Что такое жилой дом?
Жилой дом – это отдельно стоящее здание, оснащенное всем необходимым: от водоснабжения и отопления до шумоизоляции и систем вентиляции. И попасть в категорию жилого объекта сможет тот садовый дом, который соответствует этим естественным характеристикам комфорта.
В некоторых случаях в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
Исчерпывающие требования жилых объектов установлены в главе II положения о признании помещения жилым, утвержденного постановлением правительства РФ от 28.01.2006 No 47.
Всегда ли можно перевести садовый дом в жилой?
Нет, не всегда. Наиболее непреодолимым препятствием может стать категория земли и вид разрешенного использования участка, на котором построен дом. На землях ИЖС, ЛПХ и садоводства частные жилые дома строить можно, на остальных нельзя, а значит, ваш дом официально жильем не признают, даже если он будет соответствовать всем остальным критериям. Правда, в некоторых случаях собственники могут попробовать изменить вид разрешенного использования участка, однако это сложная и длительная процедура, которая может не увенчаться успехом, например, если это будет противоречить планам развития населенного пункта.
Кроме того, переводу дачи под жилье может помешать отсутствие возможности подведения необходимых коммуникаций или просто нехватка у собственника средств, необходимых для реконструкции здания.
Какие документы нужно собрать, чтобы зарегистрировать дом как жилье?
Для регистрации дома в качестве жилого вам нужно получить техническое заключение о надлежащем состоянии дома. Его может выдать только проектная организация с допуском СРО. Процедура занимает две-три недели.
Также необходимо собрать следующие документы:
- заявление в свободной форме о переводе нежилого объекта в статус жилой, указав контакты заявителя;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости, и если дом не в собственности, то понадобится правоустанавливающий документ;
- технический паспорт (техническое заключение), подтверждающий соответствие садового дома требованиям надежности и безопасности.
Можно ли реконструировать садовый дом так, чтобы его признали жилым?
Это возможно, хотя масштабы необходимых изменений напрямую зависят от того, насколько имеющийся дом близок по своим характеристикам к жилому. То есть, если ваш садовый домик – это бытовка или другая конструкция, которая не является по закону объектом недвижимости, то реконструкция бессмысленна, нужно просто новое строительство. Однако многие садовые дома, возведенные на капитальном фундаменте, мало чем отличаются от жилых, поэтому их реконструкция имеет смысл. Чтобы определить масштабы необходимых работ, нужно свериться с перечнем требований к жилому дому (см. первый вопрос).
К домам со сложной архитектурой и редкими строительными материалами обычно возникает больше вопросов, чем к стандартным. Например, условный дом, построенный из бутылок, может серьезно "застрять" на согласовании перевода в жилье. При этом здания, возведенные из домокомплектов производителей, хорошо известных в регионе, проходят согласование проще, так как их характеристики известны. Однако это не правило, а, скорее, статистика.
Кроме того, чтобы перевод объекта был осуществлен без задержек во времени и лишних финансовых вложений, он должен соответствовать следующим требованиям:
- все совладельцы должны быть согласны на смену статуса;
- объект не должен быть обременен арестами, залогами или другими запретами;
- права на владение дома должны быть подтверждены документами права собственности;
- садовый дом должен состоять на учете в ЕГРН.
Правда ли, что садовый дом теперь можно отремонтировать на материнский капитал?
Не совсем так. Средства материнского капитала можно потратить на реконструкцию жилого дома, причем не более половины суммы.
Нововведение недавно принятого закона состоит в том, что теперь такой дом может быть расположен и на садоводческой земле, однако сам он уже должен быть признан жилым. Важно понимать, что речь в законе идет именно о реконструкции.
Куда обращаться, чтобы признать садовый дом жилым?
Сперва в проектную организацию с соответствующим допуском от СРО, чтобы получить техническое заключение о надлежащем состоянии дома. Затем, после сбора всех необходимых документов, в уполномоченный орган местного самоуправления (администрацию) или в многофункциональный центр (МФЦ).
Сколько придется заплатить за признание дома жилым?
Если перевод дома в жилой включает в себя реконструкцию, то объемы затрат зависят только от финансовых возможностей и желаний собственников, подсчитать среднюю стоимость не получится.
Однако есть и общие для всех обязательные платежи: необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей от лица каждого собственника. Подготовка технического заключения также потребует оплаты услуг организации с доступом СРО.
А если доверить все шаги по сбору документов и организации процесса компании по согласованию недвижимости, вплоть до получения нового документа на новый жилой объект, то услуга обойдется в среднем в 15 тысяч рублей.
Как быть, если в переводе отказали?
Здесь есть два пути. Если при отказе вам указали причину, которую легко устранить (например, вы не собрали необходимые документы), то самый просто способ – устранить недоработку и подать документы снова.
Другой путь – обратиться в суд. Однако нужно понимать, что в суде отказ местного самоуправления будет признан правомерным, если поданный пакет документов не полный; дом не соответствует требованиям (например, пожарным) или он возведен на землях, не предназначенных для жилого строительства (территории лесного или водного фонда).
То есть оспаривать отказ в суде стоит только в том случае, если вы обнаружили нарушение своих прав либо причины отказа идут в разрез с законодательством, в противном случае судебное разбирательство будет просто потерей времени и денег.
Материал подготовлен при участии руководителя агентства согласования недвижимости «Город» Алексея Паршина и управляющего партнера юридической компании «Генезис» Артема Денисова.
