Традиционная классификация московских офисов, основанная преимущественно на местоположении и состоянии здания, постепенно теряет свою актуальность. Современные компании все больше внимания уделяют таким факторам, как технологическая оснащенность, экологичность пространства и гибкость планировок, что требует создания обновленной системы оценки качества офисных помещений. В статье рассказали о новой классификации офисной недвижимости в Москве.
Прошлая классификация с 2013 до 2024 года
До 2024 года офисные здания в Москве подразделялись на классы A, B+, B- и C (в некоторых источниках упоминается также категория D), где A считался самым престижным и развитым. Деление также предполагало различие в возрасте и состояния здания, развития инфраструктуры, паркинга и др. Новые запросы арендаторов, как и скорое развитие технологий, создали ситуацию, когда критерии подразделения стали устаревшими и неактуальными за прошедшее десятилетие. Появилась необходимость в обновлении подразделений.
Обновленная классификация
Новое подразделение офисных зданий изменило критерии, упразднило устаревшие и добавило новые классы. Так, например, перестал существовать класс C — мало того, что подобные объекты утратили свою актуальность, так еще и высокие требования арендодателей подстегнули эконом–сегмент повысить уровень и вынудили соответствовать современным реалиям. Среди требований также появилось новое — экологический стандарт.
Для всех классов зданий предъявляется 42 критерия (для класса Prime 41). В элитном классе Prime разрешено несоответствие двум основным критериям из разделов, касающихся конструктивных особенностей здания, парковки, управления здания и услуг для арендаторов, а также сертификации экологической эффективности. В классах А, В+, В- разрешено различие двух обязательных параметров. В то же время, выполнение трех дополнительных критериев означает выполнение одного обязательного. Также, согласно методологии подсчета, во всех классах офисных зданий, кроме Prime, замене можно подвергнуть не более трех параметров.
Все несоответствующие по заявленным критериям офисные здания относят к классу C.
Новый класс Prime
В актуальную классификацию добавился новый класс офисных зданий — Prime. Он считается самым лучшим, элитным представителем. Требования к таким офисам очень высокие — здесь будет 28 обязательных и 13 факультативных критериев.
Расположение здания должно находиться исключительно в пределах третьего транспортного кольца (ТТК), в Москва-Сити или на Ленинградском проспекте.
Такие офисы — это оборудованные по последнему слову техники рабочие места.
Лифты — высококачественные скоростные, для зданий с высотой 4 и более этажей. Обязательно наличие грузового или сервисного лифта.
Для здания обязательно соответствие одному или нескольким стандартам экологической эффективности зданий (LEED — «Лидерство в энергетическом и экологическом проектировании», разработанный в США, WELL — стандарт безопасности и здоровья зданий, BREEAM — «Метод экологической оценки эффективности зданий Исследовательского института по строительству», GREEN ZOOM — разработанная в России система, которая повышает энергоэффективность и экологичность по нескольким направлениям, а также «Клевер» — оценка качества и устойчивости объектов недвижимости по принципу ESG подхода, которая соответствует всем параметрам лучших мировых практик и др.).
Особые критерии обеспечения парковочными местами (принцип «сухие ноги», крытый многоуровневый наземный или подземный паркинг и т. д.).
Высокие требования к инженерным системам (пожарная безопасность, видеонаблюдение, отопление, кондиционирование и вентиляция с круглогодичной регулировкой температуры в отдельном офисном блоке и др.).
Высокие требования к конструктивным системам здания (высота потолков не менее 3,5 м, планировка с шагом колонн не менее 8,1 × 8,1 м, глубина этажа от окна внешнего периметра здания до «ядра» – не более 12 м для 75% офисных площадей и др.).
Класс A
Следующий по престижности класс — это категория A. В инженерных и конструктивных системах требования к таким зданиям практически одинаковы. Здесь будет 25 обязательных критериев и 17 факультативных.
Немного будут различаться условия по местоположению, парковке — в отличии от Prime, условие «сухие ноги» к классу A не обязательное, а факультативное, но она также должна быть подземная или крытая многоуровневая наземная.
Ближайшая станция метро или автобусная остановка должна быть не более, чем в 10 минутах ходьбы.
Смягчились также требования, касающиеся количества собственников недвижимости — не обязательно это будет один собственник.
Особые условия к управляющей компании.
Класс B+
Здания, которые еще несколько лет назад относились к классу A, теперь могут относиться к категории B+.
Сюда входят офисы, которые располагаются не в самых популярных районах, а также бизнес-центры, прошедшие процесс реконструкции и обновления (редевелопмент).
Несмотря на это, к качеству материалов отделки и системе безопасности здесь такие же высокие требования, как к классам A и Prime.
Соблюдение необходимой высоты потолка (от нижней до верхней плиты перекрытия должно быть не менее 3,2 м), а также планировка (конструкция с шагом несущих колонн не менее 6 × 6 м) тоже имеют обязательные критерии.
Зона ресепшн и ожидания должна быть хорошо организована.
Обязательно наличие банкоматов, магазинов, кафе или других подобных услуг в пешей доступности.
Наличие в 5—10 минутах ходьба станции метро или автобусной остановки не обязательно.
Класс B-
Для офисных зданий класса B- критерии еще мягче.
У таких помещений должна быть лишь базовая система отопления, вентиляции и кондиционирования.
Видеонаблюдение и охрана, а также охраняемая парковка обязательны.
Требования к местоположению (наличие рядом функционирующих заводов, фабрик, свалок), материалам отделки помещений, планировке и высоте потолка будут минимальны.
Небольшая удаленность от транспортной развязки будет также необязательным параметром.