Продавцы квартир и жилых домов нередко предлагают покупателям сделку с занижением цены. Убеждают: мол, все по закону, и рисков никаких нет. Но на самом деле это не так. Эксперты рассказали aif.ru, в чем тут интерес продавца и почему будущий новосел может остаться и без объекта, и без денег.
Как проходит сделка с занижением цены?
Схема достаточно простая. При оформлении договора купли-продажи указывается стоимость, заметно меньшая, чем на самом деле. Оставшуюся часть суммы покупатель передает продавцу через допсоглашение, под расписку, в банковскую ячейку или другими способами. Нередко продавец обещает дать за это скидку на объект.
«Если мы с клиентом подбираем объект недвижимости, а продавец предлагает оформить договор с занижением цены, я сразу говорю, что это стоп-фактор. Возникают сомнения в добросовестности продавца, — говорит риелтор-практик Владимир Шмелев. — Тренд был широко распространен в 90-е, когда огромное количество сделок проходило за миллион рублей, на величину налогового вычета. К счастью, все больше покупателей не хотят даже слышать подобные предложения, поскольку это деяние считается налоговым преступлением. По собственному опыту могу сказать: чтобы оптимизировать вопрос с налогообложением, занижать цену необязательно. Есть масса других способов, которые помогают продавцам снизить налогооблагаемую базу и не противоречат законодательству».
Зачем продавец занижает цену квартиры?
«Цену при сделках купли-продажи недвижимости и автомобилей часто занижают, чтобы не платить налог с дохода, если продавец владеет квартирой или машиной меньше минимального срока в 3−5 лет, — говорит юрист Марина Захарова. — Применяют схемы с предварительными договорами купли-продажи, допсоглашениями, расписками, займами и неотделимыми улучшениями».
Однако это не всегда помогает. Продавец рискует тем, что ему потом могут доначислить налог на всю стоимость объекта, которую он пытался скрыть. Плюс добавятся пени и штраф в 20−40% от стоимости недвижимости или от суммы невыплаченного налога. В особо вопиющих случаях дело может дойти до «уголовки» — например, если человек массово продавал объекты по заниженной цене, но это редкая история.
«Недавно одному из моих клиентов-покупателей предложили объект с занижением цены. К счастью, от сделки он решил отказаться, — говорит эксперт по недвижимости, риелтор Мария Кудреватых. — Позже выяснилось, что у продавца шел суд по делу о мошенничестве, и последствия такой сделки могли быть очень плачевные».
Что будет, если купить квартиру с занижением цены?
Главное последствие такой сделки в том, что покупатель подставляет и «обкрадывает» сам себя. Ведь если сделка по какой-то причине будет расторгнута, то покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре, — и ни рублем больше.
«Все эти расписки и обязательства, которые предлагают недобросовестные продавцы при занижении цены, никак не воспринимаются судами, — уточняет Шмелев. — Кроме того, если покупатель потом соберется подавать на налоговый вычет, сумма расходов и выплат на бумаге будет сильно отличаться от реальных».
Захарова добавляет: если сделку признают недействительной, то шансы покупателя остаться с имуществом будут стремиться к нулю. Будет сложно вернуть разницу между реальной стоимостью и стоимостью в договоре. И, конечно, придется морально готовиться к допросам в налоговой инспекции.
Огромное количество судебных тяжб по сделкам с жильем идет из-за банкротства продавцов. Если сумма в договоре купли-продажи указана с занижением, квартира попадет в конкурсную массу и будет реализована с торгов. Для покупателя это означает, что он потеряет объект и вряд ли получит назад деньги даже в пределах прописанной в договоре суммы. Ведь с банкрота и взять-то нечего.
«Еще один риск возникает, когда покупатель продает квартиру до завершения налогооблагаемого периода. Тогда ему придется выплачивать налог с разницы между будущей стоимостью квартиры и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи. Поэтому лучше на сделки с занижением, конечно, не соглашаться», — резюмировала Кудреватых.
