Прежде, чем купить землю или построить дом, надо узнать, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территорий. Однако определить статус ЗОУИТ бывает непросто. Рассказываем, в каких источниках указывают такие зоны и как узнать действующие в них ограничения.
Что такое ЗОУИТ: определение и расшифровка
Аббревиатура расшифровывается как «зона с особыми условиями использования территорий». Так называют земли, на которых установлены определенные правила и ограничения по строительству, ведению хозяйственной деятельности и проживанию. Перечень таких условий зависит от конкретной территории.
ЗОУИТ вводят для защиты инженерных систем, природных и культурных памятников, а также для заботы о жизни и здоровье граждан. Например, в охранных зонах электросетевого хозяйства запрещено проводить любые работы, которые могут повредить или уничтожить линии электропередач и объекты электроэнергетики (1). А в зонах затопления — строить дома без инженерной защиты, размещать , пункты хранения и уничтожения отходов, а также использовать сточные воды для земледелия (2).
Понятие о ЗОУИТ закреплено в Градостроительном кодексе, а правовой режим конкретных зон регулируют различные нормативно-правовые акты (3, 4). Из-за разрозненных сведений бывает трудно определить, есть ли какие-либо ограничения у той или иной территории. Собственнику земли приходится собирать информацию из разных источников, чтобы определить, что можно и нельзя делать на участке.
Регламентирование ЗОУИТ пока находится в стадии разработки. Реформа началась в 2018 году с принятия Федерального закона №342-ФЗ (5). Отдельные положения ввели в 2025 году и еще часть новшеств запланировали на 2028 год.
Так, с 1 января 2025 года установить зоны с особыми условиями использования территорий можно только после внесения их в ЕГРН. Сейчас многие ЗОУИТ там не отражены. Такие территории будут считаться установленными до 1 января 2028 года (5).
Перечислим еще некоторые новшества.
Собственники земель, попавших в ЗОУИт, могут требовать выкупа своих участков. Ранее они могли рассчитывать только на возмещение убытков (5).
Установлен срок утверждения новых зон с особыми условиями использования территорий. Ограничения на использование земли нужно ввести в течение 12 месяцев.
Некоторые ЗОУИТ прекратили свое существование. С конца 2024 года больше не действуют зоны наблюдения, объектов, относящихся к инфраструктурам метрополитена, безопасности, в отношении которых установлен особый правовой режим.
Отменили предварительные санитарно-защитные зоны (6).
Для каждого вида ЗОУИТ правительство планирует создать собственные положения с правилами определения границ, обременений и условий их использования. Пока разработка таких нормативных актов еще в процессе.
Виды зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Все типы ЗОУИТ перечислены в ст. 105 Земельного кодекса РФ (7). Расскажем подробнее про каждую зону.
Зоны охраны объектов культурного наследия
Их устанавливают на территориях, которые находятся вблизи ценных культурных объектов. Границы каждой зоны утверждают в отдельных проектах (8).
Защитные зоны объектов культурного наследия
Эти территории рядом с культурными памятниками и ансамблями. В границах таких зон запрещено строить капитальные сооружения, а также менять площадь и высоту охраняемых объектов (9).
Охранные зоны объектов электроэнергетики
Их устанавливают, чтобы безопасно использовать линии электропередачи и защищать их от повреждений. Зоны обязательно маркируют: ставят предупреждающие знаки и напоминают об ограничениях, которые нужно соблюдать рядом с охраняемыми объектами.
Охранные зоны железных дорог
Их устанавливают вблизи мест движения поездов и на территориях, где есть риск возникновения оползней, обвалов, лавин и других опасностей, которые могут нарушить состояние ж/д путей (10).
Придорожные полосы автомобильных дорог
Эти зоны прилегают к полосе отвода автомобильных дорог. Их ширина составляет от 50 до 150 м. Строить и ремонтировать здания, устанавливать рекламные щиты и указатели на придорожных полосах можно только с разрешения владельца автодороги (11).
Охранные зоны трубопроводов
Их устанавливают вдоль газопроводов, трасс, транспортирующих аммиак, нефть и нефтяные продукты, подводных переходов, вокруг различных технологических установок.
Охранные зоны линий и сооружений связи
Созданы для сохранения кабельных, радиорелейных и воздушных линий и сооружений связи. На этих территориях запрещено строить здания, сажать деревья, разводить скот, жечь костры, располагать склады и совершать ряд других действий (12).
Приаэродромные территории
Такие зоны устанавливают, чтобы обеспечить безопасность полетов, а также, чтобы воздушные суда и оборудование аэропортов не оказывали вредное воздействие на окружающую среду и здоровье людей. На территориях возле аэродромов выделяют семь подзон, для каждой из которых установлены определенные предписания (13).
Зоны охраняемых объектов
Устанавливают бессрочно для объектов государственной охраны, чтобы обеспечить их безопасность. В таких зонах действуют различные ограничения: запрещено строить здания, дороги, сооружения связи, возделывать землю и т. д. (14).
Зоны охраняемых военных объектов
В границах этих территорий нельзя использовать оборудование, создающее радиопомехи и создавать любые другие препятствия, мешающие работе военных объектов: полигонов, аэродромов, узлов связи, баз, арсеналов и др. (15).
Охранные зоны особо охраняемых природных территорий
Устанавливают вокруг государственных природных заповедников, парков и памятников природы. По ширине такие зоны должны быть не менее 1 км. В их границах запрещено проводить любые работы, угрожающие безопасности природных объектов. Например, охотиться, рыбачить, вырубать растительность, хранить вредные отходы и т. д. (16).
Охранные зоны стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением
К ним относятся земли в акваториях и территории, на которых работают гидрометеорологические организации и компании, ведущие мониторинг окружающей среды. В пределах зон нельзя мешать деятельности наблюдательных пунктов. Например, строить автостоянки, капитальные здания, теплотрассы, сажать деревья и кустарники и т. д. (17).
Водоохранные зоны
Устанавливают вблизи берегов водных объектов. Ширина ЗОУИТ — от 50 до 500 м. Их создают для защиты рек, ручьев, озер и морей от загрязнений. Например, на охранных территориях запрещено сбрасывать сточные воды, строить автозаправки, распылять химикаты и т. д. (18).
Прибрежные защитные полосы
Это части водоохранных зон, которые начинаются после береговой полосы. На таких территориях также действуют различные запреты, чтобы не навредить окружающей среде (18).
Округи санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов
Эти территории устанавливают для защиты природных ресурсов, имеющих лечебные свойства, и областей с лечебным климатом. Округи делятся на три зоны. Для каждой из них разработаны различные ограничения, защищающие их от загрязнений (19).
Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения
Такие территории устанавливают для защиты водных инженерных сооружений и контроля качества воды в них. Зоны делятся на три пояса с разными ограничениями хозяйственной деятельности (20).
Зоны затопления и подтопления
Это территории, прилегающие к водоемам, водохранилищам и водотокам. При половодьях и паводках их может затапливать, поэтому для защиты людей в таких зонах вводят различные предписания и запреты (2).
Санитарно-защитные зоны
Это территории вокруг предприятий, деятельность которых наносит вред окружающей среде. Чтобы защитить здоровье людей, там нельзя возводить жилые постройки, санатории, курорты, дачи, детские площадки, образовательные учреждения и т. д. (21).
Зоны ограничений передающих радиотехнических объектов, являющихся объектами капитального строительства
Это территории рядом с сооружениями связи, в которых размещены радиоэлектронные средства, работающие в диапазоне радиочастот от 30 до 300 ГГц. Излучаемые ими электромагнитные поля могут навредить человеку, поэтому в таких зонах запрещено возводить жилые постройки, склады, бензозаправочные станции и другие объекты (22).
Охранные зоны геодезических, нивелирных и гравиметрических пунктов
На этих территориях расположены объекты геодезической инфраструктуры. Для защиты пунктов запрещено:
повреждать их опознавательные знаки;
проводить работы, которые могут ограничить к доступ к пунктам;
сносить здания, в которых размещены пункты и т. д. (23).
Рыбохозяйственная заповедная зона озера Байкал
Включает акваторию озера Байкал и прилегающие к ней территории. Зона введена для защиты природных ресурсов, развития аквакультуры и рыболовства.
Рыбохозяйственные заповедные зоны
Это важные водные объекты и расположенные рядом с ними земли. В границах таких зон нельзя строить гидроэлектростанции и промышленные объекты, сбрасывать сточные воды, распылять химикаты, добывать полезные ископаемые и т. д. (24).
Зоны минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов
Эти территории определяют наименьшее расстояние от различных трубопроводов до других объектов. Буферная зона нужна для того, чтобы в случае аварии, не пострадали ближайшие населенные пункты, хозяйственные и производственные постройки (7).
Охранные зоны гидроэнергетических объектов
К гидроэнергетическим объектам относятся: плотины, судоходные шлюзы, судоподъемники, гидроэлектростанции и другие сооружения в составе гидроузлов. Для безопасной эксплуатации вокруг них создают охранные зоны (25).
Охранные зоны тепловых сетей
Это территории возле тепловых сетей, которые вводят для защиты и нормальной работы ее элементов. В границах таких земельных участков запрещено строить сооружения, которые мешают охраняемым объектам, устраивать свалки, ходить по трубопроводам и т. д. (26).
Как определить ЗОУИТ в 2025 году
Точно определить, что на той или иной территории введена зона с особыми условиями использования, довольно сложно. Для этого рекомендуется проверять сразу несколько источников.
1. Использование публичной кадастровой карты
Она находится на сайте Росреестра. На карте отмечены только те ЗОУИТ, которые есть в ЕГРН.
Чтобы проверить ограничения на участке, нужно:
найти его на карте;
нажать значок «Слои»;
выбрать пункт «Зоны с особыми условиями использования территории».
2. Заказ выписки из ЕГРН
Все новые и некоторые из ранее утвержденных ЗОУИТ внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Сведения из него можно получить через «Госуслуги».
Откройте учетную запись на портале;
перейдите в раздел «Услуги»;
выберите вкладку «Справки Выписки»;
нажмите «Выписка из ЕГРН» и «Начать», далее выберите форму запроса и заполните нужные пункты.
3. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Это нормативный документ, который утверждают в отдельном населенном пункте. Он содержит описания правил и карты территориальных зон.
Такой документ размещают на официальном сайте местной администрации. В ПЗЗ можно найти свой участок, определить, в какую зону он входит, и посмотреть перечень ограничений по его использованию.
4. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Такой документ может заказать только собственник земли. Градостроительный план предоставляют через Госуслуги, отделение МФЦ или в региональном ведомстве по строительству и архитектуре.
Сведения для документа собирают из разных ведомств. В нем предоставляют план земли и отмечают зоны с ограничениями. Но, например, если ЗОУИТ находится рядом с участком, в ГПЗУ это не укажут.
5. Генеральный план населенного пункта
Этот документ публикуют на сайте администрации. В плане отмечают инженерные сети, магистрали и другие объекты, которые собираются возводить в населенном пункте. Можно посмотреть соответствующие постановления местной администрации и определить зоны, в которых запрещено строительство.
6. Муниципальные карты
Размещены на местных геопорталах. Обычно на картах можно переключать разные слои, чтобы проверить, какие объекты и охранные зоны прилегают или находятся на территории участка.
7. Сведения из других источников
Дополнительно можно изучить местные форумы, сайты близлежащих предприятий и новостные порталы. Там нередко размещают сведения о планирующихся ЗОУИТ.
Ограничения в ЗОУИТ: что нужно знать перед покупкой участка
Виды и характер запретов зависит от типа зоны. Вот какие ограничения могут быть установлены на разных территориях:
запрет на строительство — полный или частичный, например, могут запретить возводить сооружения рядом с определенными объектами или потребовать брать разрешение на строительство у собственников охраняемых зон;
ограничение на ведение земляных работ и выпас сельскохозяйственных животных;
запрет на сброс сточных вод;
требования обеспечивать инженерную защиту зданий от затопления;
запрет на выброс мусора;
запрет на складирование и хранение различных материалов и другие ограничения.
Как узнать ограничения конкретной зоны
Если вы с помощью какой-либо источника определили, что участок попадает в ЗОУИТ, обычно там же будет перечислен список запретов для этой территории. Дополнительно необходимо проверить нормативные акты: федеральные законы, постановления Правительства и местной администрации для конкретной зоны.
Если участок попадает сразу в несколько ЗОУИТ, нужно учитывать все их ограничения, чтобы не нарушить закон.
Мнение эксперта
В настоящее время действующий Земельный кодекс РФ насчитывает порядка 25 различных зон с особыми условиями использования территории. Земельный юрист Анна Пономарева поделилась с нами случаями из практики, которые встречаются чаще всего и являются наиболее опасными для собственников, арендаторов и землепользователей.
1. Охранная зона особо охраняемой природной территории (национального парка).
«Самое громкое дело последних лет, связанное с ЗОУИТ — массовое изъятие земель, попавших в границу Сочинского национального парка. У меня на анализе было несколько таких участков и во всех случаях прокуратура просила изъять их целиком, хотя граница нацпарка только частично пересекала частные территории», — рассказывает Анна Пономарева.
Конституционный суд РФ в Постановлении от 28 января 2025 года №3-П разъяснил, что изъятию подлежит не участок целиком, а только та его часть, которая вошла в границу национального парка. Полное изъятие земли должно быть компенсировано.
По мнению эксперта, эти выводы суда лягут в основу пересмотра дел, где люди лишились участков целиком, а также в основу новых или встречных исков о взыскании с государства денег за утраченную территорию.
2. Защитная и охранная зона объектов культурного наследия.
По словам Анны Пономаревой, такие ЗОУИТ особенно распространены на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Множество иных регионов страны также активизировались в части выявления объектов культурного наследия, внесению их в соответствующие реестры и установлению границ охранных и защитных зон.
Эксперт подчеркивает, что земельный кодекс выделяет зону охраны и защитную зону объектов культурного наследия в две разные ЗОУИТ не случайно:
«Защитная зона запрещает строительство только капитальных объектов, а в части реконструкции ограничение установлено только на изменение параметров объекта (высоты, количества этажей и площади). Зона охраны же устанавливается с целью обеспечения сохранности объекта культурного наследия и, как правило, в ее границах запрещается любая хозяйственная деятельность, в том числе строительство и реконструкция объектов».
То есть защитная зона значительно лояльнее, а освоение участка в ее границах возможно с некоторыми ограничениями. Если же участок попал в границу зоны охраны, то освоить его будет практически невозможно.
«В этих случаях собственникам можно взыскивать убытки с государства в связи с установлением такой зоны, после чего отказываться от участка в пользу государства, чтобы снять налоговую нагрузку», — советует Анна Пономарева.
3. Водоохранная зона, зона затопления и подтопления, прибрежные защитные полосы.
По закону, освоение земли путем строительства в указанных зонах допустимо, но при условии соблюдения определенных требований к проектной документации. Однако, по словам эксперта, на практике такое «разрешение» не реализуется в полной мере, поскольку обеспечение инженерной защиты территорий (строительство дамб, берегоукрепительных сооружений и т. д.) возложено на органы местного самоуправления, бюджет которых зачастую не позволяет осуществить стройку нужных объектов.
«В отсутствие инженерной защиты, строительство новых объектов недопустимо. Такой замкнутый круг приводит к невозможности освоения земли в обозримом будущем», — считает Анна Пономарева.
4. Охранная зона объектов электроэнергетики.
Ранее в этих зонах можно было строить здания и сооружения только с согласия собственника объектов электросетевого хозяйства. Однако Постановление Конституционного суда от 13.10.2022 года №43-П разрешило строительство при условии соблюдения определенных параметров (п.10 Правил).
«На практике до сих пор часто встречаются случаи, когда при получении разрешения на строительство в администрации требуют от собственников земли получения такого согласия. Поэтому при подаче пакета документов лучше прикладывать к нему пояснительную записку о том, что проект здания соответствует требованиям п.10 Правил, в связи с чем получение дополнительных согласований не требуется», — рекомендует Анна Пономарева.
5. Зона минимальных расстояний газопровода.
В настоящее время сведения обо всех ЗОУИТ вносят в ЕГРН: определяют координаты объектов, для защиты которых устанавливают ограничения, постепенно вносят координаты самих зон. Однако множество коммуникаций утратили свое назначение и сведения о них являются неактуальными.
«В моей практике был случай, когда в границах участка была расположена подземная газовая труба, которая длительное время являлась неиспользуемой. То есть, в конкретном случае ограничения, накладываемые зоной минимальных расстояний газопровода, фактически были не актуальны. Поэтому мы подписали с балансодержателем соглашение об уничтожении этой трубы, что позволило снять ограничения с участка и увеличить пятно застройки», — рассказывает Анна Пономарева.
Главное о ЗОУИТ
Собрали основную информацию по теме в небольшом заключении.
ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территорий, на которых действуют определенные правилами по строительству сооружений и эксплуатации земли.
ЗОУИТ устанавливают для защиты инженерных объектов, культурных памятников, природных территорий, жизни и здоровья граждан.
С 1 января 2025 года все новые ЗОУИТ должны регистрировать в ЕГРН.
Все виды ЗОУИТ перечислены в ст. 105 Земельного кодекса РФ.
Сведения о ЗОУИТ разрознены, поэтому для проверки статуса той или иной территории лучше привлекать несколько источников: публичную кадастровую карту, выписку из ЕГРН, правила землепользования и застройки, градостроительный план участка, генеральный план населенного пункта, муниципальные карты.
Для каждой ЗОУИТ действуют собственные ограничения. Обычно их указывают в том же источнике, где зафиксирован статус конкретного участка. Дополнительно необходимо изучить нормативные акты, разработанные для разных ЗОУИТ.
Список источников
1. Постановление Правительства РФ от 2.03.2017 г. №244 «О совершенствовании требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
2. Статья 67.1. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ.
3. Ст. 1. Градостроительный кодекс Российской Федерации.
4. Кряхтунов А. В. Обоснование охранных зон электросетевого хозяйства // International agricultural journal. 2021.
5. Федеральный закон от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
6. Федеральный закон от 26.12.2024 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части 2 статьи 5 Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”».
7. Ст. 105. Земельный кодекс Российской Федерации.
8. Ст. 34. Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
9. Ст. 34.1. Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
10. Постановление Правительства РФ от 12.10.2006 г. №611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог».
11. Федеральный закон от 08.11.2007 №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
12. Постановление Правительства РФ от 9.06.1995 г. №578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации».
13. Ст. 47. Воздушный кодекс Российской Федерации.
14. Постановление Правительства РФ от 31.08.2019 г. №1132 «Об утверждении Положения о зоне охраняемого объекта».
15. Постановление Правительства РФ от 5.05.2014 г. №405 «Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны».
16. Постановление Правительства РФ от 19.02.2015 г. №138 «Об утверждении Правил создания охранных зон отдельных категорий особо охраняемых природных территорий, установления их границ, определения режима охраны и использования земельных участков и водных объектов в границах таких зон».
17. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.03.2021 г. №392 «Об утверждении положения об охранной зоне стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением…».
18. Статья 65. Водный кодекс Российской Федерации.
19. Постановление Правительства Российской Федерации от 30.08.2024 г. N 1186 «Об утверждении Положения об округах санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов».
20. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03 2002 г. №10 «О введении в действие санитарных правил и норм "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02”».
21. Федеральный закон от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
22. Проект Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о зоне ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства».
23. Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 г. №1080 «Об охранных зонах пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети».
24. Статья 49. Федеральный закон от 20.12.2004 №166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов».
25. Постановление Правительства РФ от 6.09.2012 г. №884 «Об установлении охранных зон для гидроэнергетических объектов».
26. Приказ Минстроя РФ от 17.08.1992 №197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей».