Новые изменения в законодательстве в сфере недвижимости и ЖКХ, которые вступят в силу в 2024 году, по большей части вносят коррективы в уже действующие законы, и далеко не все из них затронут широкую аудиторию россиян. Сайт «РИА Недвижимость» попросил юристов прокомментировать самые актуальные нововведения.
Повышение с отсрочкой
С 1 января 2024 года вступят в силу изменения (закон от 31 июля 2023 № 389-ФЗ) по земельному налогу. Согласно текущим положениям Налогового кодекса РФ в отношении земельных участков, приобретенных физлицами для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), по истечении десяти лет с даты госрегистрации права на участок применяется повышающий коэффициент 2 вплоть до регистрации прав на построенный объект, напоминает партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Vegas Lex Игорь Чумаченко.
С учетом нового закона в случае, если разрешенное использование земельных участков, предусматривающее ИЖС, установлено уже после госрегистрации права на участок, повышающий коэффициент применяется с первого числа месяца, следующего за истечением десяти лет с даты внесения изменений в ЕГРН об установлении нового вида разрешенного использования, объясняет суть правок юрист.
Пересечения без границ
С 1 февраля 2024 года вступают в силу важные поправки в Градостроительный кодекс РФ (закон от 4 августа 2023 № 438-ФЗ). Благодаря им Росреестр сможет вносить изменения в ЕГРН о границах населенных пунктов и территориальных зон при их пересечении с границами земельных участков, если их наложение составляет более 50% площади.
По словам главы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, данные поправки позволят ускорить темпы установления границ населенных пунктов и территориальных зон. В частности, одним из самых частых случаев является пересечение территориальных зон и населенных пунктов автомобильными дорогами, поэтому закон предусматривает упрощенный порядок образования земельных участков под существующими автотрассами.
Эти правки в том числе касаются жителей населенных пунктов, для которых границы не установлены. Дело в том, что сейчас из-за подобной неразберихи люди сталкиваются со сложностями в начислении льгот и компенсаций.
Коммуналка по ГОСТу
С 1 марта 2024 года вводится в действие ГОСТ по оформлению предложений по вопросам содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Он будет применяться на добровольной основе. Член Ассоциации юристов России Юлия Рамзенкова поясняет, что фактически предлагается ввести один из способов расчета платы за содержание жилого помещения — по ГОСТу. Это может стать одним из гарантов добросовестности управляющей компании, если со стороны собственников возникнут вопросы относительно расчета платы.
Кроме того, возможность самостоятельного утверждения размера платы на общем собрании собственников позволит обеспечить установление правильной и желаемой для собственников суммы, добавляет она.
ЕГРН хранит гостайны
С 1 мая 2024 года начнет действовать закон, по которому сведения об объектах недвижимости, подлежащие внесению в ЕГРН, не должны приводить к разглашению параметров объекта, составляющих государственную тайну.
Речь идет, по сути, о военных и специальных объектах, воинских частях, предприятиях, организациях, учреждениях, для функционирования которых установлены дополнительные меры безопасности, поясняет Чумаченко. К данным объектам могут быть отнесены и предприятия оборонного комплекса, научные учреждения, объекты энергетического комплекса, на которых работают с государственной тайной.
Исходя из определения режимных объектов, вероятность отнесения к ним жилой недвижимости, принадлежащей физическим лицам, крайне низкая, утверждает собеседник агентства.
Что касается нежилой недвижимости, то передача в частную собственность прав на режимный объект или его часть, например, на отдельные помещения на территории режимного объекта, является незаконной, а соответствующая сделка — ничтожной, обращает внимание Чумаченко.
«В практике имел место случай, когда в отношении отдельных помещений на режимном объекте был заключен договор аренды с предприятием по изготовлению мясных деликатесов и колбасных изделий, который был признан недействительным в судебном порядке. Однако такие случаи не имеют широкого распространения», — приводит пример юрист.
Он рекомендует участникам хозяйственного оборота при заключении договоров в отношении недвижимого имущества предприятий, организаций, учреждений как минимум изучать документы, регулирующие их уставную деятельность, чтобы выявить возможность отнесения данных объектов к режимным объектам, и привлекать квалифицированного юриста для соответствующих проверок.
При этом принятые в ноябре 2023 года законы не направлены непосредственно на изменение режима владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом на территории закрытого административно-территориального образования (ЗАТО), отмечает Чумаченко. Данные вопросы регулируются иными нормативными актами.
Должникам на радость
Хорошие новости для должников — с 1 июля 2024 года приставы будут обязаны оканчивать исполнительное производство в течение трех дней после погашения задолженности, то есть как только в Федеральную службу судебных приставов (ФССП) поступит информация о погашении долга.
До внесения в июне 2023 года изменений (закон от 24 июня 2023 № 263-ФЗ) срок вынесения постановления об окончании исполнительного производства законом не был предусмотрен, напоминает Чумаченко.
Имели место случаи задержки вынесения судебным приставом-исполнителем такого постановления. Необходимо было обращаться к нему с заявлением об окончании производства, которое рассматривалось в течение десяти рабочих дней, поясняет он.
В итоге граждане, которые исполнили свои обязательства, могли находиться в статусе должника в течение длительного времени, в связи с чем имели ограничения в правах, например, с выездом за границу, с вождением автомобиля, с распоряжением своим имуществом, констатирует член Ассоциации юристов России Марина Сафонова.
Законодательные изменения, по словам Чумаченко, внесут определенность в обязанности судебного пристава-исполнителя по окончанию исполнительного производства и срокам совершения им необходимых действий. Это окажет положительное влияние на ситуацию с должниками, в том числе имеющими долги в сфере ЖКХ и погасившими задолженность, уверен эксперт.
«Подобный срок установлен также для окончания исполнительного производства, например, когда у должника нет имущества для взыскания. В таком случае постановление вынесут в пределах трех дней с даты, когда старший пристав или его заместитель утвердит акт об обстоятельствах, из-за которых взыскание невозможно», — добавляет собеседник агентства.
Впрочем, в случае, если должником обязательства перед кредиторами не исполнены, а исполнительное производство закрыто, — радоваться не стоит, предупреждает Сафонова. «Долговые обязательства никуда не денутся, поэтому кредиторы вправе возобновить производство спустя шесть месяцев», — объясняет она. Единственным решением является полное погашение долга.
Обследование дома за свой счет
Удобная новая опция появится у активных собственников помещений в многоквартирном доме: с 1 сентября 2024 года они смогут организовать обследование технического состояния дома за свой счет (закон от 27 ноября 2023 № 561-ФЗ).
Далее результаты обследования направляются в ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта и (или) краткосрочного плана ее реализации орган исполнительной власти субъекта РФ и будут являться основанием для внесения изменений в указанную программу.
