Депутаты Госдумы предложили привязать размер ставок по ипотечным кредитам к зарплатам в регионах. Чем выше зарплаты — тем выше ставки. Это касается жилья в новостройках, которое продается по госпрограммам. Инициатива обсуждается с Центробанком РФ. Aif.ru предложил экспертам рынка недвижимости оценить перспективы и «подводные камни» высказанной идеи.
В ответ на предложение парламентариев глава ЦБ Эльвира Набиуллина уточнила, что нужно учесть объемы жилищного строительства и ипотечного кредитования, а также оценить возможные риски. Ведь ипотечный бум по программам с господдержкой способствовал росту цен и разрыву в цене между новостройками и вторичным жильем — он достигает 40% и более.
«Широкие льготные программы очень полезны как временная антикризисная мера, если спрос резко снижается, но в перспективе целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем», — пояснила Набиуллина.
Критерии того, как будет различаться ипотека в регионах, пока не определены, и одним из них может стать уровень доходов населения. И уже здесь возникает первый камень преткновения.
«У нас в стране не все работают официально и показывают „белую“ зарплату, особенно в частных компаниях. Поэтому вопрос: как ЦБ РФ вычислит справедливую ставку по ипотеке в каждом из регионов? — говорит ипотечный брокер Дмитрий Ракута. — Второй момент: часть покупателей будет пользоваться сниженными процентами с инвестиционными целями. Будут скупать недвижимость большими объемами и спекулировать на ценах. Основная задача ЦБ РФ — снижение стоимости квадратного метра, но если будет чрезмерный интерес к жилью со стороны инвесторов, то мера вызовет обратный эффект и разгонит цены».
Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков соглашается, что ипотека с господдержкой не всегда работает именно на улучшение жилищных условий. По привлекательной сниженной ставке зачастую покупается вторая и даже третья квартира. К тому же основная часть кредитов с господдержкой выдается в крупных городах, где жилищное строительство пока идет довольно активно. А в небольших городах новостройка — это редкость, там вся надежда на «вторичку», ставки на которую сейчас неприлично высоки. Этот сегмент рынка тоже нуждается в поддержке.
«Сейчас структура спроса зависит от контуров льготных программ. А это политические решения, их прогнозировать крайне сложно. Участники рынка работают во многом на интуиции, и пока нет четких ориентиров, как будет развиваться рынок жилья», — добавляет собеседник.
Бизнес-аналитик Денис Стукалов вспоминает, что дифференцированный подход к ценам на ряд товаров существовал еще в СССР. Были созданы три ценовых пояса: к первому относились Москва, Ленинград, столицы союзных республик, «секретные» города, прибалтийские республики. К третьему — Крайний Север, Колыма, Новая Земля, а остальная территория страны находилась во втором ценовом поясе. В первом продукты были самыми дешевыми, а в третьем — самыми дорогими.
«Даже пачка сахара имела разную цену и зависела от зарплаты населения. Но чтобы система работала, состояние нашей экономики должно вернуться в то советское русло. А пока в идее парламентариев много пробелов. Например, как оценивать заемщика на межтерриториальных сделках, если он находится в Челябинске, а покупать квартиру хочет в Санкт-Петербурге? Или наоборот: столичный житель решит купить объект где-нибудь в глубинке. Он будет брать ипотеку по самой высокой ставке? Меры поддержки нужно оценивать комплексно, учитывая благосостояние российских семей, объемы строительства, число новых и повторных ипотечников и многие другие показатели», — говорит он.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин напоминает, что в некоторых регионах ставки по ипотеке уже дифференцированы — например, Дальневосточная или Арктическая ипотека, по которым кредиты выдаются под 2% годовых.
«Пока инициатива видится популистской, хотя мы сейчас за любые меры поддержки и стимулирования рынка. В том числе с помощью ипотечных программ. Что касается реализации идеи, то экспертное сообщество всегда готово подключаться к обсуждению таких проектов», — резюмирует вице-президент.
