В мае 2024 года столичные власти запретили строительство студий и квартир площадью до 28 квадратных метров. Согласно документу маленькое жилье не отвечает потребностям человека, а само его существование противоречит президентской программе развития до 2030 года, в которой установлен показатель обеспеченности в 33 метра на человека. Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев рассказал «МК», имеет ли смысл покупать подобную недвижимость, пока она еще есть в продаже.
— Константин Николаевич, квадратный метр в маленьких квартирах, как правило, гораздо дороже, чем в жилье стандартной площади. Но за счет крошечного размера стоимость квартиры выглядит не такой и высокой. Расскажите, имеет ли смысл приобретение такой недвижимости — или человек просто выбрасывает деньги на ветер?
— Приобретение точно имело смысл в ситуации, когда доходность от квартиры можно было сопоставить с доходностью, которую обеспечивал в тот момент банк, — когда банковские депозиты составляли 8−10%, а цены на недвижимость росли на 10% в год. Например, покупка в 2019 году любой недвижимости была целесообразной. Сейчас, может быть, нет. С точки зрения потребительских свойств оценка целесообразности покупки «маленькой» недвижимости зависит от человека.
— Продолжат ли расти цены на такое жилье?
— Покупка маленькой студии может приносить не 6%, а больше, даже 10% годовых, если вы купили ее в удачном месте и смогли качественно приспособить. Если вы создали добавленную стоимость студии или квартире такую, которая приносит выгоду, вы в выигрыше.
Кто снимает маленькое жилье? Тот, кто хочет начать самостоятельную жизнь. Люди, которые начали зарабатывать деньги, или же студенты, которым помогают родители. В начале пути россияне, как правило, принимают решение об аренде. А покупка недвижимости небольших размеров для себя возможна, но опять же — смотря какие потребности у человека.
Как показывает практика, раз в 5−10 лет человек меняет социальный статус. Жил один — появился супруг или супруга — появились дети. Все эти потребности влияют на нашу жизнь.
— И все же. Выгодна ли покупка маленькой квартиры именно сейчас?
— Говорить, выгодна покупка или нет, сложно. Но что я вижу точно — так это то, что сейчас тренд на покупку жилья маленькой площади — восходящий. Много молодых людей начинают самостоятельную жизнь в крупных городах. Приезжают учиться, работать, да просто попытать счастья — найти место мечты, высокооплачиваемую работу.
Я думаю, что в городах даже с населением 300−500 тысяч человек этот тренд не настолько ярко выражен.
Многое зависит от развития инфраструктуры, наличия специальных функций, социальных объектов — грубо говоря, ресторанов, клубов, фитнес-центров. Их концентрация позволяет говорить о том, что человек в квартире как таковой, кроме как в месте для сна, не нуждается.
Но когда в этой квартире появляется второй человек, находиться в одном помещении вдвоем становится сложно, а иногда невозможно. Вполне вероятно, что тренд строительства маленьких квартир сохранится — а никакие запреты этот тренд не поменяют, потому что застройщики могут возводить помещения не в жилом фонде. Никакие обязательные 33 метра не важны. Я имею в виду апартаменты, строительство которых не регулируется никакими градостроительными нормами. И, кстати, если количество недвижимости маленькой площади будет расти (а оно будет расти с нынешними ценами), ее стоимость упадет. Какое-то время этот тренд сохранится, пока не произойдет естественное наполнение рынка объектами такого рода. Дефицита маленького жилья не будет.
— Константин Николаевич, а есть ли дефицит какой-либо недвижимости — несмотря на дороговизну?
— Есть. Очень мало строится многокомнатных квартир. В стране их буквально 40 тысяч. При этом в пандемию коронавируса россияне поняли, что каждому члену семьи надо иметь свою комнату, иначе теряешь не только свободу, но и возможность работать. Я думаю, что застройщики анализируют ситуацию и своевременно изменят фокусировку в метраже, в комнатности. Вообще параметры жилья зависят от местоположения многоквартирного дома. Что эффективно для застройщика? Если центральная территория — это одно, если приближенность к промышленной зоне, без школ и детских садов — другое. Последнее неважно для молодых людей, но важно для молодых семей.
— Район влияет на метраж комнат в квартирах?
— Безусловно. В зависимости от категории потенциальных жильцов застройщики делают спальни размером или 8, или 11, или 16, или 25 метров. Даже в домах массового сегмента площади напрямую зависят от района застройки. Застройщики формируют не только размеры квартир, но и площади каждой комнаты, кухонь, прихожих, санузлов на основании потенциального спроса.
— Не получится ли так, что запрет на строительство 28-метровых «однушек» приведет к массовому строительству 29−30-метровых квартир?
— Я хочу акцентировать ваше внимание на том, что, конечно, приведет. Но все же 30-метровое жилье — это не микроквартира. Микроквартира — это закуток площадью 8 «квадратов». Такие тоже есть. А однокомнатная квартира — да вполне нормально это для молодой семьи без детей. Минимализм в метраже свойственен молодому поколению, еще не определившемуся с семейными ценностями. Понятно, что с возрастом у человека возникает потребность в качественном домашнем быте. Опять же — повзрослевший человек меньше ходит по ресторанам, барам, злачным местам, а значит — требуется хорошая кухня, гостиная.
Кстати, запрет на строительство квартир маленькой площади был и раньше. Новый закон — не что-то изобретенное новое. Проектировщики не всегда могли согласовать возведение совсем маленького жилья: строить требовалось исходя из социальной нормы, установленной на территории региона. Просто сейчас нижнюю планку метража увеличили по закону. Это — попытка понудить застройщиков возводить квартиры большей площади. Но, с другой стороны, если ограничение будет работать, компенсировать потребность в малых площадях станут апартаменты, которые по закону жильем не являются.