Снести и построить заново. Иногда это звучит очень заманчиво. Особенно если не устраивает планировка квартиры от застройщика.
Где-то хочется добавить, где-то убрать, перенести пару стен, а, может, увеличить площадь кухни за счет балкона. Но не все так просто.
Одного желания недостаточно. Нужно еще и соблюсти требования закона. Иначе есть риск и лишиться крупной суммы денег, и попасть в поле зрения правоохранителей.
В этом материале обсудим, какие действия подпадают под незаконную перепланировку квартиры и влекут за собой ответственность, а что можно согласовать.
Что понимают под перепланировкой
В законе есть два понятия: переустройство и перепланировка.
Переустройство — это манипуляции с инженерными системами, электрооборудованием и другим оснащением. Например, их замена или перенос, если они требуют корректировки техпаспорта помещения. То есть поставить душевую кабину вместо ванны, электрическую плиту вместо газовой, сделать перенос батарей — значит, провести переустройство.
Перепланировка подразумевает изменение конфигурации помещения, которое также вносится в техпаспорт. Например, постройка новых перегородок, объединение помещений или перемена их расположения.
Закон говорит: нельзя проводить работы, которые влияют на надежность несущих конструкций, мешают работе инженерных и противопожарных систем, ухудшают вид фасадов.
Изменения не должны негативно влиять и на условия жизни людей.
Отдельно указано: для переоборудования жилых и нежилых помещений нужно получить разрешение.
Такой строгий подход объясняется вопросами безопасности. Ведь именно бездумные работы, грубое нарушение правил нередко приводят к печальным последствиям: от повреждения имущества до обрушения конструкций здания.
При этом есть работы, получить разрешение на которые вполне реально, а есть те, что никогда не получат одобрения. Самому разобраться в этой теме непросто.
Придется проанализировать множество документов. Среди них: Жилищный кодекс Российской Федерации, свод правил «Здания жилые многоквартирные», а также СНИПы. Это довольно объемные материалы. Кроме того, в каждом регионе страны могут быть дополнительные нюансы. Поэтому придется изучить еще и местное законодательство.
Если вы не профессиональный строитель или юрист, такая задача может оказаться действительно сложной. Поэтому специалисты рекомендуют обращаться к профессиональным проектировщикам. Они разработают проект изменений с учетом всех требований.
Мы же постараемся перечислить основные моменты.
Что можно менять
Начнем с того, какие изменения допустимы. Некоторые из них вообще не нуждаются в согласовании. Другие, скорее всего, пройдут эту процедуру достаточно легко.
- Косметический ремонт. Например, замена обоев, плитки, ламината — не требуют согласований.
- Объединение туалета и ванной. Допускается. Но придется согласовать изменения.
- Увеличивать площадь санузла можно, но только в сторону нежилых, вспомогательных помещений. Например, коридора или прихожей. Потребуется согласование.
- Кухню можно перенести в нежилую зону. Тот же коридор или прихожая. Нужно обязательно согласовывать.
- Разрешено без согласования обновлять сантехнику, если при этом не менять ее место расположения.
- Можно строить легкие перегородки, например, из гипсокартона. Потребуется согласование.
- Возможна организация проемов в ненесущих стенах. Также по согласованию.
- Можно объединять кухню и гостиную, если установлена электрическая плита. Согласование необходимо.
Чего делать нельзя
А теперь обсудим, какие перепланировки нельзя узаконить или согласовать крайне сложно.
- Нельзя демонтировать или передвигать несущие стены. Это запрет No1 по своей важности. Несущие стены — каркас здания. Их повреждение может стать причиной обрушения. Узнать, несущая стена или нет, можно из плана БТИ. Можно сделать проем в несущей стене, но с соблюдением всех правил и необходимых просчетов. Для этого нужна помощь специалиста.
- Нельзя переносить санузлы и кухни на территорию жилых помещений. Если вы хотите перенести одно из этих помещений, помните, — нельзя, чтобы они оказались, например, над соседской спальней или гостиной. Здесь тоже есть условия. Например, в квартирах на первом этаже или тех, что находятся над нежилыми помещениями (коммерция), перенос мокрых зон на жилые реально согласовать.
- Запрещено делать из кухни и гостиной единое пространство, если используется газовая плита. В этом случае кухня должна быть отделена хотя бы раздвижной перегородкой.
- Не разрешается выводить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии.
- В целом, вопрос присоединения балкона к комнате имеет множество нюансов. Полное присоединение чаще всего оказывается невозможным. Многое зависит также от регионального законодательства. Сейчас дизайнеры согласовывают такие решения, если ставят между лоджией и комнатой французскую перегородку (окно с дверью).
- Категорически запрещено убирать или заужать вентиляционные каналы.
- Нельзя самовольно присоединить к своей квартире часть общедомового имущества, например, лестничной клетки, подвала или крыши.
- Запрещено заливать бетонную стяжку на пол в домах с деревянными перекрытиями. Также не разрешается без разрешения строить перегородки из более тяжелых материалов, чем заложено в первоначальном проекте здания. Все это увеличит нагрузку. Нужны расчеты.
- Нельзя обустраивать водяной теплый пол, запитанный от общедомовой системы горячего водоснабжения или отопления.
- Нельзя организовывать жилые пространства и кухни без естественного освещения. Если нет проема на улицу, должно быть внутреннее окно.
Есть ли нововведения в 2022 году
Этой весной начали действовать обновленные правила пользования жилыми помещениями. Вокруг этого документа ходило много разных слухов.
Правила требуют поддерживать нормальное состояние жилья, запрещают самовольные переустройство и перепланировку. Но это было и в предыдущей редакции документа.
В чем перемены? Для физических лиц их нет. Есть для юридических.
Теперь к ним также применяются правила пользования жилыми помещениями. Много противоречивой информации было в СМИ про остекление балконов. Например, ряд изданий утверждали, что теперь стеклить их будет нельзя. Минстрой в ответ уточнил: принципиально ничего не изменится.
Дело в том, что общедомовым имуществом является только балконная плита. А все остальное — имущество личное. Можно менять балконные окна, двери, утеплять стены.
Жители по-прежнему имеют право устанавливать дополнительное остекление, если на местном и региональном уровне не принято иных правовых актов.
Вид фасада здания может регулироваться муниципальными документами либо региональными. Нужно изучить местное законодательство. Иначе действительно можно неожиданно для себя получить штраф за незаконную перепланировку.
Особое место занимают дома-памятники архитектуры. К ним могут предъявляться особые, более строгие требования.
Как согласовать перепланировку
Стоит разграничивать понятия: согласование и узаконивание. Первое проводится до начала работ. Второе — после и, как правило, через суд.
Если не хочется тратить деньги на адвокатов, а время — на тяжбы с неизвестным финалом, лучше заранее озаботиться получением всех разрешительных документов.
Вам потребуется заключить договор с организацией, которая разработает проект перепланировки. Этот документ предстоит утвердить в органе местного самоуправления.
Для этого собственник недвижимости или его уполномоченный представитель должны подать пакет документов. Делается это по месту расположения жилья лично или через МФЦ.
Какие потребуются бумаги
- Заявление в определенной форме.
- Бумаги о праве собственности на жилье.
- Проект переустройства или перепланировки.
- Техпаспорт помещения.
- Если жилплощадь в соцнайме, нужно приложить согласие членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.
- Для исторических зданий нужно заключение о допустимости работ от органа охраны памятников.
Решение выносится не позже чем через 45 дней после подачи документов. А еще через 3 дня его должны направить заявителю.
Когда закончится перепланировка, нужно получить акт приемочной комиссии.
Кстати, если в многоквартирном доме перепланируют нежилые помещения — магазин, кафе, салон на первом этаже — процесс согласования будет таким же, как для квартиры.
Ответственность за незаконную перепланировку квартиры
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры? Серьезными денежными потерями.
Нарушителю придется за свой счет вернуть помещение в первоначальное состояние. То есть построить разрушенные стены или вернуть комнаты в их прежние границы.
Если же он откажется исполнять это требование или затянет процесс, квартиру и вовсе могут продать на публичных торгах. Бывшему хозяину отдадут лишь часть вырученных средств: из всей суммы вычтут траты на ремонт помещения.
Инициатор незаконных работ живет в квартире по договору соцнайма? Этот договор с ним может быть расторгнут.
А теперь о штрафах за незаконную перепланировку квартиры, которые действуют в 2022 году. На фоне предыдущей информации они выглядят не такими уж страшными.
Физлицу придется заплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей.
Для должностных лиц сумма больше — от 4 до 5 тысяч, для юридических — от 40 до 50 тысяч рублей.
Надо помнить также, что если в результате незаконных действий произошли серьезные нарушения, был причинен вред здоровью жильцов или, что еще страшнее, кто-то погиб, виновнику может грозить уже уголовное наказание.
Есть и косвенные последствия. Например, такую недвижимость будет сложно продать. А банки, скорее всего, не одобрят покупателю ипотеку.
Куда жаловаться на незаконную перепланировку квартиры
Если есть подозрение, что соседи затеяли самовольные работы, но задать им вопрос лично не удается, они не идут на контакт, отказываются показать документы, можно действовать официально, через уполномоченные инстанции.
- Для начала — через управляющую компанию. Там должна быть копия разрешения на работы.
- УК не реагирует или копии разрешения у нее нет? Образец заявления отнесите в жилищную инспекцию. В течение месяца инспекторы должны провести проверку. Если обнаружатся опасные работы, их должны сразу же приостановить.
- Еще одно ведомство, куда можно подать жалобу, если предыдущие попытки не дали результата, — прокуратура.
