Сейчас на рынке недвижимости много ситуаций, когда покупатель как минимум может оказаться в состоянии долгих многолетних разбирательств после приобретения недвижимости. Даже при условии, что были соблюдены все правила и нормы и покупатель проявил должную осмотрительность. Об этом предупредила руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» «ИНКОМ-Недвижимости» Наталия Борзенкова.
Наиболее распространённой сейчас является история ведомых продавцов. Крайне спорная и опасная ситуация для обеих сторон сделки. Продавца (как правило, одинокого человека) начинают вести мошенники, настаивая на фиктивной (с их слов) сделке купли-продажи квартиры для поимки преступников.
Причём мошенники также могут представляться сотрудниками Центробанка, подкидывать в почтовый ящик официальные письма с печатями якобы государственных органов. Такие ведомые продавцы сразу после сделки передают деньги мошенникам, а покупателям отказываются передать проданную квартиру.
— Конечно, в большинстве случаев суд становится на сторону покупателя, то есть признаёт его добросовестным и оставляет за ним право собственности. Но случаи бывают разные и не всегда покупатели соблюдают все правила, чтобы признать их добросовестными, — пояснила Наталия Борзенкова.
Второй серьёзный бич нашего времени — квартиры, которые могут попасть в банкротную массу. Есть крайне закредитованный продавец, который в дальнейшем может быть признан банкротом.
Либо он сам, либо его кредиторы могут подать на банкротство. В этом случае рассматриваются все квартиры, которые за последние три года были в собственности у такого продавца. И есть риск отмены сделки, то есть её могут признать недействительной.
Третий риск — это ненаделение детей недвижимостью после использования маткапитала. Родители, воспользовавшись материнским капиталом, погасив им, например, ипотеку (и покупатель не увидит этого в договоре купли-продажи), не наделили детей собственностью и продали квартиру. При прокурорской проверке сделка с такой квартирой может быть признана ничтожной.
— Все эти ситуации могут закончиться негативным для покупателя решением суда, то есть в пользу предыдущего собственника. Всего лишь небольшая часть населения задумывается о юридической экспертизе и дополнительных проверках. Так вот, каждый год от 3 до 5% покупателей оказываются в суде, — добавила Наталия Борзенкова.
Таким образом, самый основной риск — это дальнейшее оспаривание сделки. В таких случаях чаще всего покупатель остаётся и без квартиры, и без денег. Об этом рассказала адвокат, партнёр юридической фирмы «СТРИМ» Алёна Антонова.
— Основания для оспаривания бывают разные. Например, недобросовестные действия родственников собственника квартиры (когда квартира продаётся по доверенности от лица пожилого человека его родственником, а пожилой человек страдает, к примеру, психическими заболеваниями). Могут быть проблемы из-за действий мошенников, чёрных риелторов.
Например, квартиру вы вроде бы покупаете у обычного, нормального человека, а потом оказывается, что изначальный собственник квартиры был обманут или кто-то воспользовался его беспомощным состоянием, зависимостями, — пояснила Алёна Антонова.
Схемы действий мошенников существуют разные. Зачастую работают группы лиц, заключается целый ряд сделок с квартирой, чтобы скрыть «след». В любом случае это грозит долгими судебными процессами и финансовыми тратами на них.
По словам Алёны Антоновой, в любом случае очень важно лично познакомиться с продавцом, удостовериться в его адекватности, запросить справки о том, что на период заключения сделки он не состоит на учёте в ПНД и НД. Если человек пожилой, в практике также принято запрашивать справку об освидетельствовании на предмет психического здоровья.
Также следует проверить предыдущих собственников квартиры на предмет рисков оспаривания ими сделки, удостовериться, нет ли в квартире иных зарегистрированных лиц на момент совершения сделки. Особенно это касается несовершеннолетних.
— Рекомендую проверить базы судов и службы судебных приставов на предмет наличия судебных процессов с продавцом, а также предыдущими собственниками. Это далеко не весь перечень желательных действий, которые стоит произвести для обеспечения своей безопасности. Главное — не спешите, подходите к проверке основательно, — добавила Алёна Антонова.
Проблемы могут возникнуть и в том случае, если квартира продаётся по доверенности. Этим пунктом часто пользуются мошенники. Злоупотребив доверием собственника, они оформляют на себя генеральную доверенность и продают жильё от имени ничего не подозревающего человека.
В итоге исчезают с деньгами, а приобретатель может быть втянут в судебное разбирательство. Об этом предупредил директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин.
— Если платите наличными, убедитесь, что у вас есть документы, подтверждающие заблаговременное аккумулирование денежных средств для сделки. Например, выписки о снятии их со счёта. А лучше проведите расчёты через депозит нотариуса, — добавил Валерий Тумин.
