Покупка жилья в ипотеку — довольно распространенная процедура приобретения недвижимости. Некоторые кредитные организации настаивают на оформлении закладной. В статье рассматривались понятие закладной, как правильно оформляется документ, а также какие права появляются у банка-кредитора.
Коротко о закладной
Закладная — это ценная бумага, гарантирующая исполнение ипотечных обязательств заемщика перед банком. Если человек допустит просрочку, банк вправе распорядиться жильем, которое находится в залоге. Закладная — это не обязательный документ при оформлении ипотеки, однако многие банки таким образом пытаются обезопасить себя от неуплаты со стороны заемщика.
В России существует 2 вида закладной:
Бумажная
Оформляется вручную на бумаге с занесением всех необходимых данных. Документ регистрируется в Росреестре.
Электронная
С 2018 года электронные закладные имеют такой же юридический вес, как бумажный документ. Основные положения о закладной указаны в законе (1).
В документе, как правило, отражена выжимка из договора по ипотеке. Для заполнения обязательны:
ФИО заемщика;
данные о банке-кредиторе;
полная характеристика залоговой собственности;
условия, на которых выдается кредит;
информация об ограничениях и обременениях (если такие имеются).
Если сведения в закладной и в ипотечном договоре не совпадают, стоит руководствоваться данными, указанными в закладной. Необходимо тщательно проверять всю информацию перед составлением договоров.
Оформление
Для оформления документов можно приехать в отделение банка или провести процедуру дистанционно. Сбором нужных бумаг банк занимается самостоятельно. Когда будет происходить подписание договора, необходимо присутствовать всем участникам процесса и поставить свою подпись — заемщикам, собственникам, созаемщикам и представителю банковской организации. Дистанционное оформление доступно тем, у кого есть электронная подпись.
При оформлении нужно будет пройти следующие этапы:
Подготовка бумаг
Единого перечня для всех нет, однако обычно требуется паспорт, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (договор дарения либо купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др.), договор страхования жилья, отчет об оценке недвижимости.
Оплата пошлины (если требуется)
Рекомендуется регистрировать закладную при оформлении жилья. Стоит оплатить госпошлину — это можно сделать в любом банке или в терминалах оплаты.
Следует осознавать, что процесс оформления закладной не предполагает каких-либо финансовых затрат, кроме оплаты государственной пошлины на приобретаемое жилье. Если в качестве залога предоставляется уже имеющееся жилье, то расходы по оформлению закладной также отсутствуют.
Регистрация
После внесения платежа необходимо зарегистрировать документ в Росреестре. Когда документы будут приняты, сотрудник Росреестра выдаст расписку о том, что он их получил. Для отслеживания процедуры регистрации будет указан индивидуальный номер, а также в расписке отражен весь список документов и проставлена дата.
Получение
Документ оформляется в единственном экземпляре и остается на хранении либо в банке, либо в специальном хранилище. Возможно попросить снять копию с документа.
Использование закладной банком
После получения закладной у банка есть способы, что можно сделать с ценной бумагой:
Продажа — банк имеет право передать право собственности на закладную другому юридическому лицу, не запрашивая согласия заемщика. Он уведомляет о продаже заемщика, но новый кредитор не имеет права менять условия кредитного договора. Реквизиты оплаты могут поменяться, либо остаться такими же (в случае частичной продажи).
Обмен — банк в этом случае продает залог в обмен на приобретение нового, возможно более выгодного. Для заемщика реквизиты на оплату остаются теми же.
Выпуск эмиссионных бумаг — происходит дробление, их последующая продажа и выпуск своих. Заемщик платит долг на прежних условиях.
Когда ипотека закрыта
После полного погашения ипотеки закладная будет аннулирована, а с недвижимости будут сняты все ограничения.
Для снятия обременения понадобится совершить несколько шагов:
получить у банка-кредитора справку о полном исполнении кредитных обязанностей;
написать заявление о выдаче закладной (выдается не позднее истечения месяца);
передать подтверждающие документы в Росреестр или МФЦ;
получить выписку из ЕГРН и аннулированную закладную.
Список источников
1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».