Юридическая слепота
Обычно, когда речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, все советы сводятся к необходимости проверки юридической чистоты приобретаемой недвижимости. Речь идет о таких неприятных сюрпризах, как вероятность расторжения сделки, скрытые собственники, коммунальные долги, вероятность банкротства продавца и других рисках, о которых могут «предупредить» задокументированные факты.
Однако у покупаемого жилья могут быть и такие «косяки», о которых ни в одном документе не сказано, да и на просмотре их не заметишь. К примеру, если в ближайшем магазине ночью шумно разгружают грузовики с арбузами, то у покупателя очень мало шансов узнать об этом во время просмотра, хотя они все-таки есть.
Естественно, проверка юридической чистоты по большей части документарная. Риелторы и нотариусы изучают историю, сохранившуюся в документах, выискивая подводные камни, которые могут осложнить жизнь будущим покупателям, рассуждает управляющий агентством безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.
Да и в целом проблемы приобретаемого жилья могут заключаться не в нем самом или его собственниках, а в окружении. Не очень приятно будет выходить из подъезда и каждый раз перешагивать через местного алкоголика или гонять постоянно тараканов, потому что тремя этажами ниже живет бабушка, которая тащит в дом все, что найдет на улице или в мусорных баках. Этого по документам понять не получается, сетует Вишняков.
Некоторые из таких «не юридических» рисков могут обернуться вполне себе реальным кошмаром, соглашается эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Анна Жукова, и делится историей одной несостоявшейся сделки.
«Однажды мы с клиентом приехали на осмотр квартиры. Нас устраивало все, а цена была просто невероятно низкая. Это и насторожило. Оказалось, что соседка заманчивой квартиры не дает покоя всему дому: насылает проклятия, воет по ночам и устраивает шумные сборища каких-то сектантов. Мы опросили позже еще несколько соседей, и они подтвердили эту информацию. Попытка же поговорить с проблемной соседкой закончилась чередой проклятий через дверь», — вспоминает Жукова.
Действительно, общение с соседями при покупке жилья имеет большое значение, поэтому многие опытные риелторы пользуются этим инструментом. Кстати, это отличает агентов от юристов, которые чаще ориентируются только на документы, без выхода на объект, добавляет генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер, и делится своим опытом — на сей раз позитивным.
«Я искал квартиру в определенном месте и ходил по домам, клея объявления. У одного из подъездов местные бабушки, увидев это, направили меня в квартиру на третьем этаже, где хозяйка планировала продать свою недвижимость. Собственно, в итоге, этот объект я и приобрел. Не факт, что эта женщина, если бы меня не направили к ней, увидела мое объявления и сделка состоялась. А так соседи помогли нам найти друг друга. Кроме того, от этих же бабушек я узнал много полезной информации о квартире. По ней сделал вывод о том, что ее покупать можно», — вспоминает Гиновкер.
Навигация по лавочкам
Сейчас люди постоянно обеспокоены вопросами безопасности, поэтому далеко не каждый готов вести доверительные разговоры о своем доме с потенциальным соседом, поэтому риелторы советуют не ломиться с вопросами в каждую дверь подъезда, а выбирать комфортную для собеседников ситуацию, в которой можно расспросить о доме и окрестностях.
Не бывает лишней информации при принятии важного решения о покупке конкретной квартиры. Можно побеседовать с соседями «с лавочки», можно с «мамочками с колясками», хороший источник информации консьержи, а также те, кто гуляет с собаками, рассуждают эксперты компании «Азбука жилья».
Соседи, если это порядком не новый дом, кладезь информации, продолжают они. Например, с юридической точки зрения с квартирой все хорошо, а по информации соседей выясняется, что продавец часто бывает в запое.
Более ценный источник — это мамы с детьми на площадке возле дома. Они и про лифт, и про шум, и про коммуникации, и про контингент дома расскажут. В случае с соседями «дверь в дверь» ситуация двояка. Если они сами по себе не дружные, то назло могут наговорить лишнее, чтобы насолить «вредному» соседу, предупреждают в «Азбуке жилья».
Очень много полезной информации можно узнать, например, у председателя ТСЖ. Кроме того, интересоваться нужно у соседей, которые проживают справа и слева, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. Выдумывать ничего не нужно, стоит просто сказать, что квартира продается, а вы — потенциальный покупатель. Так, например, соседи могут знать настоящих собственников — это позволяет избежать проблем с мошенниками, добавляет Аболемов и вспоминает случай из практики.
«К нам обратился мужчина, который хотел срочно продать свою однокомнатную квартиру за 70% от рыночной цены. По документам все было идеально: объект приватизирован, он в ней прописан с 70-х годов. Была представлена даже архивная форма 9. Наш агент случайно столкнулся с людьми живущими рядом. В итоге выяснилось, что настоящий владелец объекта жил на даче и сдавал квартиру. Собственно арендатор подделал документы и пытался продать объект. Отмечу, что мошенники часто думают, что срочный выкуп и низкая цена защищает их от проверки документов, но на самом деле, это не так», — рассказывает он.
«Соседей звонком в дверь опрашиваю редко, но инструмент хороший, рабочий», — отмечает в свою очередь основатель агентства недвижимости Kairos Real Estate Анна Куприянова.
На лавочках сейчас мало кто сидит, проще всего позвонить в соседнюю дверь и сказать правду, что хочешь купить квартиру, советует она. Лучше опросить троих-четверых человек, и из них попробовать собрать объективную картину.
Могут добавить информации про историю квартиры, ведь все перепродажи во «вторичке» отследить сложно.
Можно также попробовать найти жителей дома в социальных сетях, сейчас много различных сообществ, где обсуждаются проблемы районов и домов, и в интернете люди, как правило, откровеннее, рекомендует Куприянова.
«После показа одной из квартир случайно встретились с соседом и решили узнать о ситуации в доме. Из рассказа стало понятно, что они сами собираются переезжать отсюда, так как подъезд облюбовали наркоманы, которые в подъезде оставляют свои “закладки”. Жители пытались как-то с этим справиться, но за несколько месяцев сделать ничего не удалось, а при наличии детей такое обстоятельство было серьезным негативным фактором. В итоге наш клиент от покупки квартиры в этом доме отказался, хотя цена объекта была хорошая, и по документам все было чисто», — вспоминает собеседница агентства.
Иногда для того, чтобы понять немного больше о доме, в которым найдена квартира, многого не надо, достаточно просто поехать не на лифте, а пройтись вниз пешком, добавляет Вишняков. Старые порезанные и разрисованные двери, захламленные лестничные площадки с бутылками или шприцами скажут вам о многом, в том числе и о возможных будущих соседях.
Сопоставление данных от соседей и собственного впечатления может дать еще лучшие результаты, говорит эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Челябинске Ирина Аверенкова.
В ходе работы она столкнулась с домом, где из-за близости рынка большую часть квартир снимают иностранные работники.
«Соседи посоветовали приехать вечером и посмотреть, что творится в это время в их доме. На весь подъезд разносятся национальные песни, матрасы в коридорах и ящики с фруктами и овощами в тамбуре. В общем, достаточно специфическое соседство, к которому не так легко привыкнуть. Когда я рассказала об этом клиенту, мы решили отказаться рассматривать варианты в этом доме», — вспоминает Аверенкова.
Все лгут
При всей пользе, которую можно извлечь из общения с соседями, нельзя забывать, что, хотя они и владеют нужной вам информацией, не факт, что поделятся они именно реальными данными. «Ужасы» могут оказаться преувеличенными, а то и вовсе вымышленными, предупреждают эксперты.
От этого может подстраховать общение с несколькими людьми, подсказывают в «Азбуке жилья». Нет точного количества, нужно ориентироваться на собственное чувство «удовлетворение живого интереса».
Конечно, одного субъективного мнения не достаточно. Можно встретить соседа, с которым продавец давно выясняет отношения. Причину этой войны уже не помнит ни одна из сторон, но выдает негативную информацию просто из вредности.
И абсолютно точно нужно пропускать через сито информацию, которой с вами будут делиться те, кто проживает в квартире не на постоянной основе (арендаторы, дальне родственники, живущие за «коммуналку»). Всем им интересно оставаться в данной квартире как можно дольше, поэтому все случившееся когда-то будет преумножаться вдесятеро и одновременно с этим придумываться различные истории, главная цель которых — отпугнуть потенциального покупателя, подсказывает эксперт и приводит пример из личного опыта.
«Когда-то мы нашли клиенту привлекательную квартиру в арбатских переулках. Симпатичная цена, приличные на вид соседи со всех сторон, мы с некоторыми сразу и познакомились. Проверили документы и историю квартиры и собственника — все нормально, надо брать.
Квартиру купили, а через месяц мне звонит клиент и говорит, что встретил старшую по дому, и она рассказала, какую ужасную квартиру мы купили: на ней плохая карма. Бывшие собственники все психические неуравновешенные.
Двое из них точно выпали или спрыгнули с балкона. Да и вот мать вашего продавца — тоже в психушке лежала, а потом — под балконом», — рассказывает Вишняков.
Клиент, когда такое услышал, конечно же, был в совершеннейшем шоке. Первым делом поискали информацию по предыдущим собственниками еще раз, вдруг что-то все-таки не заметили. Нет. Квартирой владели только двое человек, продавец и его бабушка. Бабушку тоже проверили, на учете не состояла, продолжает историю эксперт.
«Потом пошли “в поля”, походили около дома, пообщались с местными старожилами. Никто рассказы про самоубийства и трагедии с балконом не повторял. А вот сосед ниже рассказал про эту квартиру другую историю: когда девушка получила от бабушки эту квартиру, старшая по подъезду очень хотела квартиру прибрать к рукам, чтобы переселить поближе к себе сына. Обхаживала нашего продавца, хотела купить задешево. Собственник же ни в какую не соглашался продавать за предлагаемую цену, что сильно раздражало старшую по подъезду. В итоге, квартира досталась нам, а не старшей по подъезду, которая обиду выместила в таком вот виде», — вспоминает Вишняков.
Поэтому не стоит забывать, что информация, которую вы получаете таким образом, не всегда на 100% правильная, подчеркивает он.
Посмотрите наше видео о родине российских панелек:
