Эксперты aif.ru считают, что в текущей экономической ситуации пострадают прежде всего покупатели недорогого жилья.
Что происходит со строительством жилья?
Оно замедлилось. По России сдано 6,5 млн кв. м, и это на четверть меньше, чем в октябре прошлого года. Население стало строить еще менее активно — минус 59% к октябрю 2023 года и 2,1 млн кв. м сданного жилья.
Хуже всего дела обстоят в Ненецком автономном округе (-48%), Мурманской области (-73%), Севастополе (-38%). Лидируют по вводу жилья Ямало-Ненецкий автономный округ (+74%), Дагестан (+46%), Ингушетия и Северная Осетия (+33%). Москва прибавила только 0,2%, а Санкт-Петербург снизил показатель на 4%.
К концу года ситуация может поменяться, итоговые цифры могут быть обнадеживающими. Но стройка — процесс небыстрый и идет 2-3 года, и это значит, что основное снижение темпов по сдаче жилья еще впереди.
Почему стройка «проседает»?
На рынок жилья сильно повлиял рост ставки Центробанка РФ. Подорожали все кредиты: от ипотечных до тех, которыми пользуются для строительства жилья сами застройщики. Управляющий партнер консалтинговой компании IBC Global Станислав Ахмедзянов разъясняет, что кроме кредитов подорожали и строительные материалы, поэтому в целом себестоимость строительства тоже идет вверх. Но покупательная способность падает, а вместе с ней падают объемы ввода жилья.
«Игры с дорогими кредитами крайне опасны, в итоге у девелоперов может не хватить денег на достройку жилья», — считает он.
Генеральный директор Союза строительных компаний Урала и Сибири Юрий Десятков подтверждает, что настроения среди девелоперов совсем не радужные.
«Строительный рынок замораживается. Не исключаю, что через год-другой строить будет почти некому», — добавил он.
Генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром», председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павел Самиев тоже допускает возможность разорения части застройщиков.
«Для застройщиков наступает тяжелый период. Им сложно, у них низкая рентабельность, проблемы с развитием. Возможно, кто-то получит проблемы с обслуживанием облигаций — много девелоперов в этом задействовано, и все боятся дефолта на этом рынке. Потенциал для снижения цен на новое жилье еще есть, но он небольшой. А дальше застройщику придется работать в убыток. Выходит, что у одних объемы их деятельности будут сокращаться, а другим придется уйти с рынка», — уточняет эксперт.
Станет больше долгостроев и обманутых дольщиков?
Такая вероятность есть, но такого риска, как это было лет 20 назад, для дольщиков уже не будет. Федеральный закон «О долевом строительстве...» закрепляет такой механизм работы строителей с дольщиками, при котором все деньги покупателя сохраняются на эскроу-счетах, поясняет Павел Самиев. Девелопер не может их использовать, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Если дом не сдан и ключи от жилья не переданы — дольщик возвращает свои деньги.
Нас ждет дефицит жилья?
«На многих крупных рынках сегодня достаточно много проектов в стадии реализации, есть существенный объем предложения и финансовые резервы. Поэтому инвестиционная пауза в 3-6 месяцев не приведет к дефициту, — уверен руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков. — Но для небольших рынков, городов с низкой рентабельностью, рост ставок по проектному финансированию может остановить процесс ротации предложения достаточно быстро. В этих условиях „льготная ипотека“ продолжит работать в интересах мегаполисов и крупных компаний».
Таким образом, заключает эксперт, в первую очередь под ударом находится рынок массового жилья: предложения по новостройкам в этом сегменте могут сократиться.
Что будет с ценами на новостройки?
Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что дорожать новостройкам особо некуда, и в течение полугода-года стоимость квадратного метра может стагнировать либо даже снижаться. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала кричащим дисбалансом разрыв в цене между новостройками и вторичкой. В 2020 году он составлял около 10%, а теперь уже 42%. Застройщики не могут так же стремительно наращивать объем нового жилья, а цены из-за взрывного роста ипотеки только продолжают увеличиваться. В среднем по России цена квадратного метра на новое жилье выросла за три года на 90%, хотя средняя зарплата росла вдвое медленнее.
«Нас, конечно, не может не беспокоить, что этот рост сопровождается увеличением цен на жилье и снижением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой. В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и, главное, для самих заемщиков», — пояснила она.
