При заключении договора об ипотеке залогом могут являться:
1. Земельные участки (при подтверждении права собственности); 2. Собственность предприятия: здания, сооружения, прочие строения; 3. Жилая недвижимость (дома и квартиры); 4. Дачные и садовые домики, гаражные строения; 5. Самолеты и корабли, космические объекты различного назначения.
Последний раздел основан на международной юридической практике. Нередки случаи, когда воздушные или морские суда, являющиеся имуществом граждан Российской Федерации, арестовывают за границей по решению судебных органов соответствующих стран.
При заключении договора ипотеки, обеспечением которого выступают предприятия или жилая недвижимость, автоматически в состав обеспечения попадает и земельный участок, где они находятся. Если инициатор соглашения не владеет землей, а использует право аренды, то вместе с недвижимостью объектом договора будет выступать право долгосрочной аренды. По закону, в качестве обеспечения договора могут являться даже объекты незавершенного строительства. Заложить можно весь объект в целом, то есть если объектом выступает дом, нельзя использовать только фундамент или крышу по отдельности.
В случае совместной (общей) собственности объекта, договор об ипотеке может быть заключен только при достижении согласия между собственниками.
На практике есть разные сложности при получении ипотечного кредита. Самым простым считается покупка в кредит квартиры в многоэтажке. Дачный участок или загородный дом в глазах банкиров выглядит уже более сомнительным обеспечением договора. Наконец, обычному человеку, скорее всего, не дадут ипотеку на покупку корабля или самолета.
Ипотека в законе
По законодательству, в Российской Федерации используется два вида ипотеки: по закону и по договору. Первый случай имеет место, когда в банке был заключен соответствующий кредитный договор, он появляется автоматически и регулируется с помощью Закона об ипотеке. Во втором случае нужно заключать отдельный ипотечный договор, где есть возможность обговорить дополнительные условия.
Для договора об ипотеке необходима государственная регистрация, то есть недостаточно нотариального заверения. Иначе он считается незаключенным (ничтожным). По этой причине все расчеты (наличными или переводы) следует производить после процедуры регистрации ипотечных договоров и договоров купли-продажи в соответствующих государственных инстанциях.
Большинство ипотечных программ различных банков ориентированы на заключение ипотечных договоров первого типа, в силу закона. Это наиболее простой и удобный вариант. Необходимо только помнить, что дополнительные условия предстоит внести в кредитный договор.
Сохранность жилой недвижимости, которая приобретается по договору ипотеки, обеспечивает хозяин. Помещение обязательно должно использоваться по назначению, то есть в квартире нельзя устраивать склад. На время действия договора запрещено несанкционированное переустройство жилого помещения без согласования с банком. Причина в том, что переделки могут отразиться на оценочной стоимости имущества, то есть залог может подешеветь.
Именная закладная
Оформление передачи в залог купленного недвижимого имущества обычно оформляется при помощи закладной. Эта ценная бумага является именной, т. е. в ней указаны имя и фамилия покупателя. Обеспечением закладной является ипотека, документ необходимо регистрировать в государственных органах. По правилам, в закладной прописываются все условия кредитного договора, которые считаются существенными, и отражаются отношения кредитора и заемщика. Сама по себе закладная не является самостоятельным договором, а документ, где кратко сформулированы действия кредитора и заемщика, в случаях, касающихся условий гашения кредита и залоговых правоотношений. Если необходимо сделать передаточную запись, то для нее оставлено место в самом конце документа. Действие закладной продолжается весь период выплаты кредита заемщиком.
В каких случаях составляют закладную? Дело в том, что сам по себе ипотечный кредит относится к долгосрочным инструментам, а банки неохотно дают деньги на долгий срок. Часто банковские учреждения кредитуются у других участников финансового рынка, чтобы потом выходить на ипотечный рынок. Когда заемщик заключает кредитный договор, банк получает право на взыскание денежной суммы и процентов в течение всего срока действия. Если банку потребуются финансовые средства, он может перезаложить закладную другому учреждению, может и продать. Банк, купивший закладную, не вправе поменять условия ипотечного кредита. Он может только собирать часть денежных средств, которые вносит заемщик согласно договору кредитования. Специалисты считают, что подобный бизнес в России процветает.
Банковские учреждения, по закону, могут эмитировать (выпускать) ценные бумаги, обеспечением по которым будут закладные — так привлекаются финансы на открытом рынке для развития ипотечного кредитования. Российский опыт выпуска облигаций признан весьма успешным.
Сегодня финансисты считают закладную одним из важных элементов рынка ипотечных кредитов, потому что она дает банкам возможность аккумулировать ресурсы. Например, в случае необходимости, банк может продать накопленный резерв закладных, и таким образом получать денежные средства для дальнейшего оборота.
Если закладная передается другому кредитору, то банк обязан известить об этом заемщика. Это распространенная практика, которая поддерживается законодательством. Российский банк может передавать закладные в любые другие финансовые учреждения, от иностранных банков до оффшорных фондов.
К составлению кредитного договора и оформлению закладной следует подходить очень ответственно, т. к. все разночтения между этими документами трактуются в пользу последней. По этой причине сложно вносить изменения в уже подписанный кредитный договор.
В случае, когда ипотечный кредит берется супругами и происходит раздел имущества в судебном порядке, обязательства не делятся. Разведенные супруги остаются созаемщиками, пока взятый кредит не будет полностью погашен.
Взять ипотеку без закладной
Как правило, банковские учреждения выдают ипотечный кредит, попутно оформляя закладную на имущество. Возможность выдачи ипотеки без оформления закладной прописана в соответствующем законодательном акте. Однако, такую услугу могут предложить только очень крупные банки, у которых есть достаточный резерв «длинных денег». Чаще всего это банки с государственным участием, куда отправляются пенсионные накопления граждан. Другой вариант - иностранные банки, у которых есть возможность привлекать кредиты под низкий процент.
Последний вид ипотеки, самый редкий — ипотека в силу судебного решения. Он до сих пор недостаточно четко прописан в законодательстве. В такой ситуации можно обойтись не только без оформления закладной, но даже и кредитного договора. Все детали взаимоотношений кредитора и заемщика указываются в решении суда.
