией при принятии правил землепользования и застройки. Часто бывает, что власти меняют границы территориальных зон. И те участки, которые когда-то относились к зоне жилой застройки, могут оказаться в иной зоне, где невозможна жилая застройка.
Что же делать собственнику? Росреестр указывает, что регистрацию необходимо произвести, даже когда вид разрешенного пользования участка вступает в противоречия с правилами застройки конкретной зоны.
Вопросы и ответы
На самые популярные вопросы о «дачной амнистии» отвечает юрист Кирилл Полещук.
Сколько стоит оформление дома по «дачной амнистии»?
Госпошлина составляет 700 рублей. К ней стоит прибавить стоимость услуг кадастровых инженеров по составлению технического плана дома в конкретном регионе — в среднем около 5000 рублей.
Что будет, если не оформить дачный дом?
Возможен ряд негативных последствий:
незарегистрированный дом сложнее продать, стоимость неузаконенных построек значительно ниже;
возникнут трудности с наследованием;
в таком доме нельзя зарегистрироваться, а значит, вызвать врача, устроить ребенка в сад или школу;
при обстоятельствах принудительного выкупа участков для, например, строительства новой дороги или иных объектов государственного значения, государство компенсирует только рыночную стоимость зарегистрированных построек;
возможны сложности с электро–, газоснабжением;
в исключительных случаях при наличии серьезных нарушений дом признают самовольной постройкой и снесут по решению суда.
Можно ли продать дачный участок с незарегистрированным домом?
На практике такие продажи происходят, но в сделках есть риски и для продавца, и для покупателя. Фактически продается только земельный участок. Формально незарегистрированных построек на нем не существует. Следовательно, они будут проданы как комплекс стройматериалов.
Список источников:
1. Федеральный закон от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»
2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
3. Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
4. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
5. Градостроительный кодекс РФ. 2004
6. Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 2021
