Отвечает эксперт — юрист Екатерина Кузнецова:
— Для начала поймем, что в жилом помещении квартиранты могут проживать либо по договору аренды, либо на основании желания собственника (то есть без арендной платы). Права и обязанности сторон, правила составления и заключения договора аренды жилого помещения изложены в главе 35 ГК РФ.
Итак, по закону оснований для выселения жильца не так много: это использование жилого помещения не по назначению (например, в предпринимательских целях) или систематическое нарушение условий договора (например, нарушение сроков арендной платы, уничтожение или повреждение имущества собственника, находящегося в принадлежащей ему квартире/доме).
Наиболее важным здесь является грамотное составление договора аренды жилого помещения между арендатором и арендодателем. Эксперт Екатерина Кузнецова советует перечислить в нем всех людей, которые могут проживать на одной территории с арендатором (ч. 2 ст. 697 ГК РФ). Это поможет собственнику избежать ситуации, при которой квартиру сдадут в субаренду без его ведома. В случае если арендодатель узнает о неизвестных ему лицах, постоянно проживающих на сдаваемой им территории, он имеет право расторгнуть договор аренды.
Эксперт также настоятельно рекомендует в договоре (или в приложении к нему) перечислить находящееся в сдаваемом помещении имущество. Таким образом собственник обезопасит его целостность и сохранность. Если будут обнаружены порча или уничтожение имущества квартирантом, арендодатель вправе потребовать возмещение причиненного ущерба, а при отказе квартиранта — расторгнуть договор.
Не стоит забывать и о таком основании для досрочного расторжения договора аренды как систематическое нарушение прав и интересов соседей. Например, систематическое нарушение тишины (по закону с 23 часов до 7 утра нельзя превышать допустимые шумовые пределы, в многоквартирном доме это 45 Децибел).
Ну, и, наконец, в случае возникновения неразрешимых споров, которые не удалось разрешить в досудебном порядке, договор может быть расторгнут на основании судебного решения. Основания для прекращения и расторжения договора аренды предусмотрены ст. 687 ГК РФ.
Что же может требовать собственник жилья, если расторжение договора происходит в судебном порядке? В такой ситуации возможно: выселение квартиранта, погашение им образовавшейся задолженности, выплата неустойки, а также возмещение понесенных убытков (к таким относятся расходы, связанные с досудебным урегулированием спора, оплатой государственной пошлины для подачи иска в суд, а также на основании ст. 100 ГПК РФ расходы, затраченные на услуги представителя (юриста/адвоката).
В таком случае необходимо составить соглашение о досрочном прекращении договорных обязательств или соглашение о прекращении договорных обязательств в связи с истечением срока действия договора.
Вот пример из моей практики. Квартирант, сняв жилье в Московской области, регулярно устраивал шумные праздники, несмотря на нормы, установленные Федеральным законом «Об обеспечении тишины и покоя граждан», при этом в договоре аренды было предусмотрено соблюдение им норм этого закона. Соседи неоднократно вызывали полицию, арендатор привлекался к административной ответственности. Собственник, устав от жалоб соседей, в порядке досудебного урегулирования спора потребовал расторжения договора, против чего квартирант категорически возражал. Тогда арендодатель был вынужден подать иск в суд, по решению которого договор аренды был расторгнут, кроме того, с арендатора взыскали судебные издержки.
