В разных жизненных ситуациях, в том числе и связанных с недвижимостью, люди порой обращаются в суд для того, чтобы отстоять свои права, которые, как они считают, были нарушены. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», в каких случаях с большой долей вероятности удастся одержать победу в суде и оспорить брачный договор, договор купли-продажи и дарения, а когда сделать это будет абсолютно невозможно.
Сделка отменяется
Договор купли-продажи недвижимости, в отличие от брачного договора, не всегда необходимо удостоверять у нотариуса. Именно поэтому в этом случае есть гораздо больше оснований для того, чтобы впоследствии оспорить такой документ в суде.
Ведь нотариус просто откажет в удостоверении сделки, если увидит, что одна из сторон запугана, введена в заблуждение или плохо понимает происходящее, рассказывают в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты. Но вот если договор заключался без участия нотариуса, то случаи дальнейшего оспаривания не так уж редки, и суды часто встают на сторону истца.
Признать ничтожной
Суд может признать сделку недействительной (ничтожной). Это возможно сделать по одному из следующих оснований:
- Одной из ее сторон сделки был человек, признанный недееспособным;
В том случае, если договор был заключен у нотариуса, то он проверяет этот факт перед тем, как удостоверить сделку. Но если документ был составлен в простой письменной форме, то недееспособность не всегда возможно выявить.
- Одной из сторон сделки был человек, не способный понимать значение своих действий или руководить ими;
Опять же нотариус гарантирует, что такого не случится, но если договор был заключен в простой письменной форме, то это не исключено.
В дальнейшем, предъявив суду заключение судебно-психиатрической экспертизы, можно доказать, что одна из сторон сделки страдает психическим заболеванием и не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
- Сделка заключена под влиянием существенного заблуждения;
К примеру, договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в случае, если фактическая площадь недвижимости значительно меньше площади объекта, указанной в договоре, говорит член Ассоциации юристов России Наталья Глебова.
Или, например, квартира была приобретена в многоквартирном доме, который в дальнейшем был признан самовольной постройкой.
- Сделка заключена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств;
Такое возможно, если поверенным, действующим на основании доверенности, заключались договоры купли-продажи недвижимости по цене ниже той, о которой была достигнута договоренность с человеком, выдавшим доверенность, на крайне невыгодных для него условиях по цене ниже ее рыночной стоимости.
Еще одна возможная ситуация — одна из сторон сделки воспользовалась плохим знанием русского языка у покупателя или продавца и ввела его в заблуждение, говорит Глебова.
- Сделка совершена без необходимого по закону согласия третьего лица
Чаще всего такое происходит, когда не получено согласие супруга на совершение сделки, если имущество приобреталось в браке, обращает внимание управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
В дальнейшем супруг может обратиться в суд для признания сделки недействительной и с большой долей вероятности выиграет дело.
Нотариусы назвали случаи, когда вам придется вернуть новую квартиру назад.
Я оспариваю!
Оспорен договор купли-продажи недвижимости может быть по следующим основаниям:
- Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних;
Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже, говорит адвокат Екатерина Тютюнникова.
- Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире;
Это относится к людям, находящимся в местах лишения свободы, на службе в вооруженных силах, в интернате, доме престарелых
- Нарушены права законных наследников
Если один из наследников продал квартиру по своему усмотрению, остальные впоследствии могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.
Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года. Отсчитывать его нужно от даты заключения, которая указана в договоре купли-продажи недвижимости. По оспоримым сделкам срок меньше — один год. Считать его нужно с момента, как истец должен был узнать или фактически узнал о нарушении своих прав (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Правда в том случае, если на момент совершения сделки покупатель не знал и не мог знать, что есть основания для признания сделки недействительной или оспоримой, он признается добросовестным приобретателем (статья 302 Гражданского кодекса РФ). И если суд подтвердит добросовестность покупателя и тот факт, что он не знал или не мог знать о вскрывшихся данных, ему не придется возвращать жилье.
В целях обмана
Как и брачный договор, договор купли-продажи недвижимости часто оспаривается кредиторами, которые доказывают в суде, что он был заключен в целях вывода активов.
«В таких случаях суды тщательно проверяют условия сделки. Под прицел попадает цена договора: если она существенно отличается от рыночной, а сделка заключена в течение года до банкротства, суд “снесет” сделку», — констатирует ведущий юрист «Юридической фирмы “Гуричев, Малинин и партнеры” Полина Визгина.
Суд также исследует связь между покупателем и продавцом и может оспорить ее в том случае, если они связаны между собой — например, являются близкими родственниками.
ВАЖНО! Точно не удастся оспорить договор купли-продажи недвижимости на основании отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Поскольку до регистрации покупатель уже является законным владельцем недвижимого имущества, хотя и не может совершать сделки по распоряжению им.
Возвращай подарок!
Оспорить договор дарения в суде обычно очень сложно, говорят юристы. Как правило, это может сделать лишь даритель и только по строго ограниченному списку оснований, предупреждают юристы.
Это возможно в ситуации, если:
- после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
- если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
При этом оспорить договор дарения третьему лицу — например, родственнику дарителя будет практически невозможно. Но правда есть несколько редких исключений:
- при дарении не было получено согласие супруги, а квартира является совместной собственностью пары;
- даритель является недееспособным или имеет определенные заболевания, которые не позволяют ему в полной мере осознавать суть заключаемой сделки;
В последней ситуации такой риск снимается в том случае, если договор дарения был удостоверен нотариусом, который фиксирует тот факт, что человек осознавал то, что он делает, отмечают в Федеральной нотариальной палате.
ВАЖНО! Не удастся оспорить договор дарения, к примеру, в том случае, если пожилой человек подарил свое имущество людям, которые, по мнению родственников, не ухаживали за ним и вообще своим поведением не заслужили такого подарка. Для суда это не будет достаточным основанием.
Кроме того, как в случае с брачным договором и договором купли-продажи недвижимости, договор дарения может оспаривать и кредитор. Он может доказать в суде, что дарение, к примеру, было мнимым, то есть совершенным только на бумаге, с целью вывести имущество из-под удара кредиторов.
Дарение также может быть притворным, то есть прикрывающим реальную куплю-продажу квартиры, за которую даритель получил деньги, но скрыл их от кредиторов.
В этих случаях суд как правило встает на сторону кредитора и имущество возвращается в конкурсную массу, констатируют юристы.
Супружеская борьба
Брачный договор не просто заключается в письменной форме, но еще и обязательно удостоверяется нотариусом, который фиксирует, что супруги подписывали документ в здравом рассудке и по доброй воле, говорит адвокат Виктория Данильченко. Так что впоследствии оспорить его, к примеру, на том основании, что он был заключен недееспособным лицом или в результате обмана, вряд ли удастся.
Неравное положение
На практике единственным основанием для этого остается ущемление имущественного права одного из супругов, которое ставит его в крайне неблагоприятное положение (ч.3 ст. 42 СК РФ), констатируют юристы.
«Хотя опять же, как правило, такое обстоятельство выявляется уже на стадии заключения брачного договора у нотариуса. Допустим, стороны включают в договор условие о том, что все движимое и недвижимое имущество передается только одному из них. При такой формулировке подписать брачный договор, скорее всего не удастся, так как нотариус попросту откажется его удостоверять», — обращает внимание старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Кравченко.
Но бывают ситуации, когда по брачному договору недвижимость сохраняется за одним из супругов, а за вторым закрепляется, например, доля в бизнесе. На момент составления договора такие условия могут звучать справедливо и пропорционально, однако по прошествии лет и в случае исчезновения бизнеса может случиться так, что один супруг получит активы, а второй не получит ничего, говорит юрист.
Аналогичные ситуации, по ее словам, могут возникать, если в брачном договоре указан один перечень имущества, но впоследствии недвижимость, которая должна быть передана одному из супругов, продается, в результате чего муж и жена оказываются в неравном положении.
В таких случаях можно попытаться оспорить брачный договор в суде. Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год, который определяется началом исполнения сделки, объясняет председатель Ростовской областной коллегии адвокатов «Паритет» Надежда Швырева. И здесь надо точно установить, с какого момента этот брачный договор начал действовать. Иногда документ может содержать отлагательное условие, в котором будет указано, что договор начинает действовать не с момента его заключения, а с момента расторжения брака в суде, и в этом случае, например, срок исковой давности начнет течь именно с момента расторжения брака.
Существует разъяснение Верховного суда РФ на тему того, что может пониматься под существенным нарушением имущественного права одного из супругов.
«Если, допустим, стороны в брачном договоре распределят 80% жене, 20% мужу или наоборот, то это не будет являться основанием для признания брачного договора недействительным, поскольку брачный договор и призван менять пропорции. А вот если будет установлено, что одной стороне — все, а другой — ничего, и никакой денежной компенсации, то в 90% случаев этот договор признают недействительным», — рассказывает Швырева.
Но в каждом конкретном случае суд также смотрит и на то, как, к примеру, распределены пассивы, добавляет Визгина. Ведь существенный перекос в распределении имущества в пользу одного из супругов может быть обусловлен тем фактом, что он взял на себя все общие долги.
Единственное жилье
Довольно сложной является ситуация, когда в браке был приобретен только один объект недвижимости, который по условиям брачного договора целиком остается в собственности мужа или жены.
«С одной стороны, при таком разделе одному из супругов переходит в собственность все имущество, нажитое в браке, и второй супруг становится в крайне неблагоприятное положение, но, с другой стороны, именно так люди распределили только один объект, который был у них в собственности», — говорит старший юрист юридической фирмы Ru.Courts Карина Кольцова.
Сильным аргументом в пользу признания брачного договора недействительным при таком положении дел является проживание в несовершеннолетнего ребенка. Если он начал жить с истцом после развода, и у истца нет другой недвижимости в собственности, это станет для суда существенным моментом, добавляет юрист.
ВАЖНО! Точно не получится оспорить брачный договор на основании супружеских измен или иного подобного недостойного поведения в браке, констатируют юристы.
«Даже если стороны включат в договор условие об особом распределении имущества в такой ситуации, суд в любом случае будет проверять брачный договор на соблюдение баланса интересов обеих сторон», — предупреждает Визгина.
Право кредитора
На практике брачный договор чаще оспаривают даже не супруги, а третьи лица — прежде всего, кредиторы, говорят юристы. Наиболее распространены такие споры в случае банкротства одного мужа или жены.
Например, перед тем, как признать себя банкротом, человек заключает с супругом брачный договор, по которому вся недвижимость переходит только одному из супругов, рассказывает Кравченко. Далее оформляется развод с передачей всего имущества.
«Имеют место и более экзотические способы раздела имущества в таких случаях, когда одному из супругов переходит все недвижимое имущество, а второму супругу картина неизвестного художника или какой-то иной несуществующий предмет искусства», — добавляет Кольцова.
В таком случае риски, что брачный договор впоследствии будет признан недействительным, крайне высоки, и никакое имущество утаить от кредиторов таким образом не удастся, предупреждают в Федеральной нотариальной палате.
Договор будет признан недействительным, если он заключен в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве, так как он нарушает права кредиторов и в целом направлен на вывод активов из конкурсной массы, предупреждает юрист.
