Прародителем «арктической ипотеки» в России является «дальневосточная ипотека», которая была запущена еще в 2019 году в регионах Дальнего Востока. Тогда на местах ее восприняли неоднозначно: одни не вписывались в лимиты, поэтому на их территории ее реализовать не получалось. Другие говорили, что из-за нее стоимость жилья выросла в 1,5 раза. После разных донастроек, как рассказали «РГ» в Корпорации по развитию Дальнего Востока и Арктики, сейчас уже 92,5 тыс. семей смогли приобрести или построить собственное жилье с помощью кредита по программе, а общая сумма выданных кредитов превысила 410 млрд руб. В Дальний Восток входят два арктических региона: Якутия и Чукотка, поэтому там льготная ипотека уже действует. И если у Чукотки скромные показатели, если сравнивать с другими регионами ДФО - всего 247 ипотек, то Якутия занимает второе место по округу - 20,4 тыс. ипотек.
В конце прошлой недели вступило в силу постановление об «арктической ипотеке» Арктика занимает 28% площади России, но население этой территории составляет менее 2% от общероссийского - 2 млн 370 тыс. человек. Из них 86% проживают в заполярных городах, рассказал на встрече с президентом глава Минвостокразвития Алексей Чекунков.
Сейчас программа подходит для тех, у кого есть 40-50% первоначального взноса. Основное отличие «Арктической ипотеки» от других - ограничение стоимости жилья. Квадратный метр в ипотечной квартире должен стоить не более официальной стоимости метра, которую раз в квартал определяет Минстрой. Однако найти жилье, подходящее под эти критерии, весьма сложно, а новостройки (а в основном льготная программа направлена на приобретение нового жилья) - практически невозможно. Минстрой уже заявил, что "будет продолжена работа совместно с Минфином и Минвостокразвития по разработке формулы расчета стоимости метра квадратного жилья».
Как рассказывал ранее «РГ» Алексей Чекунков, в первую очередь «арктическая ипотека» поможет жителям моногородов, где разрешена покупка вторичного жилья.
«Во-вторых, разрешена покупка индивидуальных домов без ограничений. В-третьих, в закрытых административно-территориальных образованиях. Что касается нового жилья, то не везде сейчас возможно построить дом за те средства, за ту цену, которая установлена статистикой в качестве ограничения для этой программы. Мы будем следить за тем, чтобы либо статистика подтягивалась - то есть по мере ввода нового жилья скорректируется цена минстроя и станет привлекательной для застройщиков», - пояснил министр.
Он отметил, что главное на этом этапе - не допустить резкого роста цены, ведь на рынке, где и без того высокий спрос, отсутствует новое строительство, резкий поток денег может вынести цены на такую траекторию, которая сделает жилье для большинства жителей недоступным.
Старт «Арктической ипотеки» - крайне своевременная мера, так как только за ноябрь спрос на первичное жилье в регионе снизился на 17,4%, а на вторичные квартиры - на 24,9% по сравнению с ноябрем прошлого года, говорит руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при минстрое Рифат Гарипов. С появлением новых льготных условий кредитования интерес к жилью в Арктической зоне должен вырасти, считает он. «При этом ограничения «Арктической ипотеки» не подогреют спрос на эту стратегически важную и интересную для застройщиков и жителей северных районов программу - из-за ограничений как по размеру кредита в 6 млн руб., так и по цене квадратного метра до 90-100 тысяч рублей. Кроме того, надо учитывать, что льготная ипотека распространяется только на новостройки, себестоимость строительства которых в регионе на 20-40% выше средней по стране». Чтобы повысить маржинальность проектов и получить на выходе приемлемую для покупателей цену жилья, застройщикам в Арктической зоне необходимы дополнительные стимуляционные меры: например, снижение ставки проектного финансирования, считает Гарипов. Тогда можно ожидать появления в регионе крупных федеральных застройщиков, что позволит увеличить число рабочих мест и благоприятно скажется на отрасли в целом.
Из регионов, включенных в программу «Арктической ипотеки», существенный объем новостроек (с реализацией квартир по договорам долевого участия) сейчас представлен в Ямало-Ненецком АО и на севере Архангельской области, говорит руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов. В других регионах в Арктической зоне сейчас есть лишь единичные объекты на первичном рынке.
В большей части строящихся жилых комплексов квартиры продаются дороже официальной цены минстроя (84-127 тыс. руб.). Средняя цена кв. м в новостройках в ЯНАО и Архангельской области в 2023 году составила 157 и 105 тыс. руб. соответственно, подсчитали в «Циан. Аналитике". При "разрешенной" в 127 и 99 тыс. руб. соответственно.
То есть под озвученные лимиты подойдет меньшая часть строящихся жилых комплексов, отмечает Попов. Еще одна проблема - в необходимости вписаться в абсолютные значения лимита. В программе могут участвовать в первую очередь или молодые семьи, или родитель с ребенком, то есть очень маленькая квартира для такого переезда не подойдет (особенно в контексте специфики жизни на Севере, где нужно банально больше места для хранения сезонных вещей). С учетом этого лимит в 6 млн руб. на фоне достаточно высоких цен (особенно не на любое, а на относительно современное и качественное жилье) получается не таким уж и большим, и программа получается акцентированной на тех, у кого есть первый взнос в 40-50%. Впрочем, вопрос увеличения лимитов по «Арктической ипотеке» уже обсуждается - предполагается, что его повысят до 9 млн руб. при покупке жилья площадью от 60 кв. м. Такие же изменения ожидаются и по программе "Дальневосточной ипотеки".
По «Арктической ипотеке" разрешается покупать вторичное жилье - в моногородах и сельской местности, - которое обычно дешевле, чем новостройки. Однако цена в данном случае - не единственный и не ключевой фактор принятия решения, отмечает Попов. "В ряде населенных пунктов квартиры продаются и за несколько десятков тысяч рублей, но вряд ли это жилье будет привлекательно для потенциальных переселенцев в регионы с суровым климатом. Для переселения в моногорода или в сельскую местность в Арктической зоне первоочередным фактором принятия решения является наличие там работы и необходимой инфраструктуры", - говорит он.
Если бы ограничения по стоимости жилья вводились в регионах действия «Дальневосточной ипотеки», это было бы логичнее - на Дальнем Востоке официальная стоимость метра рассчитывается исключительно из стоимости новостроек, без учета вторичного жилья. В остальных регионах ее считают как среднюю стоимость между ценой на новые квартиры и на вторичку.
По данным Минстроя, в прошлом году в арктических городах ввод жилья вырос на 36%, а с начала этого года уже введено более 2,8 млн кв. м.
